Pan Pavel napsal: „Pokud mi starý majitel jednotky zmizí za hranice ČR, tak jeho dluhy zaplatí ostatní vlastníci, členové SVJ. To snad lze pochopit.“
http://www.portalsvj.cz/…ky-zajis-uje#…
-------------------------------------------------------------------

Ano, to snad lze pochopit. Ale důležitější je pochopení příčin tohoto neblahého stavu. Cožpak nikdo netušil že to tak může dopadnout? Cožpak SVJ s takovou možností nepočítalo?

Když paní Nováčková půjčí panu Horáčkovi 100000 korun českých, a on bez zaplacení odjede do Austrálie, každý rozumný Čech jí na to řekne: No jo, a pročpak jste mu půjčovala takové peníze bez zajištění? To je Vaše chyba, milá paní.

v SVJ není s Vámi ten jeden Lojza Horáček. Je tam s Vámi dalších 25 vlastníků, které pořádně neznáte. Každý z nich může kdykoliv odjet do Austrálie, nebo prodá jednotku, nebo prohraje peníze na automatech, nebo si prostě umře. A když společně naděláte opravdu velký dluh, budete za něj ručit i Vy sám – možná pár desítek let. Jdete do toho? Ano? Tak si nestěžujte!
------------------------------------------------------------------

Za to, že SVJ není zvýhodněno proti vlastníkům, si mohou vlastníci a členové výborů sami. Mám neodbytný dojem, že pan Pavel si vlastně postěžoval na lehkomyslnost vlastníků jednotek, na opomenutí SVJ a na neřádné hospodaření členů výborů.

I když ZoVB a NOZ jsou paskvily, zákonodárce se snažil od počátku nějak minimalizovat finanční riziko pro SVJ. Snažil se předejít právě takovým případům, kdy vlastník má větší dluh, „zmizí do dáli“ a stane se z něj neplatič. Se zřízením zástavního práva na jednotce ve prospěch SVJ zákonodárce výslovně počítal od roku 2000, kdy začaly vznikat SVJ(2000) jako správci domu. Zákonodárce upravuje výslovně zajištění pohledávek i pro SVJ(2012) podle NOZ:

• V ZoVB je tato možnost výslovně upravena hned na třech místech: v § 9 odst. 2, § 11 odst. 4 a § 15 odst. 3.
• V NOZ je to pro spoluvlastnictví výslovně upraveno v § 1133, pro bytové spoluvlastnictví v § 1208 písm. g, a pro přídatné spoluvlastnictví v § 1227 NOZ.
• S přechodem dluhu jištěného zástavním právem na jednotce dlužníka počítá § 1186 ve spojení s § 1888 NOZ.

Stále stejný systém: chceš něco a nemáš na to peníze? Objednej si to u SVJ, ale poskytneš dostatečnou jistotu, že tvůj dluh uhradíš.

V ZoVB je k tomu přímo uvedeno, že zástavní právo má sloužit „k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu“. Může se tedy jednat o pohledávky SVJ za vlastníkem jednotky(1994), zejména pokud vlastníkovi SVJ poskytlo odklad úhrady a splátkový kalendář.

V NOZ se uvádí, že zřízené zástavní právo má sloužit „… k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově“. Může se tedy jednat i o pohledávky SVJ za vlastníkem jednotky(2012), zejména pokud vlastníkovi SVJ poskytlo odklad úhrady a splátkový kalendář.

Jakpak to, že banky a leasingové společnosti to umějí, a SVJ to neumí? Čímpak to asi bude? Inu tím, že členové výborů se nechovají jako řádní hospodáři. Chovají se spíše jako vlastníci jednotek, kteří také chtějí mít ty „rychlý prachy“ od banky. Už víte, co je ve hře? Typický střet zájmů.

Členové statutárního orgánu jsou povinni počínat si s péčí řádného hospodáře vždy. SVJ není povinno vzít si bankovní úvěr, ale když už si jej bere, jsou při tom členové stautárního orgánu povinni jednat s péčí řádného hospodáře. Buď SVJ podmíní přijetí úvěru zřízením zástavního práva k jednotce, nebo SVJ sjedná s dlužníky řádné smlouvy se sankcemi a s okamžitou úhradou celého dluhu při převodu jednotky. Když SVJ kašle na zajištění a spolehne se na zákonný ručitelský závazek vlastníků jednotek, pak se ovšem nedivte. SVJ se to nedotkne, vlastníci jednotek to jako ručitelé odnesou.

Jsou to většinou právě vlastníci jednotek, kdo lehkomyslně žádá od výboru, aby se SVJ zadlužilo u banky, ale aby si nevytvořilo žádné právní podklady k vymáhání od dlužníků!!! Chtějí nejspíše, aby si SVJ ty peníze natisklo – s tím, že to uhradí někdo jiný až někdy jindy, když to dobře dopadne. A pak se všichni velice diví, že dluh SVJ dopadne na ně samotné. Chudáčci! Ubožáčci!

Kdepak. Vlastníci jednotek nejsou chudáčci, kteří na někoho doplácejí. Oni sami svým hlasováním a svým projevem vůle způsobili, že SVJ se dostalo do postavení věřitele, který má vymáhání ztíženo. Chtěli „rychlý prachy“ od SVJ – tak je tedy mají. Ale že na to možná později doplatí oni sami, nebo budoucí nabyvatelé jednotek – to je už nezajímá.

Litovat vlastníky jednotek za těchto okolností je jako litovat pachatele, který umlátil oběť sekyrkou a přitom se klepl do prstu.
------------------------------------------------------------------

Některé výbory SVJ dotáhly ten švindl s úvěrem do takové dokonalosti, že SVJ vůbec nevymáhá své pohledávky za vlastníky jednotek, ale vybírá od nich namísto toho „jakoby“ zálohy na budoucí opravy domu, které se nikdy neuskuteční. Neuskuteční se proto, že SVJ ty peníze průběžně utrácí na úhradu svého vlastního dluhu u banky. Zkrátka – dlouhodobě tunelují SVJ, a podvádějí vlastníky jednotek.

Lamentovat nad tím, že výbor zatíží SVJ dluhy a neumí právně zajistit splácení u svých dlouhodobých pohledávek – to není stav, který spadl s nebe. To je vždy známka neschopnosti toho konkrétního výboru. A známka lehkomyslnosti či naivity vlastníků jednotek. Není to zlý osud, ani náhoda, ani chyba zákonodárce.

Nehoda není náhoda.

lake

P.S.: Souhlasím s názorem pana Pavla i jiných, že zákonodárce měl předejít neblahým důsledkům lehkomyslnosti vlastníků jednotek. V ČR by měl existovat zákonný přechod dluhů spojených se správou (provozem, údržbou, opravami) či s technickým zhodnocením domu. Je chybou zákonodárce, že v paskvilu NOZ je pro tento účel nepoužitelný jak § 1107, tak i § 1893. (O § 1186 nemluvím – ten sám o sobě žádný přechod dluhu neobsahuje.)

Za nadbytečné však považuji budoucí zřízení přechodu dluhů z poskytování služeb. To nemá se správou domu žádnou spojitost, a konečná výše částky nebývá zpravidla SVJ známa dříve, než 4 měsíce po skončení zúčtovacího období. Ostatně na tento účel je přece možno stanovit a vymáhat zálohy.