Pane Werewolfe, prve jste napsal, že jde o SVJ(2000) podle ZoVB. Tento zákon ovšem neobsahoval žádné upřesnění postupů a činností pro případ, že správcem domu se stává nově vzniklé SVJ – právnická osoba. Ani zákon č. 40–1964 Sb. Občanský zákoník neobsahoval žádná ustanovení o změně správy.

Psal jsem o tom před časem zde: http://www.portalsvj.cz/…-smlouvy-sbd.

• Osoba pověřená správou domu byla – jak bylo obvyklé – uvedena v prohlášení vlastníka budovy, viz § 4 ZoVB.
• Práva a povinnosti plynoucí z tohoto pověření přešly na všechny nabyvatele jednotek v domě, viz § 4 odst. 2 ZoVB (písmeno h).
• Podle § 1438 NOZ platí, že činnost správce cizího majetku skončí odstoupením, odvoláním, omezením svéprávnosti osoby dosud svéprávné, nebo osvědčením úpadku správce.
• Podle § 1441 NOZ platí, že kdo správce ustavil, může jej odvolat prohlášením učiněným v písemné formě. Podle § 4 odst. 2 ZoVB platí, že správce ustavil původní vlastník v prohlášení vlastníka.
• Podle § 1442 NOZ platí, že právní jednání toho, kdo jednal jako správce v dobré víře, že správa dosud neskončila, beneficienta zavazuje. Beneficienta zavazuje i právní jednání osoby, která přestala být správcem, pokud druhá strana jednala v dobré víře, že správa trvá.

Bohužel NOZ je opět paskvil, stejně jako byl paskvil ZoVB. Vzhledem ke znění § 1442 NOZ není možné ukončení správy družstvem dovozovat automaticky pouze z té skutečnosti, že v domě vzniklo SVJ (ve vašem případě vzniklo podle ZoVB ze zákona). Ostatně nic takového neobsahoval ani známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne ze dne 26. ledna 2009: Nejvyšší soud odvozoval způsobilost SVJ provádět správu domu teprve od volby prvního statutárního orgánu společenství.

Podle § 1442 je nutno odvolat dosavadního správce písemně, jinak družstvo bude provádět správu i nadále, a bude v dobré víře, stejně jako dosud po celých 6 let.

Otázkou pouze je KDO má oprávnění písemně odvolat dosavadního správce.

Nelze totiž přehlédnouit, co platí obecně podle § 1 NOZ: Platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona. Váš dům je příkladem toho, že i po vzniku SVJ správu vykonávalo i nadále původní družstvo, a to se souhlasem všech vlastníků jednotek. SVJ se správy domu nikdy neujalo. Takže je zde ono ujednání předvídané zákonem v § 1. Je tedy třeba, aby buď beneficient, nebo nový zákonný správce dali dosavadnímu správci na vědomí písemně, že ujednání neplatí a že správa domu družstvem končí.

• Má-li právně jednat beneficient:

V tom případě vlastníci jednotek rozhodnou o ukončení správy domu družstvem. Jestliže dosud vlastníci jednotek nejevili o správu domu jinou osobou zájem po celých 6 let, jak jinak by mohli prokázat, že nyní konečně chtějí jiného správce? Podle § 1134 NOZ platí, že o volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy. To jest nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek.

• Má-li právně jednat samotné SVJ:

SVJ může jednat jako zástupce beneficienta a budoucí správce ze zákona. Mělo by si k tomu ovšem napřed obstarat souhlas nejvyššího orgánu – shromáždění. Jestliže dosud SVJ nejevilo o správu domu zájem po celých 6 let, jak jinak by mohlo hodnověrně prokázat, že nyní už ten zájem konečně má? Toto hlasování upravoval § 11 odst. 4 ZoVB: „K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.“ Pokud toto kvorum máte uvedeno ve stanovách, má přednost před § 1134 NOZ. Pokud vaše stanovy toto neupravují, hlasovalo by se podle § 1134 NOZ nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek.
-----------------------------------------------------------------------------

Nevylučuji, že soud by to mohl posoudit ještě úplně jinak – vzhledem k tomu že NOZ je opravdu příšerný paskvil, a vzhledem k absenci přechodových ustanovení pro právnické osoby SVJ vzniklé do 31.12.2013.

lake