V České republice je tedy pracně objevováno to, co je v civilizovaném světě už dávno objeveno a zavedeno.

Připomínám, že podle Občanského soudního řádu (OSŘ) má v České republice absolutní přednost úhrada dluhů vůči státu, pak následují dluhy z bankovních půjček a úvěrů jištěných zástavním právem. Proto často dochází k situaci, že na SVJ nezbude nic.

Zákon č.72/1994 Sb. se zmínil o pořadí uspokojení pohledávek ve svém § 16 odst. 1, ovšem pohledávky SVJ zařadil před tzv. „ostatní pohledávky“ podle OSŘ. Tedy až za pohledávkami státu a úvěrujících bank. Taková právní úprava byla naprosto nedostatečná a nepřinesla v praxi výsledek. Ostatně NOZ tuto úpravu nepřevzal.

Patnáct států U.S.A. přijalo mezi lety 1991 a 1994 právní úpravu tzv. „superlien“: http://www.usfn.org/AM/Template.cfm….

Podstatou této právní úpravy je, že při uspokojení věřitelů ze zpeněžení podstaty dlužníkova majetku mají pohledávky SVJ (condominium) přednost před pohledávkami věřitelské banky.

Tato přednost je omezena pouze na dluhy plynoucí z nákladů na správu a na služby, které vznikly či staly se splatnými v průběhu posledních šeti měsíců. V některých z oněch patnácti států U.S.A. se do částky takto „chráněné“ počítají i náklady na vymáhání na neplatiči, včetně soudních poplatků a odměny za právní zastoupení condominia.

Po uspokojení pohledávek státu se přednostně uspokojí nároky Condominia a zbytek připadá na pohledávky úvěrující banky a v dalším pořadí pak na ostatní pohledávky.

Praktickým důsledkem této právní úpravy je, že úvěrující banka se snaží spolupracovat s condominiem, aby nepřišla o dlouhodobě splácejícího dlužníka. Banka (je-li o vývoji uvědoměna) často sama uhradí kondominiu částku za dlužníka, aby nedošlo k soudnímu řešení. Banka si toto pak vymůže na dlužníkovi sama v rámci dalších splátek jeho hypotéčního úvěru. Z hlediska banky je totiž vždy výhodnější, aby jí dlužník splácel podle smlouvy; jen tak se banka dostane ke svým úrokům.

lake