Předkládám zápisky ze školení JUDr. Schödelbauerové pro agenturu Bova. Přítomno bylo asi 30 lidí, dle prezenční listiny převážně členů výborů SVJ a z bytových družstev.

Od roku 2016 bude třeba povinně zveřejňovat účetní závěrku ve Sbírce listin, není důležité, zda ji schválilo shromáždění, zveřejněna být musí, jinak SVJ hrozí sankce od soudu.

Právní úprava SVJ je nekonzistentní, uprostřed bytového spoluvlastnictví, je to specifikum mezi právnickými osobami, že se takto vyděluje ze systematiky právnických osob. Někde jsou i chyby. Např. §1180 odst. 2 „osoba, která dům spravuje“ – v daném případě jí není SVJ, zákonodárce to asi chtěl směřovat na externího správce, SVJ samo žádnou odměnu za správu přece nedostává.

Od 1.1.2014 máme dvojí jednotky (dle BytZ a dle NOZ), ale SVJ máme jen jedno dle NOZ, proto musí všechna SVJ přizpůsobit stanovy. Staré a nové jednotky budeme mít ještě mnoho desetiletí. Nebudeme mít staré a nové SVJ, to bychom nemuseli rušit BytZ. Protože BytZ byl zrušen, nelze hovořit o žádných starých SVJ, jsou jen nová SVJ dle NOZ. I když SVJ nemá speciální ustanovení v přechodných ustanoveních NOZ, nevznikají pochybnosti, že SVJ se řídí od 1.1.2014 pouze NOZ.

Ustanovení starých stanov, které jsou v rozporu s kogentními ustanoveními NOZ nelze po 1.1.2014 použít.

Pokud na první schůzi notář pouze osvědčoval průběh schůze, nemusí být změna stanov formou NZ, ledaže by to v původních stanovách bylo požadováno.

Když čtu některé názory na internetových fórech, žasnu, uplynuly dva roky a já se divím, že to není stále jasné. Na jednom z těch fór je jakýsi pan Lake, docela poučený člověk, není to žádný neodborník, ale lituji lidi, kteří se řídí jeho radami. Zamyšlení paní dr. je přerušeno dotazem z pléna.

Pokuty. Zkuste dát do stanov pokuty, ničemu to nevadí. Stanovy jsou smlouvou. Chtěli jsme dát pokuty přímo do NOZ a NV366, ale neprošlo to. Pokuta ale nesmí být šikanózní a ne kvůli drobnostem. Pokuty dávat jen za nesplnění povinností, které má ze zákona vlastník nebo SVJ, např. za neoznámení změny počtu osob, nesdělení jména nájemce, nesplnění povinnosti umožnit nahlížení apod. Opatrně s pokutami za kouření či zvířata ve společných prostorách.

Generální plná moc pro zasedání shromáždění je možná. [To jsem se ptal já, někde jsem četl, že hlasování není právní úkon a že tedy není možné použít plnou moc generální, ale jen speciální, chtěl jsem si to ověřit, ale prý generální plná moc možná je.]. Pro zasedání výboru však člen výboru nemůže udělit jinému členovi výboru generální plnou moc, možná je jen plná moc pro konkrétní zasedání.

Kompetence shromáždění dle §1208 nelze delegovat na výbor. Tudíž výše záloh na služby může schválit jen shromáždění, ale při změně počtu osob může výbor zálohu změnit, protože umožňuje speciální zákon 67/2013 Sb. §4 odst. 4

Ve stanovách musít být výbor, nebo předseda, nelze alternativně. Když se nedaří zvolit výbor, musí se svolat další schůze (není-li přítomno 100% vlastníků, pokud by bylo, lze změnit program schůze ihned), na které se nejprve změní stanovy a až pak je možné volit předsedu. Pokud by se mezitím našli zájemci o členství ve výboru, je opět třeba svolat schůzi a změnit stanovy. A kdyby si to mezitím druhý zájemce rozmyslel, bude nutné znovu svolat schůzi a změnit stanovy.

Náhradníky za členy výboru lze volit, možná je i kooptace, ale musí být ve stanovách. I když není jasné, jak by rozhodl soud.

Kontrolní komise se musí zapsat do rejstříku. Pokud byla kdysi zvolena např. r. 2012, měli se do rejstříku zapsat do 30.6.2015. Nyní pokud ještě nejsou zapsaní, by bylo nejčistší, aby rezignovali a nechali se znovu zvolit a novou volbu už zapsali.

První členové výboru – uvádí se do stanov jen při vzniku SVJ. Když už SVJ existuje, do stanov se první výbor neuvádí (protože jde o změnu stanov, ne o přijetí stanov).

Služby lze zahrnout pod správu domu v širším slova smyslu.

Stará SVJ nemusí měnit název. Název „Společenství pro dům Jablonecká 711“ není možný, je zaměnitelný, v ČR může být i jiný dům Jablonecká 711. Název musí být minimálně „Společenství pro dům Jablonecká 711, Praha 9“ – pak bude nezaměnitelný.

SVJ je specifická PO. Každý, kdo koupí byt, ať chce nebo nechce se stává členem SVJ a je vazalem ostatních vlastníků. Díky NOZ se z SVJ stal úřad.

Neplatičům lze odpojit vodu, říká Pelikán. Nechápe co říká, je to teoretik. [soudě dle výrazu v tváři si paní dr. o panu ministrovi asi nemyslí nic dobrého] Ale přerušení dodávek vody obecně možné je, pronajímatel by nemohl u nájmu bytu, to je T.Č., pronajímatel je povinen dodávat vodu dlužícímu nájemníkovi, ale u vlastnictví to neplatí, SVJ není povinno dlužícímu vlastníkovi dodávat. Ale je lepší si to dát do stanov pro právní jistotu.

Pokud obec nebo jiný vlastník prodává pozemek pod domem, může ho koupit SVJ, protože SVJ může nabývat majetek za účelem správy.

SVJ nemůže v dražbě nabývat jednotky, ale uvažuje se o novele, protože v sociálně vyloučných lokalitách to způsobuje problémy, spekulanti za nízké ceny skupují byty a stěhují do nich nepřizpůsobivé.

Svolání shromáždění. Asi nestačí na nástěnce, soud by nemusel akceptovat. Ne všichni bydlí v domě. Vlastníci musí být jednoznančně pozvání, důkazní břemeno leží na SVJ.

Podle §1186 přecházejí dluhy původního vlastníka na nabyvatele – avšak pouze dluhy, které existovaly ke dni nabytí. Dluhy přejdou i když není vystaveno Potvrzení. Podle §1107 nejsou tyto dluhy zapsané v katastru, ale nabyvatel o dluzích věděl nebo o nich mohl (měl) vědět = měl si vyžádat Potvrzení.

Příspěvky na správu jsou příjmem SVJ, nevypořádávají se, zůstanou na účtu SVJ, dluhy také zůstanou (aktiva a pasiva zůstávají SVJ). V §1186 odst. se zvolila nešťastná a nejasná formulace, ale chystá se novela,která znění zpřesní a dluhy budou přecházet, stejně jako přecházejí příspěvky. Nemá přece logiku, když příspěvky přecházejí a dluhy by nepřecházely.

Nelze kombinovat zasedání shromáždění a per rollam. Když je na shromáždění zamítnuto usnesení, nelze potom oběhnout vlastníky ve věci stejného usnesení, je to obcházení zákona.