• „je možné (…) dělat hlasování tak, že si předseda obejde osobně vlastníky ještě před schůzí a na schůzi žádné hlasování není?“

Pak ovšem nebylo přijato žádné rozhodnutí shromáždění. Shromáždění se nesešlo, nejvyšší orgán SVJ nerozhodl. Nešlo ani o hlasování mimo zasedání shromáždění. Není splněna zákonná podmínka 2012/89/§1208/e/2.

Není však vyloučeno, že soud nebude ochoten zabývat se čistě formálním pochybením za situace, kdy předseda takto předem získal souhlasy nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Je totiž zjevné, že případné řádné hlasování shromáždění by nemohlo přinést jiný výsledek.

• „Dále při hlasování o mimořádném příspěvku není možné hlasovat ne, ale pouze o větší či menší částce …“

Jde o pokus k obcházení zákona. Jste-li přítomen na schůzi shromáždění, jednou ze tří možností je nedat hlas ani jedné z obou variant, uvedených na hlasovacím lístku. Nedostal jste však vůbec příležitost hlasovat PROTI. Pro výsledek hlasování bude rozhodující jedna z těchto skutečností:

• [A] zda shromáždění bylo způsobilé usnášet se (zda se hlasovalo za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů);
• [B] zda jedna z obou variant získala na usnášeníschopném shromáždění souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek – v tom případě právě tato varianta byla schválena.
• [C] zda žádná z obou variant nezískala souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek – v tom případě žádná z obou variant nebyla schválena (shromáždění rozhodlo proti návrhu).

Jde ovšemže o pokus k obcházení zákona. Podle § 1209 platí, že nesouhlasící vlastník jednotky se může obrátit na soud do tří měsíců (pouze je-li pro to důležitý důvod (1) a jde-li o přehlasovaného vlastníka (2)).

Možná jste chtěl zamítnout obě předložené varianty, ale bylo vám znemožněno vyjádřit nesouhlas. Pokud hlasování skončilo výsledkem podle bodu B, pak soud by Vás měl považovat za přehlasovaného. Doporučil bych z důvodu právní jistoty, abyste vyjádřil na shromáždění nesouhlas s oběma předloženými variantami a abyste trval na uvedení této skutečnosti v zápisu ze shromáždění.

Zda je splněna druhá nezbytná podmínka (důležitý důvod) – to nedovedu posoudit. Ovšem hlasování o výši částky příspěvku na správu není (podle dosavadní judikatury) NIKDY důležitým důvodem, který by opravňoval použití § 1209 (3). Budete se muset podřídit rozhodnutí většiny.

Justitianus

Poznámka 1: Možnost obrátit se na soud z důležitého důvodu podle § 1209 je podmíněna tím, že jde o záležitost, která která „přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití“.

Poznámka 2: Vlastník je podle konstantní judikatury „přehlasovaný“, jestliže hlasoval proti, nebo jestliže mu bylo znemožněno hlasovat, nebo jestliže se neúčastnil hlasování z jiného závažného důvodu (např. živelní pohroma, nečekaný úraz). 

Poznámka 3: Ústavní soud připustil teoreticky takovou možnost pro případ, kdy výše požadované částky má pro vlastníka jednotky „rdousící, resp. likvidační účinek, který by případně mohl vést k závěru o porušení práva na ochranu vlastnictví“ (viz II. ÚS 1484/18).