Paní Kolaříková, Váš přispěvek ukazuje hloubku zmatku, který panuje v hlavách některých členů výborů.

Jakmile SVJ dostane objednávku na opravu či úpravu cizího majetku od skupiny vlastníků, je povinností objednavatelů uhradit náklady s tím spojené. Pozdějšího nabyvatele jednotky se to samozřejmě nijak netýká, pokud nepodepsal převzetí dluhu od dlužníka.

Tvrzení, že splácení úvěru je údajně nákladem na správu domu, je nepravdivé. Nákladem na správu domu jsou pouze ty částky, které byly prokazatelně vynaloženy na správu domu. Splácení úvěru bance samo o sobě není nákladem na správu. Jestliže náklad objednané opravy je 2145019 Kč a SVJ si k tomu vzalo úvěr 2000000 Kč, pak nákladem na správu nemůže být částka 2145019 + 2000000 =4145019 Kč. To by najednou vlastníci dlužili dvojnásobek! Chápete nesmyslnost takového uvažování?

Řekněme, že SVJ provedlo opravu za 2145019 Kč. Faktura zní na 2145019 Kč a byla zhotoviteli uhrazena, nebo ji SVJ zavedlo do účetnictví jako svůj závazek. Nákladem na správu domu je přesně tato částka 2145019 Kč. SVJ má dvě zákonné možnosti:

• Odepíše alikvotní podíly z dříve přijatých záloh na správu, a tím poníží svůj závazek vůči vlastníkům (viz § 15 odst. 2 ZoVB). Závazek objednatelů tím zanikne.
• Nebo (pokud nejsou naspořeny zálohy) si do účetnictví zavede pohledávku za objednavateli prací ve výši 2145019 Kč, vystaví jim předpis příspěvku na správu a vymáhá pak na nich podle § 15 odst. 1 ZoVB. Přestane-li některý neplatič hradit dohodnuté splátky, jde věc zpravidla k soudu (§ 9a odst. 3 ZoVB).

Nic jiného nepřichází podle ZoVB v úvahu. Tato pohledávka za objednavateli prací samozřejmě nepřechází na jiné osoby. Jde o běžný závazkový (obligační) vztah podle Občanského zákoníku. Závazek, který vznikl před prodejem bytu, uhradí dlužník v plné výši. Nikoliv nabyvatel bytu.

Vezměmě si častý případ: objednatelé opravy byli bez peněz, ale přesto chtěli, aby SVJ práci pro ně objednalo, zajistilo a zafinancovalo. Udělali si tedy ze SVJ banku – „dojnou krávu“ na peníze. Ovšem samotné přijetí úvěru nespadá pod správu domu ani náhodou. Jde o vysoce nadstandardní finanční službu, která byla poskytnuta konkrétním osobám, nesouvisí nijak se správou domu a řeší se jako běžný závazkový vztah mezi osobami podle zákona č. 40/1964 Občanský zákoník.

Samotná skutečnost, že si SVJ vzalo úvěr, nemá s náklady na správu domu žádnou spojitost. SVJ poskytlo neplatičům velkorysý odklad splácení dlužných částek, šlo tedy o finanční službu k vyřešení osobních finančních problémů jednotlivců. Se společnými částmi domu to nesouvisí. SVJ poskytlo službu individuálně konkrétním osobám – neplatičům, a protože na to nemělo finanční krytí, vzalo si k tomu na sebe úvěr v bance. Toto jde nad rámec správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB. To je jako kdyby někdo tvrdil, že dovoz pizzy, nebo poskytování erotických masáží, nebo hrazení taxislužby pro vlastníky jednotek patří pod správu domu.

Dluh vůči SVJ vznikl, závazek k úhradě existuje, okruh dlužníků – neplatičů je znám. Pouze tyto osoby si od SVJ něco objednaly, čerpaly pak od SVJ peněžní službu, pouze tyto osoby hradí i nadále svůj dluh v dohodnutých splátkách. Pouze tyto osoby jsou také povinny nést veškeré náklady na poskytnutí této speciální služby (úroky z úvěru, náklad na vedení úvěrového účtu). Tvrdit, že jejich splátky se napíší někomu jinému než dlužníkovi a lživě se označí za zálohy na budoucí náklady správy – to je vrcholem drzosti. Jde o podvod, jak už jsem se zmínil.

Cizí dříve vzniklé dluhy se nabyvatele jednotky opravdu netýkají, i když předseda SVJ se jej bude snažit podvést pomocí triků s tajemným a neexistujícím „fondem oprav“. Pan předseda by měl přestat s pokusy o podvod a měl by se začít starat o výběr dlužných částek od skutečných dlužníků.

• Nic přece nebrání SVJ vymáhat celý zbytek dluhu, jakmile dlužník nedodrží splátkový kalendář. To je zákonný postup.
• Nic nebránilo SVJ podepsat na samém počátku smlouvu s dlužníky o tom, že celý dluh se stane ihned splatným, jakmile dlužník svou jednotku zcizí. Po prodeji bytu má zpravidla k dispozici značnou hotovost.
• Nic nebránilo SVJ schválit si Reserve Study na 10 či více let dopředu s jasně stanovenou výší a důvodem plateb. Pokud by tam zájemce o koupi bytu nalezl nějaké nejasné platby, mohl si s prodávajícím vyjasnit, zda spolu uzavřou písemnou smlouvu o přechodu dluhu.

Ani ZoVB, ani NOZ totiž žádný automatický přechod dluhů na nabyvatele jednotky nestanoví. Pokud něco takového v praxi funguje, pak jedině na základě manipulace a podvádění.

lake