Dotaz na MS:

„§ 1 186/2 pojednává o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.

Stávající judikatura (1) uvádí, že dluh převodce jednotky nepřechází na nabyvatele jednotky.

Podle literatury (2) „…jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno." Autorky patrně vycházely z § 1 107.

Je dluh závadou váznoucí na věci?

_____________­________________________­_______

(1)Usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 242/2009: „Vlastník jednotky, který ji převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.“

(2)Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, 340 s.,“

_____________­________________________­_________

Odpověď z MS:

Vážený pane,

děkujeme za Váš e-mailový dotaz.

Na nabyvatele jednotky přejdou ve smyslu ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ dluhy z titulu neuhrazených příspěvků a záloh na správu a záloh na plnění spojených s užíváním bytu.

Otázkou však je, v jaké výši. Ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ bylo předloženo dne 19. dubna 2013 na jednání Expertní skupiny KANCL (její složení naleznete zde: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…ni%20ES2.pdf) k zaujetí závěru, jaký bude osud dluhů při převodu jednotky bez potvrzení, nebo při chybném potvrzení. K tomu bylo předloženo několik názorů.

Někteří členové zastávali názor, že není-li doloženo potvrzení, nemá to vliv na přechod dluhů.

Dluhy nemohou přecházet na základě potvrzení správce, protože potvrzení není právním titulem. Potvrzení osoby odpovědné za správu domu je jen evidencí a nekonstituuje samotný přechod.

Podle opačného názoru pokud je dluh ve výši 20.000,–, ale potvrzení je doloženo jen na 15.000,–, přejdou dluhy ve výši 15.000,– a 5.000,– zůstává na původním převodci.

Jinak by požadavek potvrzení neměl smysl.

Ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ hovoří o tom: „…jaké dluhy …přejdou na nabyvatele jednotky.“ Za současného stavu a vycházeje z judikatury (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. prosince 2010, sp. zn.: 22 Cdo 242/2009) převádí-li se jednotka, pak na nabyvatele jednotky povinnost platit zálohy nepřechází.

NOZ tak mění koncepci, kdy dluhy přecházejí na základě potvrzení. Členové Expertní skupiny KANCL přesto nedospěli k žádnému společnému závěru.

Na závěr si dovoluji poznamenat, že Ministerstvo spravedlnosti je ústředním orgánem státní správy pro soudy, státní zastupitelství, vězeňství, probaci a mediaci a do jeho působnosti nespadá podávání závazného výkladu právních předpisů. K tomuto je věcně příslušný nezávislý soud, na jehož rozhodování nemůže mít Ministerstvo spravedlnosti žádný vliv.

Proto považujte výše uvedený právní názor pouze za informativní.

S pozdravem

Mgr. Filip Glotzmann

vedoucí Komise pro aplikaci nové civilní legislativy

_____________­________________________­_____

Pokud se nemohou dohodnout významní právníci v KANCLu, tak je asi závada v NOZ. Přitom § 4/1 uvádí, že by měl stačit rozum průměrného člověka.

Kde udělali soudruzi z Plzně chybu?

Hezký den!