Do počátku účinnosti nového Občanského zákoníku zbývají dny (přesněji řečeno 195 dnů). Otázka zní: jak bude SVJ získávat finance na svou hlavní činnost, kterou je správa domu?

Zákon č.89/2012 Sb. se nezmiňuje o povinnosti hradit ZÁLOHY, takže takovou povinnost nebude možné vlastníkovi jednotky uložit. Bude existovat pouze zákonná povinnost hradit příspěvky. Příspěvek na činnost organizace ovšem není totéž co úhrada za poskytnutá plnění (správa cizího majetku, opravy, údržba a zlepšení cizího majetku). Pro SVJ se přiměřeně použije ustanovení o spolku, které zní:

• § 235 Stanovy mohou určit výši a splatnost členského příspěvku nebo určí, který orgán spolku určí výši a splatnost členského příspěvku a jakým způsobem.

Přitom členský příspěvek může být vybírán pouze na vlastní činnost organizace a je u příjemce zdanitelným příjmem. Viz zákon o daních z příjmů.

Takže abychom to rozlišili: příspěvek člena SVJ může být určen pouze na vlastní provozní činnost právnické osoby – to jsou ty částky, o kterých NOZ výslovně stanoví, že se rozvrhnou „na každou jednotku stejně“ (na vedení účetnictví, na odměny statutárům atd.).

Hlavním předmětem činnosti SVJ ovšem je správa cizího majetku, dokonce včetně zlepšení domu technickým zhodnocením. Na tento účel nelze vybírat příspěvek, protože jde o běžnou hospodářskou činnost: SVJ zajišťuje (svým jménem a na svůj náklad) činnosti a služby týkající se cizího majetku a má (ze zákona) pouze právo na dodatečnou úhradu těchto vynaložených nákladů. Pro veškeré výdaje na správu, opravy, údržbu a zlepšení cizího majetku neexistuje v NOZ žádný mechanismus k vybírání povinných dlouhodobých záloh. Nelze tedy donutit vlastníka jednotky, aby na tento účel jakoukoliv zálohu skládal.

Dnešní SVJ(1994) mají alespoň silný nástroj v podobě zákonného oprávnění stanovit a vymáhat zálohy na budoucí náklady správy domu (§ 15 odst. 2 ZOVB). Tuto možnost ovšem SVJ(2012) mít nebudou. Z uvedeného plyne: SVJ(2012) si bude muset opatřovat prostředky půjčkami a úvěry v mnohem vyšší míře než je tomu dnes, jinak se dostane do problému s finanční nedostatečností.

Vymáhání prokazatelně vynaložených nákladů na správu bude (jako dnes) věcí mezi SVJ a tím, kdo si činnost na domě objednal a schválil. Zákonodárce v roce 2012 zapomněl právně upravit přechod dluhů původního vlastníka na nabyvatele jednotky, takže k žádnému přechodu dluhu nedojde – právní stav je stejný jako dnes.

V průběhu času bude tedy SVJ nuceno vymáhat různé doplatky a splátky v různých výších po desítkách bývalých vlastníků jednotek v domě.

Závěr: NOZ je stejný paskvil, jako ZoVB. Nebyl problém právně upravit zákonný přechod dluhu vlastníka jednotky na dalšího nabyvatele. Zákonodárci to ovšem neučinili a nechali vzájemné vypořádání a přechod závazků na dobré vůli a dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. Na dobrou vůli ovšem nelze ve skutečném světě nikdy spoléhat.

lake