Dnes je v souladu se ZoVB možno bez problémů v Prohlášení stanovit části domu společné všem a části společné jen některým vlastníkům jednotek. Tím se dá řešit celkem vše: výtahy společné jen pro jediný "vchod", společná terasa, která ovšem bude společná pouze pro jediného vlastníka jednotky, atd.

Problém není v tom, že by tyto věci nešly řešit, ale v tom, že současná Prohlášení vlastníka - jedno jako druhé - jsou neurčitá, vadná, neúplná, nesmyslná.

V prohlášeních bývá například určeno čí je lodžie, balkon či terasa. Ale to o věci naprosto nic neříká: co tyto pojmy vlastně znamenají??? Je to jen prázdný prostor, stejně jako u pojmu "místnost"? Nebo tam patří ještě povrchové vrstvy? Nebo i nějaké další vrstvy? Nebo stavební konstrukce? Které? Co probůh znamená to známé povídání o "vnitřních stranách vnějších oken", které je téměř v každém Prohlášení?

Nemyslím si, že za účinnosti nového Občanského zákoníku se něco změní k lepšímu. Budou vznikat stále stejně vadná a nesmyslná Prohlášení a vlastníci se nad nimi budou hádat se stejnou intenzitou.

Ba bude to ještě horší! Zatímco dnes je podíl dán prostě spoluvlastnickým podílem na společných částech, nový ObčZ dává v Prohlášení vlastníka volbu určit podíl na každé jednotlivé části domu hned třemi způsoby:
(a) podíly pro všechny stejné,
(b) podíly podle poměru podlahových ploch,
(c) jakkoliv jinak.
Toto ustanovení (§ 1161) povede k ještě větším zmatkům, hádkám a nedorozuměním, než jaké vidíme dnes. Jediný, kdo toho bude umět zneužít, bude většinový vlastník - developer. Myslí snad někdo, že toto je cesta ke zpřehlednění a zjednodušení Prohlášení vlastníka? Já si to tedy nemyslím.

Ale pozor - teď to teprve začne! V ustanovení § 1180 určil Plzeňský Právník, že takto stanovené podíly se vlastně vůbec nemusí použít pro stanovení příspěvků na tyto části. Může se přispívat ještě nějak zcela jinak - cituji:
"Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.".

Takže jste například podle Prohlášení 5% spoluvlastníkem určité části domu, ale podle Stanov na ni budete přispívat možná 100%, možná nic. A co je horší: nemáte jistotu, že to tak bude i nadále. Do pravomoci shromáždění (§ 1208) totiž bude patřit rozhodování:
- o změně podílu na společných částech,
- o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky.

Takže pokud toto platí, pak obsah Prohlášení by si shromáždění mohlo prostě změnit ze dne na den. Koupil sis podíl na společných garážích? Smůla, pan předseda potřebuje parkovat i auto manželky, takže na shromáždění donese plné moci - a rázem už nic nemáš. Jsi neoblíbený? Přikážou ti do výlučného užívání část, o kterou nemá nikdo zájem - a plať.

Už tomu všemu tedy rozumíte? Já ne.

lake