N á v r h

NAŘÍZENÍ VLÁDY

ze dne …2013

kterým se upravují některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím

Vláda nařizuje podle § 1222 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

ČÁST PRVNÍ

OBECNÁ USTANOVENÍ

§ 1

Předmět úpravy

Toto nařízení upravuje tyto záležitosti týkající se bytového spoluvlastnictví

1. způsob výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v jednotce,
2. o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné,
3. podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku.

DZ k § 1 (předmět úpravy)

Předmět úpravy návrhu nařízení vlády odpovídá věcnému rozsahu zákonného zmocňovacího ustanovení v § 1222 NOZ. V rámci předmětu úpravy pod písm. c) jsou zahrnována také ustanovení, jimiž se stanoví dělba působnosti mezi shromážděním vlastníků jednotek a statutárním orgánem SVJ podle § 1208 písm. f) bod 7 a písm. g) bod 2 NOZ..

§ 2

Vymezení pojmů
Pro účely tohoto nařízení se rozumí

1. bytem místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, stavebně tvoří obytný prostor a jsou určeny k bydlení. Byt je prostorově ohraničen vstupními dveřmi do bytu včetně zárubní, vnitřními povrchy stěn ohraničujících byt a podlah místností a prostor tvořících byt, vstupními dveřmi do příslušenství umístěného mimo byt, okny a jinými výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt, dveřmi z balkónů, lodžií a teras a vnitřními stavebními součástmi ohraničujícími byt,
2. nebytovým prostorem, místnost nebo soubor místností, které jsou prostorově oddělenou částí domu a stavebně jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, nejsou-li součástí bytu nebo společných částí domu. Nebytový prostor je prostorově ohraničen shodně jako byt podle písmene a),
3. místností bytu nebo nebytového prostoru, prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a obvodovými stěnami místnosti.

DZ k § 2 (vymezení pojmů)

Vymezení pojmu byt a nebytový prostor a s tím související vymezení pojmu místnost je nezbytné pro účely stanovení způsobu výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v jednotce vzhledem k tomu, že v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví tento pojem vymezen není. Podle zmocňovacího ustanovení § 1222 NOZ má prováděcí právní předpis stanovit, jakým způsobem se vypočte podlahová plocha bytu (nebytového prostoru) v jednotce. Za tímto účelem je nezbytné nejdříve vymezit, co se rozumí bytem a nebytovým prostorem v jednotce (která podle NOZ zahrnuje byt nebo nebytový prostor spolu se společnými částmi nemovité věci – tedy se společnými částmi domu a s pozemkem, na němž je dům postaven).

V ZoVB byl dosud vymezen byt jako „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. V NOZ v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví se pojem bytu nevymezuje. Je vymezen v ustanoveních o nájmu bytu, jmenovitě v § 2236 odst. 1 NOZ , podle něhož „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“
Podle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění pozdějších předpisů se stanoví, že „bytem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen“. Místnost je vymezena tak, že místností je „prostorově uzavřená část stavebního díla, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.“

V předkládaném návrhu nařízení vlády se vychází především ze základního principu bytového spoluvlastnictví, podle něhož je byt (nebo nebytový prostor), zahrnutý v jednotce ve smyslu § 1159 NOZ, „prostorově oddělenou částí domu“(podle ZoVB se hovořilo o bytě nebo nebytovém prostoru jako o „prostorově vymezené části budovy“). Při samotném vymezení pojmu byt se přiměřeně vychází z vymezení pomu byt v § 2236 odst. 1 NOZ. Při vymezení pojmu nebytový prostor se přiměřeně vychází z pojmu vyhlášky o technických požadavcích na stavby (vyhláška č. 268/2009 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Současně se v návaznosti na vymezení bytu, jako „prostorově oddělené části domu“ podle § 1159 NOZ, doplňuje prostorové ohraničení bytu a nebytového prostoru (shodným způsobem u bytu a nebytového prostoru).

ČÁST DRUHÁ

ZPŮSOB VÝPOČTU PODLAHOVÉ PLOCHY

§ 3

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v jednotce

(1) Podlahovou plochu bytu nebo nebytového prostoru v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí stěn uvnitř bytu. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu; do podlahové plochy se započítává plocha okenních a dveřních ústupků.

(2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností bytu vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 včetně půdorysné plochy vnitřního schodišťového prostoru v jednotlivých podlažích.

(3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky galerie nejsou splněny, nezapočte se plocha galerie vůbec.

(4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m2 a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m2 a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m2 se nepřihlíží.

DZ k § 3 (způsob výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v jednotce)

Způsob výpočtu podlahové plochy má stanovit nařízení vlády závaznými ustanoveními na základě zmocnění v § 1222 NOZ. Výměra podlahové plochy bytu je jedním z důležitých základů (kriterií) pro určení míry (velikosti) některých práv a povinností vlastníků jednotek a pro právní vztahy mezi vlastníky jednotek jako spoluvlastníky společných částí, i když z hlediska určování velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech jde v NOZ o poněkud menší význam než tomu bylo ve stávajícím ZoVB. Oproti ZoVB sice již nebude podle NOZ velikost podlahové plochy bytu jediným kriteriem pro uvedené účely (jak plyne především z § 1161 ve spojení s § 1180 a s § 1206 odst. 1 NOZ), přesto i nadále jedním z důležitých kriterií zůstává.

Podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ se vyžaduje určit v prohlášení (nebo v jiném právním jednání vedoucím podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví ke vzniku jednotek) velikost podlahové plochy jednotlivých bytů (nebytových prostorů). Jde o § 1166 odst. 3 NOZ (o přílohách prohlášení). Z hlediska výpočtu podílu na společných částech a velikosti hlasu vlastníka jednotky na shromáždění vlastníků jednotek lze sice v NOZ spatřovat poněkud nižší význam určení podlahové plochy oproti ZoVB, nic to však nemění na potřebě právně upravit způsob jejího výpočtu pro účely stanovené v NOZ. Jmenovitě

• podle § 1161 a § 1162 NOZ je velikost podlahové plochy bytu (nebytového

prostoru) jedním z kriterií (popřípadě jediným kriteriem) pro určení velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech. Podle § 1180 NOZ přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li jinak určeno (tj., nebylo-li jinak určeno především v prohlášení nebo ve stanovách SVJ).

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru pro tyto účely upravuje současný ZoVB (v § 2 písm. i/ a písm. j/).
NOZ však tuto úpravu nepřevzal a svěřil ji úpravě prováděcímu právnímu předpisu.
V návrhu nařízení vlády se vychází z výpočtu podlahové plochy bytu jako celku. Přitom ze způsobu stanovení podlahové plochy vyplývá, že se započítává plocha zastavěná nenosnými příčkami a zařizovacími předměty, dále případnými nosnými konstrukcemi umístěnými uvnitř bytu. Cílem je předejít problémům s přepočtem výměry podlahové plochy zejména v případě, že by došlo v bytě k odstranění nenosných příček či některých z nich. Při zrušení příček se nebude přihlížet k ploše podlahové plochy bytu vzniklé jejich odstraněním nebo naopak ploše zastavěné nově pořízenými příčkami, které nezasahují do společných částí. Totéž bude platit pro odstranění zabudovaných předmětů- zabudované konstrukce skříní ve zdech v bytě, apod., anebo naopak při jejich pořízení. Způsob výpočtu podlahové plochy pro byt i nebytový prostor má být podle návrhu nařízení vlády shodný.
Samostatně se vymezuje podlahová plocha mezonetového bytu a také zvláštní způsob výpočtu podlahové plochy v případě bytu s galerií. V případě tzv. mezonetu, tedy v případě jednotky umístěné ve dvou podlažích nebo více podlažích spojených schodištěm, se započítává půdorysná plocha vnitřního schodišťového prostoru v jednotlivých podlažích. V případě tzv. galerií (ať zasahuje či nezasahuje do dalšího podlaží), tedy v případě, že horní prostor je s dolním propojen (horní prostor je pak většinou opatřen zábradlím), se řeší způsob výpočtu podlahové plochy v takto propojených prostorách (případně podlažích). V zásadě se vychází z předpokladu, že půjde o podlahovou plochu bytu se započitatelnou podlahovou plochou galerie, pokud se pod i nad galerií bude nacházet alespoň pobytová místnost podle zvláštních předpisů (aktuálně § 10 odst. 5 písm. b) vyhlášky č. 268/2009 Sb., ve znění pozdějších předpisů – je třeba alespoň podchodné výšky 230 cm). V takovém případě se započte jednak celá podlahová plocha dolní místnosti (pokud má minimální podchodnou výšku alespoň 230 cm) a celá plocha horní místnosti za týchž podmínek (bez plochy schodiště), a to i když horní plocha není zcela stavebně uzavřena.

Způsob výpočtu podlahové plochy podle návrhu nařízení vlády se použije výlučně pro účely stanovené v ustanoveních NOZ o bytovém spoluvlastnictví.

ČÁST TŘETÍ

ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI, O NICHŽ SE MÁ ZA TO, ŽE JSOU SPOLEČNÉ

§ 4

Pozemek jako společná část
(1) Společnými částmi nemovité věci jsou pozemek, na němž je dům postaven, spolu např. se zpevněnými plochami pochozími i jinými, parkovacími plochami, dvory, porosty, průjezdem, pasáží sloužící i jiným osobám než vlastníkům jednotek, vchodem do metra v podloubí nebo v podchodu domu.

(2) Společnými částmi nemovité věci může být také související pozemek, včetně pozemku na němž jsou umístěny drobné stavby, jako zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, klepadlo, výměníková nebo předávací stanice, domovní kotelna, prádelna, sušárna, dále ohrady na popelnice a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu, a dále oplocení, kolna, altán.

DZ k § 4 (pozemek jako společná část nemovité věci )

Pojem společné části nově zahrnuje jako společné části domu, tak spoluvlastnické podíly na pozemku. Podle NOZ jde o společné části nemovité věci (tvořené domem a pozemkem, pokud je pozemek a dům ve vlastnictví téhož vlastníka). Společným má být podle navrhovaného nařízení vlády nejen pozemek, na němž je dům postaven, nýbrž také související pozemek, na němž jsou umístěny drobné stavby nezbytné k užívání, provozu a správě domu. Jde o obdobné řešení, které je dosud uplatňováno v praxi a v Pokynu č. 24 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Dosavadní ZoVB neřešil problematiku pozemků s drobnými stavbami nezbytnými pro provoz užívání a správu domu. V těchto případech půjde podle návrhu nařízení vlády o společné části, pokud budou v prohlášení (či v jiném právním jednání, na jehož základě vznikají jednotky) uvedeny (a nepůjde tedy o přídatné spoluvlastnictví podle NOZ.

Společné části domu

§ 5

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

1. vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu,
2. střecha včetně výstupních otvorů, izolací, hromosvodů,
3. komíny,
4. zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),
5. balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras, výkladní skříně (výkladce) v rozsahu stanoveném v § 6 písm. a); tyto společné části jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,
6. domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice,
7. rozvody tepla a vody včetně požárních rozvodů, rozvody plynu a elektrické energie, kanalizace, odvody splaškových vod, vzduchotechnika, systémy rozvodu a příjmu televizního a rozhlasového signálu, protipožární zařízení, rozvody telefonu, domácí zvonek, kamerové systémy zabezpečení, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu,
8. výtahy ve společných částech a jiná společná technická zařízení domu,
9. půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt, součást bytu nebo nebytový prostor,
10. vnější požární schodiště, bazény, prostory v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou nebytovým prostorem nebo jeho součástí.

    (2) Podlahy jsou společnými částmi jako celek hlavních nosných konstrukcí, včetně materiálových vrstev spojených s těmito hlavními nosnými konstrukcemi (protihlukových, tepelných, hydroizolačních a jiných). Netýká se to podlahových krytin v bytě, na balkoně, lodžii nebo terase přístupné pouze z bytu a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací spojenou s podlahovou krytinou a nezasahující do společných částí domu.

    (3) Stěny místností bytu tvořené nosnými zdmi domu jsou společnými částmi, s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnější obložení stěn nebo stropů, dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.

DZ k § 5 až § 7 (společné části domu)

Podle NOZ se pro posouzení, zda jde o společnou část domu, zdůrazňuje povaha těchto částí domu, přičemž v ustanovení o prohlášení se zohledňuje také uživatelská povaha příslušné části. Z hlediska § 1160 odst. 1 a § 1166 odst. 1 písm. b) bod 2. NOZ jsou společnými částmi domu ty části, které podle své povahy stavební, technické a uživatelské mají sloužit vlastníkům jednotek společně (jde o podobný obecný základ pro vymezení společných částí, jako v dosavadním ZoVB). Na základě obecného vymezení společných částí v § 1160 NOZ je svěřeno podle § 1222 NOZ prováděcímu právnímu předpisu bližší vymezení společných části nemovité věci (což se především týká společných částí domu).

DZ k § 5

V uvozovací větě k § 5 odst. 1 se vychází z dikce zcela obecného vymezení presumpce společných částí v § 1160 odst. 2 NOZ. Pod jednotlivými písmeny odst. 1 se tato presumpce naplňuje podrobnějším demonstrativním výčtem společných částí domu. Výslovně se uvádějí částí domu, o nichž se má za to, že jsou společné. Přitom se vymezují podrobnosti k některým společným částem domu, u nichž jsou z praxe známy sporné výklady a časté spory mezi vlastníky jednotek na straně jedné a SVJ na straně druhé. Nedůsledné vymezení společných částí má totiž přímý vliv na posuzování, kdy jde o opravy považované za náklady hrazené ze společných prostředků (z příspěvků na správu domu a pozemku) a kdy jde naopak o náklady, které je povinen hradit vlastník jednotky. V řadě případů byly nuceny tyto sporné záležitosti rozhodovat soudy.

V § 5 odst. 2 se blíže vymezuje, které části podlahy jsou společnými částmi; z toho se současně odvozuje, které části podlahy jsou součástí bytu. Vychází se z principu, že k bytu (či nebytovému prostoru) přísluší podlahová krytina v bytě a vše, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí toho kterého druhu podlahových krytin a dále spolu s kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, s různými podsypy, pokud jsou podle výrobce či dodavatele spojeny s příslušným druhem a typem podlahové krytiny. K bytu tedy patří celek podlahové krytiny, který nezasahuje do celku hlavních nosných konstrukcí a materiálových vrstev spojených těmito hlavními nosnými konstrukcemi, včetně protihlukových, tepelných, hydroizolačních a jiných druhů a typů izolačních vrstev zabudovaných spolu s těmito hlavními nosnými konstrukcemi. Tento celek je naopak společnou částí domu.

Podobně se v § 5 odst. 3 vymezuje u nosných zdí ohraničujících byt rozčlenění na společné části a na povrchové úpravy, které jsou součástí bytu.

§ 6

(1) Za společnou část domu se považuje dále

1. výkladní skříň (výkladec) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině nosné (obvodové) zdi domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce; je ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřní stěny nosné zdi do vnitřního prostoru místnosti,
2. vyvložkování komínu pořízené spolu s komínem. Vyžaduje-li spotřebič vlastníka jednotky dodatečnou instalaci vyvložkování komínu, nepovažuje se toto vyvložkování za společnou část domu; pořízení tohoto dodatečného vyvložkování však podléhá souhlasu osoby odpovědné za správu domu; tím nejsou dotčeny jiné právní předpisy týkající se bezpečného provozu komínů a jejich revizí.

   (2) Přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, odvádění dešťových vod, dále hlavní rozvody vody, plynu, elektřiny, jsou jako příslušenství domu jeho společnými částmi v tomto rozsahu

3. rozvody domovního plynovodu, dále vnitřní rozvody v bytě ke spotřebičům, včetně uzávěru nebo ventilu před spotřebičem, které jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky; to se netýká měřidel spotřeby plynu,
4. domovní rozvody vody včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,
5. domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod,
6. jde li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části,
7. rozvody elektrické energie až k bytovým jističům za elektroměrem, rozvody společné televizní antény a datových sítí až k zapojení do bytu,
8. veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je se souhlasem osoby odpovědné za správu domu vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací.

(2) Společnou částí domu je také jiné příslušenství domu, než je uvedeno v tomto nařízení, ať jde o věci movité nebo nemovité, které jsou určeny k tomu, aby byly s tímto domem trvale užívány.

DZ k § 6

Podrobněji se vymezují některé společné části uvedené již v § 5 odst. 1, jmenovitě výkladce, komíny a různé druhy rozvodů a potrubí, s určením rozhraní, kdy jde o společné části a kdy jde již o součást bytu.

V případě výkladce jde o pojem dle stavebně právních předpisů. V zásadě jde o režim velkého okna v tom smyslu, že výkladce, tj. vše co je v rovině (v šířce) nosné konstrukce domu (nosné zdi), včetně vnějšího skla a např. rolety výkladce (tedy vše co je vsazeno do obvodové zdi a je v šířce obvodové zdi), je společná část spolu s obvodovou zdí (podobně jako je tomu u oken). Jde o společnou část, která bude v prohlášení uvedena ve výlučném užívání vlastníka jednotky (podobně jako vnější okna).

V případě komínů se navrhuje upravit režim společných částí tak, že těleso komínu je společnou částí včetně vyvložkování, které je v komíně od počátku (od doby výstavby). Pokud si později vlastník jednotky pořídí spotřebič, který vyžaduje vyvložkování komínu (příslušného sopouchu) od spotřebiče v bytě, jde o součást spotřebiče a nejde o společnou část.

V případě různých rozvodů energií a potrubí v domě upravuje návrh vymezení společných částí tak, že je určuje spolu s uvedením rozhraní mezi společnou částí a součástí bytu. Přitom je úprava přizpůsobena jednotlivým druhům dodávek energií a také s tím souvisejícím způsobům smluvních vztahů (buď sjednává dodavatel smlouvu s vlastníkem jednotky dodavatelem, nebo v jiných případech sjednává smlouvu s osobou odpovědnou za správu domu a pozemku, která provádí rozúčtování cen služeb. Např. u plynu každý vlastník má sám sjednánu smlouvu s dodavatelem, měřidlo je v majetku dodavatele. Z hlediska vymezení společných částí je však nezbytné určit rozhraní tak, aby odpovídalo hlediskům potřeby vyšší bezpečnosti a ochrany všem bydlícím v domě a bezproblémové provádění revizí potrubí až ke spotřebičům. Proto se navrhuje stanovit společnou část u rozvodů plynu až ke spotřebiči v bytě, tedy včetně vnitřních rozvodů v bytě, včetně uzávěru (ventilu) přímo před spotřebičem. V případě rozvodů elektrické energie jde o společné části až k bytovým jističům za elektroměrem pro byt; k bytu přísluší od bytového jističe všechny vnitřní rozvody pro byt, ať je jistič umístěn v bytě nebo na chodbě. Jde li o centrální vytápění, pak celá soustava včetně radiátorů i termostatických ventilů je společná (jde o společný systém, do kterého nelze zasahovat samotným vlastníkem jednotky).

V odstavci 2 se obecně vymezuje princip, podle něhož kterékoliv příslušenství domu (nikoliv bytu) je společnou částí domu.

ČÁST ČTVRTÁ

PODROBNOSTI O ČINNOSTECH TÝKAJÍCÍCH SE SPRÁVY DOMU A POZEMKU

Činnosti týkající se správy domu a pozemku

§ 7
Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména

1. provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to rovněž společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady,
2. revize technických sítí, společných zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení,
3. vyžadování ověřené dokumentace od vlastníka jednotky při provádění stavebních úprav v bytě a ověřování, zda tyto úpravy nepoškozují nebo nemění společné části domu,
4. údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku.

DZ k § 7 až § 12 (činnosti týkající se správy domu a pozemku)

Nařízení vlády má v těchto ustanoveních za cíl doplnit zákonná ustanovení o správě domu a pozemku v rovině věcné, tedy stanovit podrobnosti o činnostech, které se týkají správy domu a pozemku, a jsou tedy předmětem činnosti osoby odpovědné za správu domu a pozemku (SVJ nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ). V rovině institucionální (kdo je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku a bližší stanovení působnosti jednotlivých orgánů SVJ) je úprava obsažena přímo v ustanoveních NOZ o společenství vlastníků. V této rovině má nařízení vlády upravit pouze dělbu působnosti mezi shromážděním a statutárním orgánem SVJ ve dvou výslovně stanovených záležitostech podle § 1208 NOZ. Jinak je účelem těchto ustanovení v návrhu nařízení vlády blíže vymezit činnosti, které mají povahu správy domu a pozemku v mezích zákonného obecného vymezení v § 1189 (správou domu jsou veškeré činnosti, které nenáleží vlastníku jednotky při správě bytu či nebytového prostoru a co je v zájmu všech vlastníků jednotek jako nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí). V § 7 jsou uvedeny podrobnosti týkající se činností při správě domu a pozemku z hlediska provozního a technického, v § 8 z hlediska správního.

Při stanovení podrobností o činnostech týkajících se správy domu a pozemku se v § 7 a v § 8 návrhu nařízení vlády do určité míry vychází z návrhů uplatňovaných na základě poznatků z praxe při tvorbě vládního návrhu zákona o vlastnictví bytů v r. 2010, které jsou však přizpůsobeny a doplněny především s ohledem na novou úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ.

§ 8

Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správního se rozumí zejména

1. zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu a pozemku, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z právních předpisů týkajících se správy domu a pozemku,
2. stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání,
3. vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,
4. uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,
5. činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv,
6. výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

§ 9

Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a hrozí nebezpečí, že dojde k poškození domu nebo jiných bytů, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna také

1. zajistit odstranění závad v bytě na náklady vlastníka jednotky, jestliže závady neodstraní vlastník jednotky ani ve lhůtě určené v opakované výzvě doručené osobou odpovědnou za správu domu a pozemku vlastníkovi jednotky, nejméně však ve lhůtě 60 dnů ode dne jejího opakovaného doručení vlastníkovi jednotky,
2. zajistit povinné revize týkající se rozvodů a spotřebičů plynu a elektřiny příslušejících vlastníkovi jednotky na jeho náklady v případě, že vlastník jednotky tuto povinnost neplní; za tím účelem je vlastník jednotky povinen předávat osobě odpovědné za správu domu a pozemku fotokopie zpráv o výsledcích provedených revizí v bytě.

_______________

1. Například vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, ve znění vyhlášky č. 62/2013 Sb., vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, ve znění vyhlášky č. 20/2012 Sb.

DZ k § 9

Ustanovení tohoto paragrafu pod písm. a) navazuje, z hlediska širšího pojetí činností, které je povinna zajišťovat osoba odpovědná za správu domu, na zcela nově stanovenou povinnost vlastníka jednotky podle § 1175 odst. 2 NOZ udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Pokud nebude vlastník jednotky tuto zákonnou povinnost plnit, bude (podle navrhovaného nařízení vlády)osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna, za podmínek výslovně v § 9 stanovených, zajistit tuto údržbu či opravy v bytě sama na náklady vlastníka jednotky, pokud tyto závady ohrožují nebo mohou ohrožovat nezávadný stav domu a působit škody na domě nebo na bytech jiných vlastníků.

§ 10

(1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména

1. zajištění činností spojených se správou domu a pozemku,
2. zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo,
3. pojištění domu, a
4. nájmu společných částí domu.

   (2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku zajišťuje rovněž kontrolu plnění uzavřených smluv a uplatňování nároků z porušení povinností druhé smluvní strany.

DZ k § 10

Ustanovení v zásadě vychází z dosavadního § 9a ZoVB, v modifikované podobě, odpovídající nové právní úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ. Není zde již zahrnuta možnost SVJ sjednávat smlouvu o nájmu jednotky, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, neboť v tomto případě nejde o činnost týkající se správy domu a pozemku.

§ 11

Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku. Uzavřením této smlouvy nemůže být dotčena rozhodovací působnost orgánů společenství vlastníků jednotek stanovená zákonem nebo určená stanovami společenství vlastníků jednotek; ustanovení § 10 odst. 2 se použije obdobně.

DZ k § 11

Již za účinnosti ZoVB bylo a je běžnou praxí SVJ, že sjednávají smlouvy (příkazní či mandátní) s odbornými firmami podnikajícími ve správě nemovitostí, nebo např. zajišťující účetnictví, apod. ZoVB se o takové možnosti sjednávání smluv nezmiňoval. Pouze VS SVJ upravovaly v čl. V možnost SVJ zajišťovat provozní, technické, správní a obdobné činnosti spojené se správou domu a pozemku, popřípadě některé z těchto činností, na základě smlouvy s jinou fyzickou nebo právnickou osobou, pokud to umožňovalo prohlášení, anebo uzavření takové smlouvy schválilo shromáždění vlastníků jednotek. Současně byly stanoveny povinné náležitosti této smlouvy. S přihlédnutím k této praxi zákonodárce v § 1208 písm. h) NOZ výslovně stanovil výlučnou působnost shromáždění vlastníků jednotek k určení osoby, s níž má být sjednána smlouva o zajišťování některých činností správy domu a pozemku, včetně schvalování této smlouvy nebo jejích změn.
Účelem § 11 návrhu nařízení vlády je především stanovit výslovně, že uzavřením této smlouvy nemůže být dotčena rozhodovací působnost orgánů SVJ. Zařazením tohoto ustanovení má být předcházeno dosavadním problémům, kdy některá SVJ sjednávají smlouvy, jimiž svěřují smluvním partnerům činnosti, které jsou podle zákona nebo stanov ve výlučné působnosti orgánů SVJ.

§ 12

(1) Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se odměnami osoby, která dům spravuje, rozumí odměny správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.

(2) Společenství vlastníků jednotek je oprávněno uložit vlastníkovi jednotky, který porušil některou z oznamovacích povinností uvedených v § 1177 občanského zákoníku, nebo povinnost umožnit přístup do bytu podle § 1182 občanského zákoníku, anebo povinnost podle § 1183 odst. 1 občanského zákoníku, pokutu v přiměřené výši uvedené ve stanovách společenství vlastníků jednotek.

DZ k § 12
S ohledem na nikoliv zcela přesnou dikci § 1180 odst. 2 NOZ, kde je použito slovního spojení „osoba, která dům spravuje“, mohlo by v praxi činit potíže, jaká osoba se má na mysli, když jinak se pro SVJ nebo správce v domě, kde nevzniklo SVJ, používá společně pojem „osoba odpovědná za správu domu a pozemku“ (viz § 1190 NOZ).
V odstavci 1 se proto navrhuje vymezit jednoznačně, že jde o odměny buď správce (v domě, kde nevzniklo SVJ ) nebo o odměny členů volených orgánů SVJ.
V odstavci 2 se navrhuje stanovit možnost, aby stanovy SVJ určily pokutu vlastníkovi jednotky při porušení zákonem stanovených povinností v taxativně vyjmenovaných případech. Ustanovení je zapracováno do návrhu nařízení vlády z důvodu, že porušování těchto povinností ze strany vlastníků jednotek by nepochybně působilo značné problémy v praxi SVJ. Napovídá tomu také současná situace, i když v ZoVB jsou z nově stanovených oznamovacích povinností a povinností umožnit vstup do bytu v NOZ stanoveny pouze některé z těchto povinností. Odmítání požadavků SVJ na oznámení např. počtu osob v bytě, zejména však požadavků na umožnění přístupu do bytu ve výslovně stanovených případech v ZoVB leckdy znemožňuje či ztěžuje běžnou správu domu a pozemku nebo samotný provoz domu. Přitom SVJ nemá žádný jednoduchý prostředek k tomu, aby splnění povinnosti vlastníka jednotky dosáhlo. Proto, byť jde o prováděcí právní předpis, navrhuje se stanovit v nařízení vlády možnost, aby SVJ určilo přiměřenou výši pokuty při neplnění výslovně a taxativně vyjmenovaných oznamovacích povinností a povinností umožnit přístup do bytu.

Některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku

§ 13

(1) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnně částky 10 000 Kč, dále o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

(2) V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku, přičemž v kalendářním roce v úhrnu nepřevýší částku 50 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

DZ k § 13 a § 14 (některé další činnosti společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku) K § 13

Prováděcí předpis má podle § 1208 písm. f) bod 7. NOZ stanovit, do jaké výše nákladů není ve výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek rozhodovat o opravě nebo stavební úpravě společné části.
Dále podle § 1208 písm. g) bod 2. NOZ má prováděcí právní předpis stanovit, do jaké výše částky není ve výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, nebo k jinému nakládání s nimi (navazuje na oprávnění SVJ nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku – viz § 1195 odst. 1 NOZ). Přitom v obou případech se ustanovení prováděcího právního předpisu nepoužije, určí-li stanovy společenství vlastníků jednotek něco jiného (mohou upravit jinou výši částky, anebo mohou ponechat rozhodování plně ve výlučné působnosti shromáždění (což by ovšem bylo velmi nepraktické v případě, že jde o nabytí movitého majetku nebo o opravy malého rozsahu).

(Poznámka:V případě nabytí věcí nemovitých, jejich zcizení či zatížení je působnost shromáždění výlučná; je tedy vyloučena působnost statutárního orgánu. Naproti tomu v případě věcí movitých lze dělit působnost mezi shromáždění a statutární orgán.)

§ 14
(1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jedině, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší.

(2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jedině pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší.

DZ k § 14

Rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví SVJ je podle § 1208 písm. g) bod 1. ve výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek.
Účelem tohoto ustanovení návrhu nařízení vlády je v odstavci 1 výslovně stanovit, že nabytí nemovitých věcí či dispozice s nimi jsou možné jedině pro účely správy domu a pozemku; takovéto výslovné ustanovení v NOZ chybí, byť z kontextu právní úpravy SVJ lze takovéto určení dovozovat. V zájmu předcházení nesprávným výkladům zákona se navrhuje toto ustanovení do předkládaného návrhu nařízení vlády zařadit.
Obdobný účel má odstavec 2, který rovněž navazuje na § 1208 písm. g) NOZ.
Podle§ 1208 písm. g) bodu 3. NOZ je v působnosti shromáždění (shodně jako podle předchozího ZoVB) uzavření smlouvy o úvěru společenstvím. Nově se výslovně stanoví, že tomuto schválení podléhá nejen samotné uzavření smlouvy, nýbrž současně základní náležitosti smluvního ujednání, jimiž je výše úvěru a podmínky jeho poskytnutí bankou. V tomto ustanovení není sice výslovně stanoveno (jako v předchozí právní úpravě v § 9 odst. 2 ZoVB), že se může jednat jedině o úvěr na náklady spojené se správou domu a pozemku, plyne to však z omezené osobnosti (dříve právní subjektivity) SVJ, zřizovaného výlučně pro účely správy domu a pozemku v rozsahu stanoveném v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví.
Podobně v § 1208 písm. g) bodu 4. NOZ není výslovně stanoveno (jako tomu bylo v § 9 odst. 2 ZoVB), že v případě uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce s písemným souhlasem vlastníka dotčené jednotky, se může jednat výlučně o zástavní smlouvu k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Z hlediska omezené osobnosti SVJ lze dovozovat i v tomto případě, že zástavní smlouva může být sjednána jedině k zajištění pohledávky SVJ vzniklé v mezích dovolené činnosti SVJ, tedy při financování nákladů spojených se správou domu a pozemku.

Lze však považovat za legislativně potřebné, aby nařízení vlády v rámci stanovení podrobností o činnostech týkajících se správy domu a pozemku blíže stanovilo podmínky, za nichž je dovoleno, aby SVJ uzavřelo smlouvu o úvěru a zástavní smlouvu k jednotkám.

Hospodaření společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku

§ 15

Společenství vlastníků jednotek sestavuje rozpočet na kalendářní rok podle pravidel určených ve stanovách; rozpočet schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.

DZ k § 15 až § 17 (Hospodaření společenství vlastníků při správě domu a pozemku) DZ k § 15
Schvalování rozpočtu není v § 1208 NOZ uvedeno v rámci vymezení výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek. S ohledem na výlučnou působnost shromáždění schvalovat zprávu o hospodaření a také schvalování celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období, je nezbytné, aby součástí těchto rozhodnutí bylo také schválení rozpočtu společenství vlastníků. Podobně není výslovně uvedeno v působnosti shromáždění schválení výsledků plnění rozpočtu, proto se navrhuje zařadit je do schválení zprávy o hospodaření a správě domu, kterou shromáždění schvaluje podle § 1208 písm. d) NOZ.

§ 16
(1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou

1. příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku,
2. úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku,
3. úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle § 1181 občanského zákoníku, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,
4. pokuty uložené vlastníkům jednotek podle § 12 odst. 2,
5. úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek,
6. penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek,
7. pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh, a
8. příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek.

   (2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy:

9. nájemné z pronájmu společných částí domu,
10. úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a
11. příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby (například příjmy za plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostorů v jiném domě).

DZ k § 16
Příjmy plynoucí na základě smluv sjednaných společenstvím jsou v zásadě příjmem SVJ. Výjimku představují příjmy bezprostředně související s nakládáním s majetkem, který je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, ačkoliv je s ním nakládáno na základě smluv, které může též uzavírat SVJ – tyto příjmy náležejí spoluvlastníkům příslušného majetku, tj. vlastníkům jednotek.

§ 17 Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti

Náklady, které jsou v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku označeny za náklady vlastní správní činnosti podobné nákladům uvedeným v tomto zákonném ustanovení a rozúčtují se na každou jednotku stejně, se rozumí zejména

1. náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
2. náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
3. náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
4. náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
5. náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

DZ k § 17
Náklady, jejichž výše nesouvisí s velikostí jednotky, resp. s velikostí spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech (účtování o platbách vlastníků jednotek, správní činnost prováděná členy výboru SVJ, zaměstnanci SVJ nebo smluvním správcem, vyúčtování služeb spojených s užíváním jednotek) jsou činnosti stejně pracné a nákladné ve vztahu k malé i velké jednotce, tedy jsou v podstatě shodné pro každou jednotku. Proto se tyto náklady, blíže specifikované v návrhu nařízení rozvrhnou na každou jednotku ve stejné výši. Ustanovení návrhu nařízení vlády navazuje na § 1180 odst. 2 NOZ.

ČÁST PÁTÁ ÚČINNOST § 18
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.

DZ k § 18 (Účinnost)
Navrhuje se, aby nařízení vlády nabylo účinnosti dnem, kdy nabude účinnosti NOZ, tj., dnem 1. ledna 2014.

Důvodová zpráva – Odůvodnění

I. OBECNÁ ČÁST

Úvodem: Předkládaný návrh nařízení vlády je návrhem prováděcího právního předpisu k ustanovením zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) o bytovém spoluvlastnictví (§ 1158 až § 1222 NOZ).

Prováděcí právní předpis má podle zmocňovacího ustanovení v § 1222 NOZ

1. závazným způsobem stanovit způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce a dále podrobností o činnostech týkajících se správy domu a pozemku,
2. stanovit formou zákonné domněnky, o kterých částech nemovité věci (pozemku s domem, nebo domu bez pozemku) se má za to, že jsou společné.

   Kromě toho má prováděcí právní předpis upravit některé záležitosti dělby působnosti mezi shromážděním vlastníků jednotek a statutárním orgánem společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) tím, že některé záležitosti s ohledem na výši nákladů vynakládaných SVJ vyloučí z působnosti shromáždění vlastníků jednotek, čímž by tyto záležitosti náležely do působnosti statutárního orgánu SVJ (s ohledem na působnost statutárního orgánu, všeobecně vymezenou v § 163 NOZ).

V tomto směru má prováděcí právní předpis upravit

1. podle § 1208 písm. f) bod 7 NOZ výši nákladů, při jejichž převýšení rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společné části shromáždění vlastníků jednotek; ustanovení nařízení vlády se nepoužije, pokud stanovy SVJ určí něco jiného,
2. stanovit podle § 1208 písm. g) bod 2 hodnotu (výši pořizovací ceny) movitých věcí, při jejímž převýšení uděluje předchozí souhlas k nabytí, zcizení nebo zatížení, anebo k jinému nakládání s nimi shromáždění vlastníků jednotek; ustanovení nařízení vlády se nepoužije, pokud stanovy SVJ určí něco jiného.

Vzhledem k tomu, že ze znění uvedených zmocňovacích ustanovení NOZ nevyplývá výslovné zmocnění pro vládu, je návrh nařízení vlády předkládán jako nařízení vlády podle čl. 78 Ústavy.

Předmětem navrhovaného nařízení vlády je právní úprava uvedených čtyř okruhů záležitostí týkajících se právní úpravy bytového spoluvlastnictví, s předpokládaným dnem nabytí účinnosti k 1. lednu 2014, resp. ke shodnému dni, ke kterému nabude účinnost NOZ.

1.1. Stanovení způsobu výpočtu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v jednotce

Výpočet podlahové plochy bytu či nebytového prostoru měl podle dosavadní právní úpravy vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů – dále jen „ZoVB“) význam jako jediné kriterium pro určení velikosti podílů vlastníků jednotek na společných částech domu a na pozemku, a tím také na velikost hlasu vlastníka jednotky při hlasování na shromáždění vlastníků jednotek. V úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ tento význam zůstává buď jako jedno z několika kriterií pro určení velikosti podílů vlastníků jednotek na společných částech, nebo jako výlučné kriterium pro tento účel, podle rozhodnutí původce prohlášení na základě § 1161 NOZ (totéž platí pro účastníky smlouvy o výstavbě, dohodu podílových spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se vznikem jednotky, nebo pro jiná právní jednání vedoucí ke vzniku jednotek podle NOZ). Velikost podlahové plochy bytu či nebytového prostoru bude mít také vliv na určení poměru velikosti příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, nebude-li podle § 1180 NOZ určeno (např. původcem prohlášení) jinak.

1.2.Stanovení, o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné

V NOZ se ohledně společných částí v § 1160 odst. 1 stanoví: „(1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně“. Pojem společné části nově zahrnuje jako společné části domu také spoluvlastnické podíly na pozemku. V § 1160 odst. 2 NOZ se pak demonstrativním výčtem (obdobně jako v ZoVB) uvádějí společné části, které jsou vždy společnými částmi takto: „(2)Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“

Jde obdobně jako v ZoVB pouze o rámcové vymezení, zhledem k tomu, že s ohledem na různorodost domů nelze společné části v zákoně vymezit tak, aby postihovaly tyto různorodé stavební dispozice. Zákonodárce však nově dospěl současně k závěru, že je potřebné bližší vymezení v podzákonném právním předpise, který napomůže praxi při vymezování společných částí a přispěje tak k odstranění či ke zmenšení některých dosavadních problémů, kdy podobná podzákonná norma chyběla, a ani ve vzorových stanovách SVJ (tvořících přílohu nařízení vlády č. 371/ 2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb.) nebylo bližší vymezení společných částí uvedeno.

Pro vymezení společných částí domu a pozemku budou mít ustanovení navrhovaného nařízení vlády povahu vyvratitelné právní domněnky. Bude-li v prohlášení, jímž se nemovitá věc podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ rozděluje na jednotky (nebo ve smlouvě o výstavbě domu s jednotkami, resp. v dohodě podílových spoluvlastníků či rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovité věci se vznikem jednotky či v obdobné dohodě manželů majících nemovitou věc ve společném jmění) upraveno vymezení společných částí jinak než v nařízení vlády, avšak nikoliv rozporu se zákonnou úpravou společných částí (v obecném vymezení v § 1160 NOZ), použije se pro úpravu vztahů mezi spoluvlastníky nemovité věci (vlastníky jednotek) úprava v prohlášení (či v jiném právním jednání vedoucím ke vzniku jednotek.) Přednost při vymezení společných částí tedy bude mít úprava v prohlášení. Nařízení vlády se použije v těch případech, kdy prohlášení nevymezí komplexně společné části, resp. jejich vymezení nebude dostatečně určité. Nařízení vlády by se použilo pro vymezení společných částí také v případě, že by jejich vymezení zcela nebo zčásti bylo v rozporu s obecně stanovenými principy pro vymezení společných částí v § 1160 NOZ.

1.3. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku

Záležitosti správy domu a pozemku byly v ZoVB upraveny jen velmi rámcově, což platilo také pro vymezení činností správy domu a pozemku. Proto byl součástí právní úpravy vlastnictví bytů podle ZoVB také prováděcí právní předpis, jmenovitě nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb., jehož přílohu tvořily vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek (dále jen „VS SVJ“). Mimo jiné, VS SVJ podrobně upravily správu domu a další činnosti s ní spojené, jako předmět činnosti SVJ.

NOZ upravuje oproti ZoVB podstatně komplexněji postavení a působnost jednotlivých orgánů SVJ a práva a povinnosti vlastníků jednotek obecně, či jako členů SVJ. Víceméně podobně však NOZ upravuje pouze rámcově záležitosti správy domu a pozemku, přičemž podrobnosti jsou svěřeny prováděcímu právnímu předpisu. Právní úprava bytového spoluvlastnictví v NOZ je důslednější při úpravě záležitostí, které jsou povinnými náležitostmi stanov zejména při úpravě působnosti jednotlivých orgánů SVJ; celkově je pojata tak, že není nezbytné vydávat vzorové stanovy SVJ. Proto také zmocnění k vydání prováděcího právního předpisu k úpravě bytového spoluvlastnictví v § 1222 NOZ má zásadně odlišný legislativní cíl oproti zmocnění k vydání vzorových stanov v ZoVB. Není např. potřebné blíže upravovat působnost jednotlivých orgánů SVJ při zajišťování správy domu a pozemku.

1.4. Dělba působnosti mezi shromážděním a statutárním orgánem SVJ ve vymezených záležitostech

Zákonodárce svěřuje k úpravě v prováděcím právním předpisu také dělbu působnosti ve dvou výslovně stanovených záležitostech výlučné působnosti shromáždění vlastníků jednotek v § 1208 NOZ v tom smyslu, že prováděcí právní předpis upraví finanční částky jednak při rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí, jednak při rozhodování o nabytí movité věci do vlastnictví SVJ, při jejím zcizení nebo zatížení. Při překročení takto stanovené finanční částky bude v těchto záležitostech rozhodovat shromáždění, zatímco v ostatních přídech by rozhodoval statutární orgán SVJ. Přitom se ustanovení nařízení vlády použije pouze v případě, že neurčí stanovy SVJ jinak.