Obracím se na Vás s dotazem ohledně vyúčtování nákladů za výtah – do nákladů na provoz výtahu zahrnuta pouze spotřeba el. energie Společenství založeno 31.1.2012.

Správce domu: uzavřena smlouva s dosavadním správcem (stejný jako před privatizací) s tříměsíční výpovědní lhůtou (SKM bylo správcem v předcházejících letech a naposled od 1.1. do 30.4.2012). Od 1.5. do 31.12.2012 byla uzavřena smlouva s novým správcem.

Původní správce (od 1.1.2012 do 30.4.2012) zahrnul při vyúčtování do nákladů na provoz výtahu náklady typu spotřeba el. energie, průběžné týdenní kontroly, předepsané revizní prohlídky, běžná preventivní údržba. Tyto náklady byly rozúčtovány proti zálohovým platbám od třetího nadzemního podlaží podle počtu osob. Stejně jako v předcházejících letech (jednalo se o náklady 15–25 tisíc za rok, 400–500 Kč za osobu/rok).

Nový správce od 1.5.2012 zahrnul a vyúčtoval do nákladů na výtah pouze spotřebu el. energie, částka byla rozúčtována proti zálohovým platbám od třetího nadzemního podlaží podle počtu osob. Veškeré ostatní náklady spojené s provozem výtahu (provozní prohlídky a pravidelné revize atd.) byly hrazeny z fondu oprav. Záloha na výtah na rok 2013 byla stanovena na 14,– Kč za osobu/měsíc. Platba za výtah se snížila i podnikateli, který má pronajatý suterén a výtah používá v souvislosti s komerčními aktivitami (k vyvážení těžkých břemen, platí za 2 osoby tj. 28,– Kč měsíčně).

Na to, že od 1.5.2012 do nákladů na výtah byla zahrnuta pouze spotřeba el. energie, jsme nebyli ani upozorněni ani informováni. Pro přízemí, první a druhé nadzemní podlaží celkové náklady na výtah na vyúčtování nebyly uvedeny. Na náš dotaz, nám bylo sděleno, že výtah nepoužíváme, a proto ho nemáme ve vyúčtování uveden. Víme, že výtah nepoužíváme, přesto si myslíme, že máme nárok znát celkové náklady na dům.

Napsali jsme reklamaci s odůvodněním, že o platbách za výtah rozhoduje společenství a ne firma, která byla pověřena správou. Záleží na společenství, jaké náklady zahrne pod správu domu a jaké pod služby spojené s bydlením podle § 9a zákona č. 72/1994 Sb. Podle ZOVB, je SVJ oprávněno rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky vyjma těch služeb, kde je rozúčtování stanoveno zvláštním právním předpisem (rozúčtování tepla a vody). O rozúčtování rozhoduje shromáždění vlastníků a k přijetí usnesení v této věci je zapotřebí 3/4 většiny hlasů přítomných vlastníků viz § 11 odst. 4) ZOVB. Jde tedy o vnitřní rozhodování v každém konkrétním SVJ.

Společenství vlastníků musí v případě výtahu určit:

1. Náklady, které budou hrazeny z dlouhodobé zálohy (Fondu oprav), zde přispívají všichni vlastníci dle velikosti spoluvlastnického podílu. Jedná se např.: o velké opravy, výměny celků, inspekční prohlídky.
2. Náklady provozní, které budou hrazeny z krátkodobé zálohy – zálohy na služby spojené s užíváním jednotky, které se jedenkrát ročně (za kalendářní rok) vyúčtují. Jedná se např.: o pravidelný servis a mazání, provozní kontroly, drobná údržba, elektrická energie, atd. Zde musí být určeno „pravidlo“ způsobu rozúčtování.

Dle Zápisu ze shromáždění členů Společenství ze dne 18. června 2012 byly schváleny zálohy na výtah od třetího nadzemního podlaží i vyúčtování podle počtu nahlášených osob. Nebylo uvedeno, že do nákladů na výtah se bude započítávat pouze spotřeba el. energie.

Dle prohlášení vlastníka: 1/ Společnými částmi budovy, které mají právo užívat a na jejichž opravách, úpravách a údržbě mají povinnost se podílet všichni vlastníci z titulu svého vlastnického práva jsou: – výtah a strojovna výtahu. 2/ V budově nejsou vymezeny části společné jen některým vlastníkům jednotek.

Dle schválených stanov: Společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen „služby“), například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu.

Provozování výtahu ve Stanovách je zařazeno mezi služby. Rozhodování o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé členy společenství patří do výlučné působnosti shromáždění. Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o

1. způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky

Odsouhlasená změna pravidel by mohla platit pouze pro následující účetní období, nikoliv zpětně.

Správcovská firma na reklamaci odpověděla: Do složky předpisu „Výtah“ je v souladu s Vašimi (i vzorovými stanovami) zahrnuta pouze spotřeba el. energie. Jde o užívání výtahu, tedy spotřebu el. energie při jízdě. Do 30.4.2013 byla správa domu vedena ze setrvačnosti stejným způsobem, jako před privatizací. Do tvorby předpisů nebyl promítnut zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), který v §15 a ve výkladu k němu uvádí, že na náklady spojené se správou domu a pozemku, provoz výtahu je uveden jako jeden z příkladů, jsou povinni přispívat všichni vlastníci podle velikosti spoluvlastnického podílu.

To podle výkladu Komentáře Zákona o vlastnictví bytu (JUDr. Marek Novotný, prof. JUDr. Josef Fiala, CSc., Mgr. Ing. Tomáš Horák, JUDr. Jaroslav Oehm, JUDr. Josef Holešovský) 4.,doplněné a přepracované vydání 2011, kde bylo zvýrazněno:

§15 k odst. 1: Povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku navazuje na povinnost podílet se na správě domu (§ 13 odst. 1 zákona). Rozsah této povinnosti je určen rozsahem nákladů, které souvisejí se správou domu (tj. jak se samotnou správou, tak i provozem a opravami). Úplný výčet těchto nákladů nelze podat, jen příkladmo lze uvést případnou odměnu správce, čištění komínů, provoz výtahu, opravy střechy, opravy rozvodů, osvětlení společných částí domu, pojistné atd.

Prosíme o názor, zda správcovská firma oprávněně zahrnula (dle schválených stanov a zákona o vlastnictví bytů) do nákladů na výtah pouze spotřebu el. energie nebo, zda musí být tato změna odsouhlasena ¾ většiny hlasů přítomných vlastníků viz § 11 odst. 4) ZOVB. Nikde jsme nedohledali, co znamená provoz výtahu a co znamená užívání výtahu. Nikde jsme nedohledali, že do nákladů na výtah se má započítávat pouze spotřeba el. energie.

Dále prosíme o názor, zda jde o střet zájmů, když předseda výboru je současně jednatelem správcovské firmy.

Děkujeme za odpověď a radu Nálevka, člen SVJ