(Jak Honza R. k vědomostem přišel aneb chytrému napověz, hloupému…)

Zaměřit či nezaměřit… toť otázka. Proč by se měly jednotky před vypracováním Prohlášení vlastníka budovy zaměřovat ? Je zaměření jednotek vůbec nezbytné ?

Co se týká obvyklého dotazu na nutnost zaměření jednotek lze říci, že primárně se vychází ze stavební dokumentace a kolaudačního rozhodnutí. Zaměření je tak nutné provést vždy u jednotek, jejichž aktuální a skutečný stav neodráží stav uvedený v projektové dokumentaci. Zde je však také nutné uvést, že způsoby stanovení velikostí podlahové plochy jednotek se různí v závislosti na účelu, pro který je zaměření zpracováváno(např. pro stanovení výše nájemného, rozúčtování služeb spojených s užíváním bytu, oceňování nemovitosti nebo pro potřeby zákona o vlastnictví bytů). Je tedy velmi pravděpodobné, že i v případě, že je k dispozici stavební dokumentace budovy, výměry podlahových ploch v ní uvedené, nemusí nutně korespondovat se stavem použitelným pro stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy ve smyslu ustanovení §8 odst.2. zák.č. 72/1994 Sb. Zaměření se proto vždy doporučuje, a to i proto, že jeho součástí je i zaznamenání stávajícího vybavení jednotek, jehož seznam je povinou náležitostí popisu každé jednotky vymezené prohlášením vlastníka. V případě, že zaměření není součástí objednávky družstva na vypracování prohlášení vlastníka budovy, je na družstvu, aby vypracovalo půdorysy, zjistilo výměry a seznam vybavení všech jednotek a předalo jej zpracovateli prohlášení vlastníka. Přesná výměra jednotky je však důležitá především z důvodu síly hlasovacích práv a podílení se na nákladech spojených s opravami, provozem a údržbou domu, neboť každý vlastník jednotky je povinen se na těchto nákladech podílet a oprávněn hlasovat podle poměru podlahové plochy své jednotky k součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Je tak zřejmé, že i drobné chyby ve výměrách mohou způsobit problémy v soužití obyvatel domu, které mohou vyvrcholit až soudními spory. Z uvedeného tak vyplývá, že rozhodně není možné nechat určení velikosti podlahové plochy jednotek na uvážení jednotlivých družstevníků (s čímž se bohužel velmi často setkáváme), a to kromě jiného i z toho důvodu, že významné chyby výměr mohou v krajních případech vést až k rozhodnutí soudu o neplatnosti prohlášení vlastníka budovy a tím i všech navazujících právních úkonů, a to pro jeho rozpor se zákonem, konkr. pro rozpor s ustanovením §8 odst.2. zák.č. 72/1994 Sb.

Na druhou stranu chápeme, že jednotky nikdo nezaměří zadarmo. Naše společnost za zaměření jedné jedotky účtuje částku dle našeho ceníku služeb a patří tak v této oblasti(jakož i ve většině ostatních) k těm nejlevnějším. Cena za zaměření jedné jednotky se však může pohybovat až kolem částky 2.000,–Kč a je tak zřejmé, že u družstev(či S.R.O.), kde si náklady na převod hradí každý družstevník sám, se objevuje snaha zaměření se buď zcela vyhnout, nebo si jej provést tak říkajíc „ve vlastní režiji“. Vlastní zaměření rozhodně neodsuzujeme a pokud je při zaměřování jednotek postupováno správně, lze to právě z úsporných důvodů pouze doporučit. Jak tedy na to ?

Podlahová plocha ve smyslu zákona o vlastnictví bytů Existuje mnoho názorů na způsob stanovení výpočtu velikosti podlahové plochy pro účely zákona o vlastnictví bytů, věřte ale, že pouze jeden je ten správný. Základním pilířem výpočtu je totiž správné vymezení pojmu „podlahová plocha“. Např. Cenový výměř MF č. 01/2002 ve své částiI. odst. 3. písm. a) sice vymzezuje pojem „podlahová plocha“, avšak pouze pro účely stanovení výše regulovaného nájemného bytu. Uvedeným výměrem MF se např. do podlahové plochy bytu nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků a jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2m nad podlahou, počítá se její podlahová plocha jen čtyřmi pětinami. Podlahovou plochu bytu též definuje článek 4. odst.1. a odst.2. přílohy č.1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. o oceňování nemovitostí ale ovšem opět pouze pro účely oceňování staveb. Podlahová plocha se podle citované vyhlášky stanoví do značné míry podobným způsobem jako dle shora uvedeného cenového výměru MF, avšak dále se do podlahové plochy bytu připočítává i plocha teras, balkonů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17 a plocha sklepů a vymezených půdních prostor pokud nejsou místnostmi vynásobená koeficientem 0,10. Bohužel zákon o vlastnictví bytů tak konkrétní není. Ten totiž pouze ve svém ustanovení §2 písm. i) určuje, že podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu je podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu a písm. j) určuje, že podlahovou plochou nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru je podlahová plocha všech místností nebytového prostoru nebo rozestavěného nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem, popřípadě s rozestavěným nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru. Toť vše, o co se můžeme opřít. Pojďmě si tedy rozebrat uvedená ustanovení o bytu, z čehož bude možné derivovat i příslušné údaje pro nebytový prostor.

1. Pojmy podlaha a plocha jsou notoriety(pozn.: z lat. „notorius“ → skutečnost, kterou není třeba před soudem prokazovat)
2. Pojem byt je dle ustanovení §2 písm. b) BytZ míněna místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a pojmem rozestavěný byt je dle ustanovení §2 písm. e) BytZ míněna místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí
3. Pojem místnost je opět notorietou a dle ustálené soudní praxe je jí míněn každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen standardními zárubněmi a vstupními dveřmi. Místností je tedy např. i komora, chodba či předsíň uvnitř bytu a např. sklep či komora užívané s bytem(uzavřené obvodovými stěnami a jsou-li uzamykatelné) nacházející se mimo byt. Na druhou stranu terasy, lodžie, balkony, pavlače či sklepní kóje místnostmi nejsou.
4. S výškou místnosti zákon o vlastnictví bytů vůbec nepočítá a je tak pro potřeby výpočtu podlahové plochy irelevantní. Používání jekéhokoli koeficientu závislého na výšce je tedy nesprávné a nelze je pro stanovení podlahové plochy použít.
5. Na závěr nás ještě bude zajímat určení podlaží, neboť povinnou součástí např. prohlášení vlastníka budovy jsou dle ustanovení §4 odst.3. BytZ půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek. Popis jednotek také musí obsahovat určení jejich umístění v budově, včetně podlaží. Co je podlažím je dáno kolaudačním rozhodnutím včetně např. technického podlaží panelových domů. Obvyklou otázkou pak bývá určení typu podlaží, a to zda-li se jedná o nadzemní, podzemní a jak označovat např. mezipatra, mezaniny apod. Tuto problematiku dle našeho názoru nejkonkrétněji vystihuje článek 3. Přílohy č.1 k Vyhlášce č.3/2008 Sb. o oceňování majetku. Dále pro objesnění ocituji ustanovení odst.3., odst.4. a odst.5. uvedeného článku vyhlášky:

Podlaží se rozdělují na podzemní a nadzemní. Za podzemní podlaží se považuje každé podlaží, které má úroveň horního líce podlahy v průměru níže než 0,80 m pod úrovní okolního terénu ve styku s lícem stavby. Pro výpočet průměru se uvažují místa ve čtyřech reprezentativních rozích posuzovaného podlaží. Nadzemní podlaží (NP) se číslují směrem nahoru jako první nadzemní podlaží (1. NP), druhé nadzemní podlaží (2. NP) a tak dále. Je-li podlaha části podlaží výše nejméně o jednu a nejvýše o dvě třetiny výšky podlaží, je možno je označit jako mezipatro (MeP), s pořadovým číslem odvozeným od podlaží nejblíže nižšího (tedy mezi 1. NP a 2. NP je 1. MeP). Podzemní podlaží (PP) se číslují směrem dolů jako první podzemní podlaží (1. PP), druhé podzemní podlaží (2. PP) a tak dále. Je-li podlaha části podlaží níže nejméně o jednu a nejvýše o dvě třetiny výšky podlaží, je možno je označit jako mezipatro (MePP), s pořadovým číslem odvozeným od podlaží nejblíže vyššího (tedy mezi 1. NP a 1. PP je 1. MePP).

Z uvedeného tedy vyplývá vesměs prostý fakt, a to že podlahová plocha místnosti se vypočte jako obsah příslušného geometrického tvaru, který tvoří podlahová plocha místnosti, přičemž nelze vynechat ani dveřní či okenní ústupky. Podlahová plocha jednotky se pak vypočítá jako součet všech podlahových ploch místostí, které jednotku tvoří.