Reklamace vad společných částí domu

V diskusi http://www.portalsvj.cz/…-dodavatelem zazněl dotaz, týkající se reklamace závad na společných částech novostavby bytového domu:

Co dělat, když výbor zastává jiný názor na vadu? Prostě si myslí, že „napadám“ něco neoprávněně, má názor, že vada neexistuje. (…) Stanovil pravidlo, že reklamaci společných prostor provádí výbor, veřejně to proklamuje.

Názor, že SVJ má jakési automatické oprávnění reklamovat svým jménem vady novostaveb je značně rozšířený, avšak zcela nesprávný. Kupní smlouva je dvoustranným právním úkonem, jehož účastníky jsou pouze prodávající a kupující. Nikoliv SVJ. Podle ustálené soudní judikatury je oprávněným z odpovědnosti za vady věci vždy kupující. Podíl vlastníka jednotky na společných částech domu je vždy ideální: vlastní podíl na celé věci a může tedy reklamovat závadu na svém podílu, který nabyl do vlastnictví spolu s bytem.

SVJ není účastníkem kupní smlouvy. Ani ZoVB neobsahuje žádné výslovné zmocnění k tomu, aby SVJ zasahovalo do soukromoprávních vztahů vzniklých podle jiných zákonných předpisů. A už vůbec je nemyslitelné, aby se výbor SVJ snažil omezovat ústavou a zákonem garantovaná práva kupujícího – například tvrzením, že pouze SVJ je oprávněno reklamovat vady na společných částech domu. Takové tvrzení je v rozporu s právem. Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu 32 Cdo 1389/2007 ze dne 29.05.2007:

• „V posuzované věci se však žalobce jako společenství vlastníků jednotek domáhal odstranění vad předmětu kupních smluv, které se žalovanou [developerskou společností] neuzavřel on, nýbrž jednotliví vlastníci jednotek. Takový nárok žalobci nepříslušel a tento nedostatek nebylo možno zhojit ani tvrzením, že jeho uplatněním vykonává správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Z uvedeného vyplývá, že v dané věci nebyla splněna základní podmínka (…) existence aktivní legitimace dosavadního žalobce v době zahájení řízení.“
  Zdroj: http://kraken.slv.cz/32CDO1389/2007

Záruční podmínky mohou stanovit speciální postup při uplatnění reklamace – např. prostřednictvím správce, nebo prostřednictvím jiné osoby. Osobou aktivně legitimovanou k podání reklamace však vždy je účastník kupní smlouvy, nikoliv tento prostředník.

Společenství může jednat jménem kupujícího ohledně reklamací, avšak není k tomu automaticky oprávněno bez jeho výslovného souhlasu. K tomu by společenství muselo získat oprávnění jedním z uvedených způsobů:

• plná moc od kupujícího podle § 31 a následujících ObčZ;
• postoupení pohledávky podle § 524 a následujících ObčZ.

Ve případě z úvodního dotazu je možné, že SVJ zastupuje některé vlastníky jednotek, kteří svému společenství k tomu udělili plnou moc. Tím samozřejmě není nijak dotčeno právo kupujícího vyplývající z kupní smlouvy a záručních podmínek. Ty mohou upravovat způsob uplatnění reklamace; kupující i prodávající jsou povinni se jimi řídit.

O uplatnění práva na odstranění vad společných částí domu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 33 Odo 1314/2005 ze dne 27.07.2006.

lake