Přečetl jsem si i komentáře níže, nejsem oprávněn vykládat zákon, ale domnívám se, že SVJ, a potažmo bytovým vlastníkům, hrozí pokuta vždy, když někdo v budově pronajímá (od 1. 1. 2016) či prodává (již dnes) ucelenou část budovy, tedy byt (jednotku) a SVJ si neopatří průkaz (PENB) nebo bytoví vlastníci si to nepohlídají a prokazatelně nepověří SVJ zpracováním PENB. V zákoně 406/2000 Sb. je napsáno „při prodeji či pronájmu“, nikoliv „pokud prodávají či pronajímají“, nevztahuje se to tedy k vlastnictví, ale k události prodeje či pronájmu. Podle zákona 406/2000 Sb., odst. 1q, je ucelenou částí budovy podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena. Podmínkou, kdy SVJ nebo spoluvlastníkům začne hrozit pokuta, je ale ustanovení § 7a, odstavce 7, kdy si musí vlastník jednotky PENB od SVJ vyžádat, a SVJ mu PENB nepředá.
Zajímavý je vztah mezi bytovými vlastníky a SVJ jako správcem budovy. Když společenství vlastníků dostane od SEI pokutu, tak vznikne společenství vlastníků dluh, za který ručí jeho členové (vlastníci bytových jednotek = bytoví vlastníci) v poměru podle velikosti svého podílu (§ 1194, odst.2, občanského zákoníku). Znamená to, když společenství vlastníků pokutu nezaplatí, protože nemá dost majetku, tak přijde exekutor na každého vlastníka bytové jednotky?
Zajištěním PENB (průkazu energetické náročnosti budovy) podíloví nebo bytoví vlastníci obvykle pověří osobu odpovědnou za správu domu. Podle § 1190 OZ je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce. Správce má právní postavení příkazníka (§ 2430 a následující, OZ), to znamená, že se příkazní smlouvou zavazuje obstarat záležitosti příkazce, což budou budou bytoví nebo podíloví vlastníci. Když osoba pověřená správou domu na příkaz spoluvlastníků domu PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) nezajistí, způsobí tato osoba spoluvlastníkům škodu. Po správci domu potom mohou jednotliví spoluvlastníci chtít škodu nahradit. Předtím ale zřejmě zažijí na vlastní kůži řádění exekutora a možná i kriminál. Bude těm, kdo už před tím spáchali jiný přestupek, například při řízení auta, hrozit i odnětí svobody? Být podílovým vlastníkem je tedy mnohem rizikovější než být bytovým vlastníkem v domě, kde bylo založeno společenství vlastníků.
Další zajímavostí je, že pokud vlastník jednotky nedostane od SVJ PENB, může vymáhat po SVJ, a potažmo po bytových vlastnících, náhradu škody, která byla způsobena například neprůkazným určením energetické náročnosti budovy (tedy podhodnocením nebo nemožností ohodnotit jeho majetek) při prodeji či pronájmu jednotky. Vyúčtováním dodávek energie totiž energetickou náročnost budovy určit nelze, určuje se jimi jen aktuální spotřeba energie a nikoliv to, kolik budova k bezporuchovému provozu energie potřebuje, jaké je množství celkové dodané a primární energie a zda budova splňuje zákonné požadavky na tepelnou ochranu budovy, tedy bezporuchový provoz.
Dovolím si na závěr udělit bytovým vlastníkům (a tedy i prodávajícím a pronajímatelům) radu: Přikažte osobě odpovědné za správu domu, tedy SVJ, (nejlépe písemně proti vlastnoručnímu podpisu nebo poštou s doručenkou nebo do datové schránky), aby si opatřila a vlastníkovi jednotky předala PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) v přiměřené lhůtě vždy při prodeji či pronájmu jednotky nebo ucelené části budovy, a osobně se ujistěte, že to skutečně udělala. Nechte si ukázat zpracovaný PENB a ujistěte se, že byl zpracován oprávněným energetickým specialistou.
Představte si situaci, že správce domu, tedy SVJ, „nevěděl“ nebo „myslel“ nebo ho „nikdo na nic neupozornil“, a PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) si neopatřil. Jak asi budou vypadat soudní „tahanice“, když po něm, a případně po ostatních bytových vlastnících, budete chtít nahradit škodu? Někdy z nich nic nedostanete, protože „nic nemají“.
ing. Vladimír Hrouda +420 739 046 041
Poslední komentáře