(2) Stanovy SVJ Jde o typické ujednání s účinky vůči třetím osobám. Jestliže vlastníci jednotek schválili většinou hlasů stanovy odchylující se od zákonné úpravy, jsou tyto stanovy závazné i pro ty, kdo hlasovali proti znění stanov. I pro ty, kdo se hlasování o nových stanovách vůbec neúčastnili. I pro všechny pozdější nabyvatele jednotky v domě. Nemůžete se vymlouvat stylem „Já jsem tenkrát nebyl členem SVJ, když se tyhle stanovy schvalovaly, takže já s nimi nesouhlasím“. Soud by s Vámi totálně zametl, a to velmi rychle. Zde tedy máte jasný příklad ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 a § 1208 písm. a).

Prosím o objasnění. Podle výše uvedeného je možné změnit stanovy, které potom budou v rozporu s PV a musím to respektovat? Podle níže uvedeného lze poměr příspěvků změnit pouze změnou PV. Co tedy platí?

Jak změnit poměr příspěvků 2 Vložil Justitianus, 26. Červen 2020 – 10:40 Páčko, v první řadě musím vyvrátit Váš zásadní omyl: čeho chcete dosáhnout se nijak netýká obsahu NOZ po novele!

Jde totiž o naprosto shodnou situaci, ať už to posuzujete podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nebo podle zákona č. 89/2012 Sb. před novelou, nebo podle zákona č. 89/2012 Sb. ve znění po novele. Poměr příspěvků je možné změnit pouze změnou prohlášení.

Ve vašem domě jde o ujednání odchylné od zákona. Jinými slovy – vaše dohoda je nezákonná. Občanský zákoník ovšem ode dne 1. 1. 2014 umožňuje, aby si osoby sjednaly práva a povinnosti odchylně od zákona. Právě toto jste ve vašem domě udělali i vy: sjednali jste si způsob úhrady, který je v rozporu s prohlášením vlastníka budovy. Je tedy v rozporu se zákonem. Nicméně taková dohoda není v rozporu s dobrými mravy, ani s veřejným pořádkem (§ 1 odst. 2 NOZ). Je tedy platná i vymahatelná (pouze mezi jejími účastníky navzájem).

Dokud všichni souhlasí, nic se neděje. Nic vám nebrání jednat podle této dohody i nadále, po novele NOZ. Pro SVJ to neznamená žádný problém, protože vyšší než zákonné příspěvky na správu domu nepodléhají u SVJ ani u vlastníků zdanění, jestliže je uhradil vlastník jednotky v domě. Problém vašeho přístupu je v tom, že nezákonná dohoda vlastníků (i kdyby byla desetkrát odhlasována shromážděním) zavazuje pouze účastníky té dohody. Kdokoliv může od dohody kdykoliv odstoupit. Ani nový vlastník jednotky není dohodou jiných osob nijak vázán – může tedy za svou osobu požadovat, aby mu SVJ stanovilo příspěvky na správu přesně podle prohlášení (podle jeho spoluvlastnického podílu).

Ani novela NOZ toto nemění. S tím nic nenaděláte: není možno nutit osobu, aby se podvolila nezákonné dohodě jiných osob, není-li ta dohoda součástí prohlášení (např. v části o určení výše spoluvlastnických podílů). K tomu viz § 1 odst. 2 a § 978 NOZ.