Pokuta se promlčuje po 3 letech, ale protože jde o opakované plnění (za každý den prodlení), promlčí se vždy ta část pokuty, která je starší 3 let. Nedoporučuji ale čekat 3 roky a podávejte žaloby ihned (řekněme nejpozději v horizontu jednoho roku od nesplnění povinnosti – níže vysvětluji proč).

Nicméně je třeba počítat i s tím, že pokuta není nekonečně vysoká, protože na návrh dlužníka (poskytovatele služeb) může soud výši pokuty moderovat (§ 2051 – 2052 NOZ). Např. 26 Cdo 4074/2019 (Aleš Gerloch vs. Tomáš Sokol).

Na druhou stranu soudy již judikovaly, že nelze poměřovat nepřiměřenost pokuty její výší, neboť roli hraje faktor času a délka prodlení poskytovatele se splněním povinnosti, dále že pokutu lze uplatnit, i když poskytovatel nevyúčtoval řádně, kdy sice formálně odpověděl na reklamaci („vyřídil námitky“), ale nikoli věcně (nevystavil řádné vyúčtování a pouze odpověděl, že doručené vyúčtování bylo v pořádku). Samozřejmě vyúčtování musí být špatně, pokud vyúčtování je v pořádku a poskytovatel odpoví, že je v pořádku, nelze pochopitelně pokutu uplatnit – není za co, nebylo nic porušeno. Např. 26 Cdo 1105/2020, III. ÚS 2361/18, 26 Cdo 1528/2020, 26 Cdo 2734/2020, 26 Cdo 2998/2020

Mám za to, že však soud nepřizná samotný nárok, tedy pokud příjemce služeb čeká 3 roky od nesplnění povinnosti a podá žalobu po této době, soud s poukazem na dobré mravy žalobu zamítne. Našel jsem rozsudky okresních soudů, které zamítly žaloby podané po mnoha letech s odůvodněním, že žalobce neměl ve skutečnosti zájem doručit řádné vyúčtování a nahlédnout do podkladů, ale chtěl se obohatit na úkor SVJ (šlo o žaloby o 400 000 – 600 000 Kč).

Nicméně prizmatem rozhodnutí SVJ si umím představit, že soud může přiznat pokutu klidně 400 000 – 600 000 Kč, pokud poskytovatel odmítá splnit povinnost mnoho let, resp. je třeba počítat, že soudní řízení o zaplacení může trvat 2 – 3 roky a pokuta stále roste. Pokud poskytovatel povinnost nesplnil, žalobce pokutu může požadovat např. ke dni podání žaloby, ale na ústním jednání soudu požádá soud o rozšíření žaloby (změnu žaloby), které soud může připustit (§ 95 odst. 2 o. s. ř.).

Samozřejmě pokud poskytovatel povinnost splnil, zastaví se běh pokuty ke dni, kdy splnil (doručil vyúčtování, umožnil nahlížet).

Některé soudy mohou mít tendenci chránit SVJ (nikoli pronajímatele, na které je nahlíženo jako na silnější stranu, zatímco na SVJ obvykle soudy nahlížejí jako na slabší stranu), protože soudci nechtějí „narušit ekonomiku společenství“ a „zlikvidovat dům vysokou pokutou“. Pak soudci hledají jakékoli záminky, např. argument, že vlastník žaluje pouze pokutu, ale nežaluje splnění povinnosti doručit řádné vyúčtování a o podklady.

Pokud tedy žalujete vyšší částky pokuty, je vhodné podat žalobu rovněž na dodání řádného vyúčtování a žalobu na umožnění nahlédnout do podkladů. Domnívám se, že všechny 3 nároky lze žalovat jednou žalobou (o pokutu, vyúčtování a podklady), ale rozumnější je podat samostatné žaloby, popř. dvě žaloby (1. o pokuto, 2. o vyúčtování a podklady).

Nicméně i právo na doručení řádného vyúčtování se promlčuje po 3 letech.

Právo na umožnění nahlížet se podle mého názoru nepromlčuje nikdy, ale pokutu lze uplatnit jen když o nahlížení požádáte do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období za předchozí rok. Tedy pokud jste do 31.5.2021 požádali o nahlížení do podkladů za rok 2020, můžete pokutu uplatnit, pokud vás SVJ pošle do háje. Jestliže jste o nahlížení požádali 1.6.2021, na podklady sice máte právní nárok, ale pokutu už uplatnit nemůžete. Je to ale jen můj názor, Justitianus projevil jiný názor (má za to, že pokutu lze uplatnit při žádosti o podklady do 30 dnů od doručení vyúčtování). Tato otázka myslím prejudikovaná není.