Stále se zde opakují nepodložená tvrzení, že stávající SVJ údajně budou „přizpůsobovat“ své stanovy části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Uvedený názor není ničím podložen a je v rozporu se zákonem.

Část o bytovém vlastnictví byla vsazena do NOZ dodatečně a je to na ní velmi vidět: je nesystematická, obsahuje nejasnosti. Nicméně ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví jsou naprosto jednoznačná a určitá ve stanovení pro koho je tato část NOZ určena: zde se definuje specifická právnická osoba SVJ(2012), která je v NOZ popsána zcela jednoznačně a charakterizována:

• dobou vzniku (výhradně od 01.01.2014)
• způsobem vzniku (založením a následným vznikem zápisem do rejstříku)
• specifickými vlastnickými vztahy (definice jednotky(2012) je odlišná od stávající definice podle ZoVB).

S tím jde ruku v ruce i skutečnost, že vnitřní vztahy mezi vlastníky nových jednotek(2012) upravuje NOZ odlišně. Právní způsobilost i způsob rozhodování nové právnické osoby SVJ(2012) je zásadně odlišný od stávající úpravy. Zákonodárce stvořil zcela novou, ve všech ohledech odlišnou právní úpravu bytového spoluvlastnictví, která bude po 01.01.2014 exis­tovat paralelně vedle té současné.

Z uvedeného je zcela zřejmé, že ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví se nevztahují na domy rozdělené na jednotky(1994) podle stávající právní úpravy ZoVB, ani na SVJ(2000) vzniklé do dne 31.12.2013. Přejít na novou právní úpravu je možné, ovšem jediný právně průchodný způsob by byl zrušit rozdělení domu na jednotky(1994), rozdělit budovu na jednotky(2012) a založit SVJ(2012) přijetím stanov. Upřesňuji:

• Ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví dopadají výhradně na domy(2012), rozdělené od 01.01.2014 na jednotky(2012). Je to výslovně uvedeno v NOZ § 1159. Toto je pozitivní právní úprava, kterou nelze překonat nějakými právními kličkami či výklady.

• Z uvedeného plyne, že tato ustanovení NOZ se nevztahují na vzájemné právní vztahy vlastníků jednotek(1994) v domech(1994), rozdělených do 31.12.2013 na společné části a jednotky(1994) podle ZoVB. Charakter jednotek(1994) je svým obsahem odlišný od jednotek(2012). Jednotky(1994) jsou tvořeny pouze bytem či nebytovým prostorem a neobsahují v sobě společné části domu.

• Ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví se týkají výhradně na právnické osoby SVJ(2012), založené schválením stanov (NOZ § 1200) a vzniklé od 01.01.2014 zápisem do veřejného rejstříku. Je to výslovně uvedeno v NOZ § 1200 a § 1204. Toto je pozitivní právní úprava, kterou nelze překonat nějakými právními kličkami či výklady. Důsledkem této triviální skutečnosti je, že stávající SVJ(2000) nejsou právnickou osobou „upravenou tímto zákonem“ ve smyslu § 3041 NOZ.

• Z uvedeného plyne, že tato ustanovení NOZ se nevztahují na právnické osoby SVJ(2000), vzniklé ze zákona bez předchozího založení do dne 31.12.2013 jedním z těchto způsobů:

• dnem nabytí účinnosti zákona č. 103/2000, nebo
• po tomto datu, a to dnem doručení listiny třetímu vlastníkovi (viz § 9 odst. 3 ZoVB), nebo
• prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž družstvu byly doručeny listiny dokládající pokles jeho spoluvlastnického podílu pod 1/4 (viz § 9 odst. 4 ZoVB).

Kromě toho se budou v katastru (doufejme) vést zvlášť jednotky(1994) a jednotky(2012); z toho bude možno zjistit, o který z obou typů domu se jedná.
----------------------------------------------------------------------------------

Podotýkám, že na stávající SVJ(2000) se plně uplatní pouze obecná část NOZ o právnických osobách (§ 118 až § 209 NOZ). Pokud by došlo na řešení záležitosti, o níž ZoVB i stanovy SVJ mlčí, pak by přicházelo do úvahy použití ustanovení o správě cizího majetku, popř. snad některá ustanovení o spolku per analogiam.

Pokud se zde dokola diskutuje o údajném povinném přizpůsobení stanov stávajících SVJ, pak by mohlo jít jedině o přizpůsobení obecným ustanovením § 118 až § 209 NOZ, dále ustanovením o počítání času a o lhůtách pro případy, jejichž běh započne po nabytí účinností NOZ.

Je na čase přestat se zabývat protiprávními fantaziemi o údajném „povinném“ přizpůsobení stanov právní úpravě bytového spoluvlastnictví v NOZ. Mnohem přínosnější bude diskuse o tom zda (a čemu konkrétně) se SKUTEČNĚ budou stávající stanovy muset přizpůsobit. Bytové spoluvlastnictví v NOZ to nebude.

lake