Pane Neználku,
z Vás by všichni diktátoři a manipulátoři měli radost. Jste zřejmě ochoten „spolknout“ i to nejvyšší bezpráví. Zřejmě Vám ušlo, že právní teorie i právní praxe ostře odlišuje dva druhy neplatnosti:

• relativní neplatnost
• absolutní neplatnost.

Relativní neplatnosti je nutno se dovolat, jinak se na přijaté rozhodnutí hledí nadále jako na platné ex tunc (od počátku). U SVJ jde např. o taková rozhodnutí, která bylo shromáždění oprávněno přijmout, avšak usnesení bylo zatíženo vadou (např. nebylo to uvedeno v pozvánce, nebo v zápisu není uveden počet hlasujících a nelze jej zjistit). V ZoVB je nejzazší termín pro namítání relativní neplatnosti určen v § 11 odst. 3: je to lhůta 6 měsíců.

Absolutní neplatnost je něco zcela jiného. Absolutně neplatná jsou taková „rozhodnutí“, která jsou v rozporu se zákonem, neurčitá, nesplnitelná a taková, při nichž shromáždění překročilo svou pravomoc. Taková neoprávněná rozhodnutí jsou označována za právní úkony zdánlivé (paakty), které jsou nulitní (neplatné od samého počátku) a pochopitelně nevyvolávají právní následky.

Dále je třeba porozumět skutečnosti, že absolutní neplatnost nepodléhá žádnému promlčení. Právní skutečnost na základě zdánlivého právního aktu nikdy nevznikla. Zloděj, který Vám ukradl auto, nemůže namítat, že jste se neobrátil na soud a tedy vozidlo přešlo legálně do jeho vlastnictví. Jedinou speciální úpravou v českém právu je institut vydržení podle § 134 odst. 1 ObčZ, ovšem držitel by musel být v dobré víře, že mu věc náleží; lhůta vydržení je u nemovitosti 10 let. To zjevně není náš případ.

K absolutní neplatnosti jsou soudy VŽDY povinny přihlédnout ex offo (z moci úřední), i kdyby žádná ze stran sporu absolutní neplatnost nenamítala.
----------------------------------------------------------------------------

Ve sporu, o který jde, bylo shromážděním zdánlivě „přijato“ zdánlivé „usnesení“, k němuž shromáždění nebylo vůbec oprávněno a kterým se snažilo změnit vlastnické poměry v domě – změnit definici jednotek. To ovšem je zcela mimo pravomoc SVJ, i mimo pravomoc pouhé většiny vlastníků jednotek.

• jednak je SVJ osoba s omezenou právní způsobilostí a není oprávněno zasahovat do již nabytých právních vztahů (viz § 9 odst.1 ZoVB),
• druhak v ZoVB je výslovně stanoveno jakým způsobem může vlastník budovy měnit vlastnické vztahy, a případně i definici jednotky (viz § 4 ZoVB, k vysvětlení viz rozsudek NS 29 Cdo 406/2010).

Ustanovení § 4 odst. 1 ZoVB zní: „Vlastník budovy svým prohlášením (dále jen „prohlášení“) určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami [§ 2 písm.h)] a společnými částmi domu [§ 2 písm.g)]. Prohlášení musí mít písemnou formu.“

Dále ustanovení § 4 odst. 1 ZoVB určuje kogentně co je obsahem Prohlášení: „Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat (…) b) popis jednotek, jejich příslušenství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení, c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek (…).“

Z uvedených citací zákona je zřejmé, že obsah Prohlášení jako základního dokumentu, který definuje vlastnické vztahy, může být změněno vlastníkem budovy; musí se tak stát písemně; a změněné Prohlášení (nebo jeho dodatek) jestliže se týká definice jednotek, musí být povinně vloženo do katastru (§ 11 odst. 7 ZoVB).

Přečtěte si k tomu Pokyn Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 24: ten podrobně popisuje jakým způsobem je možno změněné Prohlášení vložit do katastru a jaké souhlasy jsou k tomu nutné. Nemůže být ani řeči o tom, že účinky změn ve vlastnických vztazích by mohly nastat před vložením Prohlášení do katastru.

Prohlášení je soukromoprávní smlouvou, k jejímuž vložení do veřejného seznamu (do sbírky listin katastru) je nezbytné, aby podpisy na listině byly úředně ověřeny (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu http://kraken.slv.cz/…C3%9AS688/06). Na základě Prohlášení vznikají další právní vztahy (viz následné kupní smlouvy k jednotkám a vklady vlastnického práva k jednotkám do katastru).

Máme zde případ, kdy Prohlášení nebylo oprávněnými osobami změněno (ani se o to nepokusily), nebylo vloženo do katastru – a přesto Krajský soud i ÚS hleděly na absolutně neplatné, nulitní „usnesení“ shromáždění SVJ, jako by šlo o nepochybnou a existující právní skutečnost. To je na tom právě děsivé.
----------------------------------------------------------------------------

Pane Neználku, představte si laskavě, že shromáždění ve Vašem domě odhlasuje většinově, že Vaše bezpečnostní bytové dveře se ode dneška stávají společnou částí domu. I přes to, že Prohlášení říká něco jiného. Vaše dveře budou přesunuty jako dveře bytu předsedy SVJ. Prostě se vybourají i se speciálními veřejemi. Vy dostanete staré dveře z jiného bytu. Vše bude v pořádku, podle Vás???

A možná jste si letos vyměnil Vaše radiátory za nové – nuže, máte smůlu: shromáždění odhlasuje, že Vaše radiátory se stávají od teď společnou částí domu. Nové (nyní už společné) radiátory se odmontují z Vašeho bytu a přesunou do bytu místopředsedy SVJ. Vy dostanete samozřejmě jiné společné radiátory (ty prorezlé z jeho bytu, které hrozí prasknutím a vytopením). Za rok, až se bude rozhodovat o výměně radiátorů v celém domě, dostanete předepsánu částku k úhradě jako všichni ostatní. A běda, když nezaplatíte. Soud Vás nemine…

Toto nakládání s cizím majetkem bez právního důvodu má být – podle Vás – v souladu s právem? Citujte tedy právní předpis, který by takovou zvůli umožňoval. Zkuste myslet hlavou, pane. Bez ohledu na to, že tři soudci ÚS (Balík, Nykodým, Lastovecká) to nedokázali.

lake