Společenství může nabývat nemovitosti, po 10 letech
Opět se tu diskutuje o tom, zda může SVJ koupit pozemek případně za jakých okolností:
http://www.portalsvj.cz/…u-vedle-domu
V uvedeném vláknu se vyskytlo několik tvrzení, které mají jedno společné, autoři je nedokázali podložit zákonem, literaturou, judikaturou, např.:
- SVJ nemůže koupit pozemek
- SVJ může koupit pozemek pouze se souhlasem 100%
- pozemek nelze zaplatit z bankovního účtu, muselo by se jednat o peníze získané darem
- je vhodnější pozemek nakoupit do podílového vlastnictví všech členů SVJ
Ad1) skutečnost, že SVJ může koupit pozemek plynula jak ze ZoVB, tak i z NOZ. Psal jsem o tom již před více než 10 lety:
http://www.portalsvj.cz/…-nemovitosti
Ad2) zákon nestanoví, že pro nákup nemovitosti je potřeba 100% hlasů. Pokud není stanoveno ve stanovách jinak, tak platí nadpoloviční většina přítomných na shromáždění
Ad3) psalo se to tu mnohokrát. Peníze na běžném účtu nemají mašličku a nepozná se, zda peníze pochází z úvěru, příspěveku, daru nebo z něco jiného
Ad4) pokud by pozemek nebyl uveden v Prohlášení, tak by se o jeho správu nesmělo starat SVJ, ale skupina podílových vlastníků. Tato skupina by musela platit daň z nabytí při pořízení pozemku, ročně daň z nemovitých věcí, musela by se starat o údržbu pozemku atd. Asi by bylo vhodné pro tuto činnost založit společnost. Při převodu jednotky by se nesmělo zapomenout na převod podílu na pozemku, který by „fungoval“ vedle SVJ. Jako praktik to vidím jako velmi problematické a proto je lepší aby pozemek zakoupilo přímo SVJ.
Hezký den!
„Asi by bylo vhodné pro tuto činnost založit společnost.“
Není zřejmé, proč soudíte, by založení společnosti pro správu pozemku mělo být vhodným řešením. Přineslo by to další náklady a další povinnosti. To už je lepší, aby tato společnost byla vlastníkem pozemku (a „spoluvlastníci“ by si převáděli obchodní podíly ve společnosti, nikoliv spoluvlastnické podíly na pozemku.) Kromě toho se dá očekávat, vzhledem k zákonnému předkupnímu právu spoluvlasntíků navzájem, že počet spoluvlastníků by postupně výrazně klesal a tím by se vynořil ovládající spoluvlastník.
„Při převodu jednotky by se nesmělo zapomenout na převod podílu na pozemku, který by „fungoval“ vedle SVJ.“
Podíl na pozemku by v takovém případě nebyl nijak svázán s jednotkami v domě ve správě SVJ ani se SVJ samotným. Nebylo by nijak možné docílit toho, aby se spolu s jednotkou vždy převáděl i spoluvlastnický podíl na pozemku (ostatně ani neuvádíte, kdo a jak by toho měl docílit), už jenom ne kvůli zákonnému předkupnímu právu spoluvlastníků pozemku navzájem. Nebylo by tak možné zabránit tomu, aby postupem času byla skupina spoluvlastníků pozemku odlišná od skupiny spoluvlastníků domu (až do té míry, že by obě skupiny neměly žádného společného člena).
Shrnuto: Nelze (za dané právní úpravy) zabránit tomu, aby se vynořil spoluvlastník pozemku s ovládající výší podílu, který navíc nemusí být vlastníkem jednotky v domě.
„Jako praktik to vidím jako velmi problematické a proto je lepší aby pozemek zakoupilo přímo SVJ.“
Nic nebrání tomu, aby související pozemek byl ve správě SVJ. Je potřeba v tomto smyslu sepsat/upravit prohlášení vlastníka.
Marino,
na úvod jen konstatuji, že již v původním příspěvku, který jsem překopíroval na začátek vlákna, se diskutuje o úzkém pásu pozemku okolo domu, tzv. předzahrádky, nikoliv o pozemku o výměře několika hektarů uprostřed města. Diskutovaný pozemek je důležitý pro přístup do domu a pro provádění oprav domu.
Pokud pozemek okolo domu není v původním prohlášení vlastníka a je možnost ho koupit, tak jsou asi jen 3 možnosti:
a)předělat prohlášení a pozemek podle § 1166/1/a vtělit do prohlášení
b)pozemek by koupili členové SVJ do svého vlastnictví a museli by se o něj sami starat
c)pozemek by koupilo SVJ
Ad a) to je určitě velmi nákladný postup. Navíc se může realizovat jen u SVJ o velmi malém počtu členů. Já se pohybuji v SVJ o desítkách až stovkách členů. Zde je stále nějaká jednotka v dědickém řízení, zaplombovaná při prodeji, v exekuci. Takže takový postup není možný.
Ad b) Podle § 1194 je SVJ právnická osoba s omezenou právní osobností. SVJ může pouze zajišťovat správu domu a pozemku. Podle mého názoru to může být pouze dům a pozemek uvedený v prohlášení vlastníka. S názorem, že společnou částí nemovité věci by mohl být i pozemek neuvedený v prohlášení jsem se v literatuře ještě nesetkal. Podle mého názoru by se desítky či stovky členů v jednom SVJ museli starat o údržbu pozemku, placení daní a jiné povinnosti vyplývající z vlastnictví pozemku. Navíc při větším počtu členů v SVJ se najde určitě někdo, kdo nebude chtít nelukrativní pozemek koupit. Tím poklesne i chuť dalších pozemek kupovat.
Ad c) Pokud pozemek koupí SVJ, tak údržbu pozemku a ostatní povinnosti bude mít na starosti jedna osoba. S názorem, že by pozemek okolo domu nemohlo koupit SVJ ke správě domu, jsem se zatím od osoby s právnickým vzděláním, nesetkal. Při hlasování o koupi pozemku nemusí být 100%, což u větších SVJ umožní pozemek vůbec získat.
K Vašim otázkám:
- Společnost podle § 2716 a násl. by byla vhodná pro správu pozemku koupeného mimo SVJ do vlastnictví členů SVJ.
- Převádění pozemku pokud by byl v podílovém spoluvlastnictví by bylo zdrojem chyb, protože podíl na předzahrádce nebude to hlavní co by se u prodeje bytu řešilo. Ten kdo bude prodávat byt už nemá zájem držet podíl na předzahrádce, ten kdo kupuje zase nebude mít velký zájem o nákup podílu na předzahrádce. Nebo se pouze zapomene podíl převést. Z praktického hlediska tento postup nedoporučuji.
Hezký den!
Pavel
Pavle, určitě to má logiku. A skutečně starali se několik desítek vlastníků o nějaké nudle pozemku nemívá to dobré konce. Jinak co se týče danění tak mě Při minulém daňovém přiznání zase pobavil finanční úředník: před 10 lety jsem do daňového přiznání uvedla ty nudle v pozemků kolem domu které opravdu v prohlášení vlastníka nejsou a na kterých mám spoluvlastnický podíl. Protože jde o veřejně přístupné pozemky, byly od daně osvobozeny. Před dvěma lety jsem dělala nové daňové přiznání, Samozřejmě jsem uvedla podíly na těchto pozemcích. Finanz mě s tím vyhodil doslova prosil mě ať to vymažu protože jinak Jim vznikne v programu nepropustná chyba a budeme muset psát doporučené dopisy atd nechápala jsem co po mně chce A divila jsem se jak můžu dostávat takovou radu že mám zatloukat vlastnictví respektive spoluvlastnictví nějakých pozemků. Trval na svém. Říkal mi abych si představila Co bys Co by musel Finanční úřad dělat že by potom musel vymáhat daně na všech spoluvlastnických a že si vůbec neumím představit co by to obnášelo. Prostě mě donutil ty pozemky z daňového přiznání vymazat. Setkal jste se někdo s něčím takovým?
„zákon nic takového, jako je správa souvisejícího pozemku, který není ve vlastnictví SVJ nepřipouští. SVJ spravuje pouze dům a pozemek pod domem.“
Z § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. plyne něco jiného, než píšete.
Špatně si § 4 vykládáte. To platí, ale pouze pokud vedlejší pozemek patří ke společné část domu, nemovité věci. Ten § 4 si pořádně přečtěte.
SPOLEČNÉ ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI § 4/366/2013 Sb.,
„Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. konec citace.“
Ten § 4 je skutečně pouze o společných částech domu a pozemku atd.....,které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě.O majetku právnické osoby SVJ,který by také měl do těchto společných částí patřit, zde není ani zmínka.:-)
Přeji hezký večer.JaVa
Pavle, to co píšete logiku má. Jen mě zaráží že o koupi pozemku může rozhodnout tak mizivá část vlastníků. Dost jste mě pobavil. Nové stanovy nám zpracoval právník nebudu jmenovat ale dává právní rady na portále okolo bytu. Do správy SVJ přímo do stanov vepsal pozemky které nejsou v prohlášení vůbec uvedeny, jsou na jiném listu vlastnictví, , nemají s domem žádné právní vztah. To co jste napsal že se stane při prodeji to znamená že že se podíl na těchto pozemcích neprodá s domem To už se stalo. Nicméně SVJ ze společných peněz pozemky viď mizerně ale přesto obstarává. Musím se smát Protože stanovy doslova zakazují jejich vlastníkům jakkoliv pozemky upravovat a nakládat s nimi… to se v podstatě SVJ dopouští trestného činu když mi nakládá prostředky členů SVJ na údržbu defakto cizích pozemku. Jinak SVJ neplatilo daň z nabytí nemovitosti? Ani nebude platit daň z nemovitosti?
A: Pavle, to co píšete logiku má.
P: Díky.
A: Jen mě zaráží že o koupi pozemku může rozhodnout tak mizivá část vlastníků.
P: Znáte ustanovení NOZ, které by požadovala vyšší kvórum? Podle mého názoru může být vyšší kvórum jen ve stanovách.
A: Dost jste mě pobavil. Nové stanovy nám zpracoval právník nebudu jmenovat ale dává právní rady na portále okolo bytu. Do správy SVJ přímo do stanov vepsal pozemky které nejsou v prohlášení vůbec uvedeny, jsou na jiném listu vlastnictví, , nemají s domem žádné právní vztah.
P: Pokud pozemky vlastní SVJ, tak je to v pořádku. Pokud pozemky vlastní členové SVJ, tak je to podle mého názoru chybně. Ale v praxi se to tak v rozporu se zákonem dělá. Např. u nebytové jednotky, ve které jsou garážová stání. SVJ by takovou jednotku patřící členům SVJ nemělo spravovat.
A: To co jste napsal že se stane při prodeji to znamená že že se podíl na těchto pozemcích neprodá s domem To už se stalo. Nicméně SVJ ze společných peněz pozemky viď mizerně ale přesto obstarává. Musím se smát Protože stanovy doslova zakazují jejich vlastníkům jakkoliv pozemky upravovat a nakládat s nimi… to se v podstatě SVJ dopouští trestného činu když mi nakládá prostředky členů SVJ na údržbu defakto cizích pozemku.
P: Pokud se stará SVJ o pozemek, který vlastní členové SVJ, tak je to problém. Proto se přikláním k tomu, aby pozemek okolo domu vlastnilo SVJ. Je to praktické a má to nejméně rizik.
A: Jinak SVJ neplatilo daň z nabytí nemovitosti? Ani nebude platit daň z nemovitosti?
P: Pokud kdokoliv koupí nemovitost, tak platí daň z nabytí a ročně daň z nemovitých věcí. Pouze pokud je vlastník jeden, tak je to neskonale jednodušší. Pokud je vlastníků několik desítek, tak je to velmi pracné.
Hezký den!
Pavel
Dáváte zde zmatečné rady. Tento portál díky zavádějícím radám některých diskutujících může udělat mnoho problémů v svj.
?,
můžete být konkrétní a uvést která moje rada byla v rozporu se zákonem?
Nebo máte pouze jiné přání jak by mělo SVJ fungovat a jak by to mělo být uvedeno v zákonech?
Já jsem pouze uvedl několik tvrzení jiných přispěvatelů a uvedl jsem, proč mám jiný názor. Máte také možnost uvést v čem podle Vás nemám pravdu.
Že SVJ může nabývat pozemky zde píšu více jak 10 let, píše se to v zákonech, literatuře, judikatuře, děje se tak v praxi. Ale občas se tu vyskytne názor, že tomu tak není. Ale tento názor se o nic neopírá.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře