SVJ(1994) je pouhý ponížený služebník svých pánů. Najatý sluha, který pouze pečuje o cizí dům. Pojem „správa domu“ nezahrnuje technické zhodnocení, modernizace, rekonstrukce, změny stavby ani změny účelu užívání stavby. Tato skutečnost je zřejmá od samého počátku, od přijetí ZOVB. Původní zákon č. 72/1994 Sb. obsahoval tato ustanovení:
| 72/1994 Sb. v původním znění: § 5 odst. 3 Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“). § 9 odst. 1 Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce. § 10 odst. 1 Vlastníci jednotek se spolu mohou dohodnout, že zřídí právnickou osobu podle zvláštního zákona, jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu. Tato právnická osoba může být zřízena pouze z vlastníků jednotek. (…) § 10 odst. 2 Pokud vlastníci jednotek zřídili právnickou osobu, plní povinnosti správce tato právnická osoba. |
Z uvedeného je zřejmé, že od počátku měl zákonodárce na mysli to, že může vzniknout právnická osoba, která ovšem bude mít jen tolik oprávnění, kolik mají dnešní smluvní správci či družstva, která vykonávají správu domu. Správce zejména nenahrazuje ani nezastupuje vlastníky jednotek v jejich rozhodování o vlastním majetku. Správce byl a je hlavně jejich služebník, který zajišťuje služby a provádí údržbu a opravy společných částí domu.
Porovnejme původní znění příslušných ustanovení ZoVB z r. 1994 s nynějším zněním po novelách. Zjistíme, že postavení správce-služebníka vlastníků se od té doby celkem nezměnilo. Navíc pro SVJ přibyly pouze pravomoci a oprávnění vyjmenované v § 9a ZoVB. Porovnejte si:
| 72/1994 Sb. po novele 103/2000 Sb. § 5 odst. 3 Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“). § 9 odst. 1 Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. |
Nikdy nebylo úmyslem zákonodárce stvořit SVJ jako Velkého Bratra, který začne vlastníkům rozkazovat. Kdyby úmyslem zákonodárců bylo, aby SVJ-právnická osoba kompletně rozhodovala o domě namísto vlastníků, jistě by nevtělili do zákona č. 103/2000 naprosto stejné omezení okruhu činností, jaké měl původní „správce“ podle znění zákona před novelami. Porovnejte obě znění § 9 odst. 1.
Ostaně podřízené postavení SVJ je zřejmé i z následující novelizace ZoVB zákonem č. 451/2001, ve které zákonodárce právní způsobilost SVJ ještě více omezil a zpřesnil.
| 72/1994 po novele 451/2001 Sb. § 9 odst. 1 Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. |
Z právní úpravy je zřejmé, že zákonodárce skutečně pod pojmem „správa“ mínil to, co je uvedeno v Občanském zákoníku č. 40/1964 Sb.: omezené rozhodování, které slouží pouze k zachování věci a k běžnému hospodaření s ní. Úmysl zákonodárce je zřetelně vyjádřen např. v historii změn § 13 ZoVB:
| 72/1994 Sb. v původním znění § 13 odst. 3 Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu nebo jeho vnitřní uspořádání, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem společenství. |
Jde o původní znění zákona, ve kterém „společenství“ znamenalo pouze vlastníky jednotek, nikoliv právnickou osobu. Zákonem č. 103/2000 zákonodárci vytvořili správce domu jako právnickou osobu a nazvali tuto osobu „společenství“. A teď pozor: kdyby úmyslem zákonodárce tenkrát bylo, aby tato nová právnická osoba převzala rozhodování o domě za vlastníky, ponechali by § 13 odst. 3 v původním znění. Ale zákonodárci udělali přesný opak: ZMĚNILI text tohoto ustanovení tak, aby odňali nově vzniklé právnické osobě právo rozhodovat o záležitostech, do kterých jí nic není. Sledujte:
| 72/1994 Sb. po novele zákonem č. 103/2000 Sb. § 13 odst. 3 Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu nebo jeho vnitřní uspořádání, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek. |
Tvrzení, že SVJ(1994) je Velký Bratr, který rozhoduje o všem, se objevilo poprvé teprve ve vadných vzorových stanovách. Ta jejich část, která přisuzuje sluhovi-SVJ rozhodovat o změnách stavby, modernizacích, rekonstrukcích je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem.
lake
Poslední komentáře