Převody družstevních bytů dle nového občanského zákoníku

22.2.2013, JUDr. Jiří Čáp, SMDB, Zdroj: Verlag Dashöfer

Zabýváme se právní úpravou, dle které se budou řídit eventuální převody doposud nepřevedených družstevních bytů do vlastnictví poté, co nový občanský zákoník zruší k 1. 1. 2014 zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů.

S účinností od 1.ledna 2014 bude problematika vlastnictví bytů (pod názvem „Bytové spoluvlastnictví“) upravena v ustanoveních nového obč. zák. (§ 1158 až § 1122); k tomuto datu dojde ke zrušení dosavadního zákona o vlastnictví bytů (včetně nařízení vlády, jehož přílohu tvoří vzorové stanovy SVJ).

Pro účely převodů jednotek z vlastnictví bytových družstev (BD) se bude i nadále po 1.1. 2014 rozlišovat, zda

1. byty převádí BD vzniklé před 1.1.1992 (před účinností stávajícího obchodního zákoníku), tj. dřívější stavební bytové družstvo (SBD) nebo lidové bytové družstvo (LBD) a jejich právní nástupci (např. BD vzniklá vyčleněním ze stávajících SBD nebo LBD podle § 29 ZOVB), při současném dalším rozlišení, zda jde o dřívější SBD nebo jde o dřívější LBD, anebo,
2. byty převádí BD vzniklé až po 1.1. 1992 (zejména jde o BD vzniklá za účelem koupě domu od obcí v rámci tzv. privatizace obecního bytového fondu, ale také za účelem výstavby, apod.).

Toto rozlišení je nezbytné i po 1.1. 2014 z toho důvodu, že zvláštní ustanovení dosavadního zákona o vlastnictví bytů (ZOVB) o převodech bytů bytových družstev (§ 23 a násl. ZOVB, s výjimkou § 23 odst.1 vzta­hujícího se na všechna BD), se vztahují výlučně na SBD a LBD, tedy na bytová družstva vzniklá před 1.1. 1992, která prošla transformací, nikoliv na BD vzniklá a dále vznikající po 1.lednu 1992.

1.Zjednodušeně řečeno v případě BD vzniklých a dále vznikajících po 1.1. 1992 (v běžné praxi někdy označovaných jako „nová BD“) se bude po 1.lednu 2014 postupovat při převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu podle ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ) o bytovém spoluvlastnictví, za použití přechodných ustanovení v § 3063 NOZ (přičemž na zákonnou úpravu v NOZ bude navazovat prováděcí právní předpis, který podrobněji upraví některé záležitosti týkající se správy domu, apod.).

To se bude týkat (půjde však spíše o výjimky) také převodů družstevních bytů, které by případně družstvo typu SBD výjimečně pořídilo mimo rámec předpisů o družstevní bytové výstavbě (naposledy byla tímto předpisem vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů), ať by je pořídilo v době před r. 1992 nebo po roce 1992, a dále družstevních bytů LBD, pokud nevzniklo právo člena na převod bytu před 1.lednem 2014 (podáním výzvy do 30. 6. 1995, nebo „dobrovolným“ rozhodnutím LBD učiněným před 1.lednem 2014 o převodu v případě, kdy výzva člena nebyla podána).

2. Jinak tomu bude u převodů družstevních bytů, které družstva typu SBD vystavěla se státní pomocí podle dřívějších předpisů o družstevní bytové výstavbě (jak uvedeno shora naposledy to byla vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Dosud se tyto družstevní byty převádějí podle zvláštních ustanovení § 23 odst.2 a násl. ZOVB, kde jsou také zahrnuta ustanovení týkající se splacení zvýhodněných úvěrů poskytnutých podle předpisů o družstevní bytové výstavbě, které připadají na převáděné byty a záležitosti dalšího trvání úvěrové smlouvy, spolu s dalšími souvisejícími záležitostmi.

stávající ustanovení ZOVB (§ 23 odst.2 a násl. ZOVB) však nebyla převzata do NOZ, ani do jeho přechodných ustanovení.

2.1.Z toho důvodu se v současné době připravuje návrh zvláštního zákona, který upraví zvláštní podmínky pro některé převody bytů pořízených družstvy typu SBD se státní pomocí podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (naposledy vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů).

Tento zvláštní zákon má upravit také související záležitosti týkající se splacení úvěrů poskytnutých v rámci předpisů o družstevní bytové výstavbě a další související záležitosti s těmito převody spojené, dosud upravované ve zvláštních ustanoveních § 23 odst.2 a násl. ZOVB. (Zvláštní zákon se bude týkat také převodů skupinových rodinných domů z vlastnictví SBD a bytů pořízených družstvy typu SBD formou nástaveb a vestaveb do cizích budov s finanční pomocí státu podle předpisů o družstevní bytové výstavbě, )

Tento zvláštní zákon se však bude vztahovat na uvedené převody uskutečňované po 1.1. 2014 jen v případě, kdy oprávněnému členovi nevzniklo právo na převod bytu (v domě pořízeném se státní pomocí podle předpisů o družstevní bytové výstavbě) do vlastnictví před účinností NOZ (v důsledku toho, že člen nepodal včas výzvu, ani členská schůze BD před 1.lednem 2014 nerozhodla o převodu do vlastnictví člena v případě, kdy člen výzvu nepodal). Podobně to bude platit pro převody skupinových rodinných domů pořízených SBD s podporou státu v rámci družstevní bytové výstavby (které však nejsou ani podle ZOVB nejsou povinné), o jejichž převodu rozhodne družstvo až po 1.1. 2014, a také pro převody bytů „v nástavbách a vestavbách“ o jejichž převodu rozhodne vlastník domu až po 1.1. 2014.

2.2.Naproti tomu v případě, kdy před 1.lednem 2014 vzniklo oprávněnému členovi družstva typu SBD právo na převod bytu pořízeného se státní pomocí (v rámci předpisů o družstevní bytové výstavbě) do vlastnictví (členpodal včas výzvu podle § 23 ost.2 ZOVB nejpozději do 30. 6. 1995 nebo členská schůze schválila před 1.lednem 2014 převod takového bytu, byť oprávněný člen nepodal výzvu), a k samotnému převodu dojde až po 1.lednu 2014, bude se –na základě přechodného ustanovení § 3028 NOZ – postupovat podle dosavadních právních předpisů, tedy podle § 23 odst.2 a násl. stávajícího ZOVB.

Totéž bude platit pro převod skupinového rodinného domu pořízeného SBD s pomocí státu podle předpisů o družstevní bytové výstavbě nebo pro převod bytu pořízeného SBD formou nástavby a vestavby na cizí budově v případě, kdy členovi vzniklo právo na převod skupinového rodinného domu na základě rozhodnutí SBD nebo v případě, kdy členovi vzniklo právo na převod bytu v nástavbě a vestavbě na základě rozhodnutí stávajícího vlastníka, před 1.lednem 2014 a k převodu dojde až po 1.lednu 2014.

(V případě „nástaveb a vestaveb“ současně dojde v rámci zvláštního zákona k právní úpravě přeměny věcného břemene vzniklého ve prospěch SBD podle § 28d zákona o transformaci družstev na služebnost bytu ve prospěch nájemce, jehož členství v SBD zaniklo buď v důsledku zániku tohoto družstva bez právního nástupce nebo v důsledku zániku členství v tomto družstvu -dosud upraveno v § 27 odst.3 stá­vajícího ZOVB).

3. Navrhovaný zvláštní zákon se nebude týkat převodů jednotek z vlastnictví LBD, vyjma záležitosti pozemků převáděných z vlastnictví státu a vyjma záležitostí odloženého vzniku SVJ. Je to z toho důvodu,že v těchto případech se nejednalo o byty, garáže a ateliéry, které by byly pořízeny se státní pomocí podle právních předpisů o družstevní bytové výstavbě, a nepřichází tedy v úvahu potřeba právní úpravy převodů jednotek těchto družstev pro období po 1.lednu 2014. Tato LBD neorganizovala výstavbu podle právních předpisů o družstevní bytové výstavbě vydaných po r. 1959 do r. 1992.

Nic se však nemění na tom, že tato LBD mají rovněž povinnost převádět jednotky svým členům za podmínek stanovených v ZOVB.

3.1.Pokud oprávněný člen LBD-fyzická osoba, jako nájemce bytu či nebytového prostoru, podal včas (nejpozději do 30.6. 1995) výzvu družstvu k převodu jednotky do vlastnictví nebo členská schůze rozhodla před 1.1. 2014 o převodu bytů do vlastnictví členů i když nepodali výzvu, budou se tyto převody, pokud k nim bude docházet až po dni nabytí účinnosti NOZ, řídit dosavadními ustanoveními § 23 odst.2 a násl. ZOVB, na základě přechodných ustanovení § 3028 NOZ.

3.2.Pokud však členovi LBD nevznikne před 1.lednem 2014 právo na převod bytu do vlastnictví a LBD se rozhodne usnesením členské schůze přijatým až po 1. 1. 2014 převádět byty do vlastnictví členů, budou tyto převody uskutečňovány podle NOZ, za použití přechodného ustanovení § 3063 NOZ.

Poznámky:

A.Pokud jde o samotné rozhodování v bytových družstvech o těchto převodech členům-nájemcům po 1.lednu 2014, bylo by vhodné je ve stanovách zařadit do působnosti členské schůze, protože v ustanoveních o družstvu v novém zákoně o obchodních společnostech a družstvech (KorpZ), účinném od 1.1.2014, není v působnosti členské schůze toto rozhodování uvedeno; v § 751 odst.1 a 2 jsou pouze obsažena výslovná omezení pro případ, kdy by BD chtělo převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo k pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím na jiné osoby než členy BD-nájemce.)

B. Dosavadní absolutní ochrana nájemce-člena BD, fyzické osoby proti převodu bytu na jinou osobu (dosud v § 23 odst.1 stá­vajícího ZOVB) nejen zůstává v NOZ v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví zachována, nýbrž se rozšiřuje v § 1188 nového obč.zák. Rozšíření této absolutní ochrany se v § 1188 nového obč.zák. týká nejen bytových družstev, nýbrž jakýchkoliv právnických osob, jestliže nájemcem této jednotky je člen nebo společník právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovitosti, v níž se jednotka nachází; platí to i v případě, že se na pořízení podílel právní předchůdce společníka či člena právnické osoby.

Přitom absolutní ochrana podle NOZ se bude vztahovat nejen na členy či společníky- fyzické osoby, nýbrž také na členy či společníky-právnické osoby; bude se vztahovat nejen na byty, nýbrž také na nebytové prostory jako jednotky.

Převzato z: http://www.dashofer.cz/…u-cid305835/