Navazuji na tuto diskusi.

Naše SVJ funguje podobně, jako asi většina SVJ v ČR. Každý měsíc od vlastníků SVJ vybírá příspěvek v předpisu plateb nazvaný „záloha na opravy a údržbu“ (je tvořen odsouhlasenou částkou 30 Kč na m2 dle spoluvlastnických podílů). Z této částky se pak financují drobné opravy, drobná údržba, výměny, rekonstrukce a investice a splácejí dva úvěry od banky na zateplení a novou střechu (máme dva úvěry u ČS).

Z toho, co měsíčně přispíváme do tzv. fondu oprav (dlouhodobá záloha na opravy – DZO), zůstává přibližně 15 – 20 procent na běžnou údržbu (revize, drobné opravy, nákupy materiálu atd.). Zbylá část je použita na splátku úvěru včetně úroku. Podle správy SVJ nemůže celý měsíční příspěvek DZO být použit na splátku úvěru, protože banky mají stanovenou hranici, která činí právě 85 procent z příspěvku DZO.

Rád bych SVJ dotlačil do toho, abychom to začali dělat „správně“.

Já bych rád částku rozdělil aspoň na dva okruhy, aby v tom byl větší pořádek (to je můj plán varianty minimum, nechci účetnictví moc komplikovat, jinak bych neměl šanci přes shromáždění změnu protlačit):

1. okruh – údržbářské práce, drobné opravy, drobné výměny
   
2. okruh – investice

Onen 1. okruh by byl financován z oné kasičky nazvané „záloha na opravy a údržbu“ – a patrně by došlo k výraznému snížení této platby, jelikož by se z ní vyňala splátka úvěrů.

U 2. okruhu bych rád prosadil úhradu investice buď přímým jednorázovým příspěvkem v poměru dle spoluvlastnického podílu nebo klasicky úvěrem, jak jsou všichni zvyklí (např. při ceně zateplení 10 mil. Kč by na můj byt připadlo 100 tis. Kč, tak je složím jednorázově a když si SVJ vezme úvěr, nebude se splátka tohoto úvěru promítat do mého měsíčního předpisu).

Ale otázka, která mě trápí – vynechám-li praktickou obtíž jak přesvědčit ostatní vlastníky, aby na toto rozdělení přistoupili – tak velkou otázkou zůstává, jak pak rekonstruovat účetnictví. Protože naše SVJ takto funguje již nějakých 10 let a prakticky navázalo na účetnictví družstva, které existovalo asi 5 let předtím (město, kterému dům patřil ho prodalo družstvu a to po 5 letech převedlo jednotky do vlastnictví a vzniklo SVJ). Družstvo ještě paralelně existuje, v domě mu zůstaly dva byty.

Ve výkazu zisku a ztráty máme Náklady:

• II. 5. opravy a udržování 342 tis. Kč
  
• V. 20. úroky 239 tis. Kč
  

V rozvaze:

• II. 4. poskytnuté provozní zálohy 1616 tis. Kč
  
• B. II. 1. dlouhodobé bankovní úvěry 5211 tis. Kč
  
• B. III. 3. přijaté zálohy 2260 tis. Kč

Vyplývá mi z toho, že v účetnictví již máme to, čeho chci dosáhnout rozděleno, a jen postačí upravit měsíční předpis plateb a rozdělit položku „záloha na opravy a údržbu“ na dvě položky: 1. záloha na opravy a údržbu a 2. splátka úvěru.

Ovšem další otázka se týká, jak vyřešit minulost, jelikož stávající dva úvěry již existují, čili v případě změny by se změněné pravidlo týkalo až nějaké nové budoucí investice, ale staré úvěry stále musíme splácet. To je možná i důvod, proč se do změny nikomu nechce a raději to děláme špatně.