Nejvyšší soud a i Nejvyšší správní soud rozlišují součásti bytu a příslušenství bytu. Pro posouzení otázky, zda je okno součástí bytu je toto rozlišení, dle mého názoru, významné.

Spor první, Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008:

V tomto sporu se původní člen družstva domáhal po převodu bytu změny
prohlášení původního vlastníka budovy tak, že se stane i vlastníkem
sklepu, který vždy společně s bytem užíval.
NS dospěl k tomu závěru, ža členu družstva může za určitých okolností
vzniknout nárok na převod bytu, nikoliv však na převod příslušenství
tohoto bytu. Převod sklepu závisel pouze na libovůli příslušných
orgánů družstva .
Převod sklepu je tedy závislý od prohlášení původního vlastníka budovy.
Definici součástí bytu čerpal NS z (v té tobě platné) vyhlášky č. 83/1976
Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Nejvyšší soud ČR, sp. zn. 22 Cdo 1455/2008, uzavřel:

„Jak vyplývá ze shora uvedeného, sklepní kóje
není součástí (§ 120 odst. 1 ObčZ) jednotky (bytu),
ale může být vlastníkem domu určena jen jako
příslušenství. Již proto nemohla mít žaloba naději na
úspěch.“

Spor druhý, Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008:

V tomto sporu se NS vyjádřil k té otázce, zda zabudovaný plynový kotel
může být samostatno věcí nebo zda je vždy součástí bytu.
Dospěl k tomu závěru, že je vždy součástí bytu.
Definici součástí bytu čerpal NS z vyhlášky č. 268/2009 Sb.
o obecných technických požadavcích na výstavbu.

Nejvyšší soud, sp. zn. 22 Cdo 2482/2008, uzavřel:

„Zařízení sloužící vytápění obytných místností jsou nezbytnou součástí
obytných domů – k tomu srov. § 11 odst. 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o
technických požadavcích na stavby. Obytné místnosti tedy musí být
vybaveny zařízením zajišťujícím dostatečné vytápění s možností regulace
tepla. Mezi tato zařízení patří samozřejmě kotle, přičemž plynové a
elektrické jsou napojeny na zabudované rozvody plynu nebo elektřiny.
Jejich odstraněním z domu bez jejich náhrady jiným zdrojem vytápění se z
hlediska dlouhodobého (celoročního) užívání znemožňuje užívání bytů a
znehodnocuje stavba sama – významně klesá její užitná hodnota i její
cena. Z uvedených skutečnosti je pak zřejmé, že zabudovaný (na rozvod
plynu připojený) kotel je v zásadě součástí stavby ve smyslu § 120 odst.
1 obč. zák.
Z uvedeného vyplývá, že odvolací soud posoudil věc po právní stránce
správně, když uvedl, že kotel není samostatnou věcí, JE SOUČÁSTÍ BYTU a
nemůže být předmětem občanskoprávních vztahů.“

V obou těchto případech soud, pří posouzení otázky – co je součástí bytu, vycházel z „technických požadavků na stavby“ (vyhl. č. 268/2009 Sb., dříve č. 83/1976 Sb.). Z těchto speciálních právní předpisů výplývá, že součástí bytu musí být (mimo jiné) okno a zařízení zajišťující dostatečné vytápění. Součástí bytu není sklep nebo balkon.

Balkon může být příslušenstvím (nikoliv součástí) bytu, pokud je takové ustanovení uvedeno v prohlášení původního vlastníka budovy a pokud je v souladu s tímto prohlášením balkon převeden do výlučného vlastnictví společně s bytem.

Tento názor byl brilantně vyjádřen v rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, sp. zn. č.j. 1 As 2/2004–214 (mimochodem tímto rozhodnutím bylo zrušeno rozhodnutí Krajského soudu postavené na překonaném právním názoru, že „balkon je součástí fasády“):

„Z výše uvedeného pak vyplývá, že balkon v budově ve spoluvlastnictví
vlastníků bytů může být podle okolností spočívajících v účelu jeho
úžívání buď součástí společných částí domu ve vlastnictví vlastníků
všech bytových jednotek (popřípadě ve vlastnictví vlastníků několika
bytových jednotek), anebo může být ve vlastnictví vlastníka bytové
jednotky jako příslušenství bytu. Jestliže ve smlouvě o převodu
vlastnictví bytu a spoluvlastnického podílu k pozemku uzavřené mezi SBD
a žalobkyní je předmětný balkon, přístupný pouze z bytu žalobkyně
vymezen jako součást převáděné jednotky, tvoří tak příslušenství bytu a
spolu s převáděným bytem se tak stal vlastnictvím žalobkyně.Předmětem
převáděného spoluvlastnického podílu na společných částech domu jsou
pouze balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu a jen ve
vztahu k nim je žalobkyně jejich spoluvlastnicí společně s ostatními
vlastníky bytových jednotek a ve vztahu k jejich údržbě by svědčilo
účastenství v případném správním řízení podle §86 stavebního zákona
všem vlastníkům bytů v budově.
Jestliže však předmětem správního řízení a rozhodnnutí byla náprava
nedostatku v údržbě balkonu ve vlastnictví žalobkyně, byla pouze
žalobkyně, komu svědčí účastenství v takovém řízení, nikoliv však
ostatní vlastníci bytů.“

Obecně, jak soudy posuzují součást věci, je dobře objasněna v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 20 CDO 1781/2006, citace:

„Právní institut součásti věci je zákonným vyjádřením toho, že …“

ZoVB