SBD jako správce

FAQ jsem četl. I my tvrdíme, že jsme od roku 2004 právnická osoba. Pokud jsme ale v té době nebyli zapsáni do rejstříku a neměli jsme zvoleny své orgány, plnilo tuto funkci družstvo. Jakou mělo schvalovací pravomoc?

O co mi jde: zda platí změny odsouhlasené na sjezdu delegátů, když je nikdo z vlastníků neodsouhlasil? Zda SBD mohlo v rámci svých pravomocí odsouhlasení udělat za vlastníky nebo zda muselo svolat shromáždění vlastníků. Nebo jaký tenkrát měli zvolit postup?

Děkuji. Martin K.

Jakou mělo družstvo schvalovací pravomoc:
Družstvo získalo takovou pravomoc, jakou jste mu svým podepsáním individuálních smluv poskytli.

Zda platí změny odsouhlasené na sjezdu delegátů:
Nepochybně ano, a to pro družstvo a jeho členy ve vnitrodružstevních záležitostech. Pro každého z vlastníků jednotek navíc platí i to, co družstvu podepsal v "nevolnické" smlouvě.

Zda SBD mohlo v rámci svých pravomocí odsouhlasení udělat za vlastníky:
SBD nemělo žádné pravomoci. Každý jednotlivý vlastník družstvu nějaké pravomoci zřejmě sám dobrovolně poskytl. Viz "nevolnická" smlouva.

Zda muselo družstvo svolat shromáždění vlastníků:
Jeho povinnost byla svolat první shromáždění. Očekávalo se, že na něm přijmete stanovy a zvolíte statutární orgán. Tím okamžikem měla skončit správa domu družstvem. Že jste na prvním shromáždění nezvolili statutární orgán, ani nesvolali další shromáždění, byl problém vlastníků jednotek, nikoliv družstva.

lake

Lake, napsal jste že:

Že jste na prvním shromáždění nezvolili statutární orgán, ani nesvolali další shromáždění, byl problém vlastníků jednotek, nikoliv družstva.

Možná ale, že správce nesplnil svou povinnost svolat první shromáždění, to myslím Martin ve svých příspěvcích jednoznačně neuvedl.

K naplnění platnosti té „nevolnické smlouvy“ mám jednu úvahu (nejsem si jist, zda je správná, předkládám ji k další diskusi).

Martin: "Za výkon správy majetku přísluší správci měsíční odměna ve výši stanovené shromážděním delegátů SBD a následně odsouhlasené shromážděním společenství vlastníků.“SBD nám tvrdí, že jsme v době sjezdu nebyli právnická osoba a tudíž nebylo s kým jednat

V Martinově případě existovalo až do vzniku SVJ s právní subjektivitou SVJ bez právní subjektivity. V té době měl správce (družstvo) jednat s vlastníky na shromážděních SVJ (bez právní subjektivity). Z tohoto pohledu výplývá, že mohl naplnit větu ze smlouvy z vlastníky, a že tedy mohl odsouhlasit měsíční odměnu správci na shromáždění společenství vlastníků.

Ze zkušenosti v našem domě (jsme také jen SVJ bez právní subjektivity) to funguje tak (a možná to tak fungovalo i v Martinově případě), že se jedná a rozhoduje na shromáždění (tzv, samospráva domu) složeného z vlastníků a nájemníků družstva). Hlasuje se podle pravidel družstva (např. každý vlastník a nájemník družstva jeden hlas), což je podle mého názoru v rozporu se zákonem 72/1994. Správně by se mělo (třeba vedle těchto jednání samosprávy) konat minimálně jednou ročně shromáždění SVJ (bez právní subjektivity) kde by hlasovali jen vlastníci a zástupce družstva (ne všichni nájemci družstva) hlasy podle podílů na společných částech domu.

Pane Dušane,

je zcela bezvýznamné, zda družstvo splnilo svou povinnost a svolalo první shromáždění, či nikoliv. Za nesvolání prvního shromáždění není stanovena žádná sankce, takže proč se tím zpětně zabýváte?

Vlastníci jednotek mohli a měli svolat shromáždění sami, protože bez tohoto prvního kroku bylo vyloučeno zvolit statutární orgán a ujmout se správy domu. Nemá smysl svádět vinu za jejich nečinnost na družstvo.

V domech rozdělených na jednotky, kde SVJ dosud nevzniklo, se samozřejmě vždy postupuje podle ZoVB, konají se shromáždění, hlasuje se podle spoluvlastnických podílů. Cokoliv jiného je v rozporu se zákonem.

lake

O možných důsledcích nesplnění povinnosti družstva svolat první shromáždění se zmiňuje článek „Právní postavení majitelů bytů a jeho důsledky“ v nabídce „Legislativa“ na tomto portále, z něhož část ocituji:

…Neexistuje-li ovšem fakticky SVJ právnická osoba, poněvadž povinná osoba – původní vlastník budovy, dosud neučinil, co mu zákon ukládá (svolat a uskutečnit ustavující schůzi shromáždění SVJ), dostává se původní vlastník budovy do situace, kdy vlastníci bytů nemají právní důvod mu hradit žádné částky. Fakticky neexistuje SVJ, byť ze zákona již vzniklo (!), nemá tedy ani účet ani nemohlo na řádně svolaném shromáždění Společenství vlastníků jednotek rozhodnout o placení na účet správce – původního vlastníka. Tento stav je vlastně sankcí za neplnění zákonné povinnosti původním vlastníkem budovy, který se často domnívá, že zákon č. 72/94 Sb. žádná sankční ustanovení nemá a povinnosti mu zákonem uložené nejsou vymahatelné…

• cit.„…zda platí změny odsouhlasené na sjezdu delegátů…“
  • já se domnívám že neplatí změny ze „stranického sjezdu“ – pokud to tedy opravdu v té smlouvě máte. Podle mne problémy plynou PRÁVĚ z nedodržování zákona §10/4 ZoVB protože 3.tí subjekty pak jasně jednají podle §29/2 ObchZ.
  • jo mnozí tady vykládají že povinnost SVJ zakládat dokumenty není. Ne všechno se tam opravdu vložit musí, ale co se musí minimálně je stanoveno v §38i/1 ObchZ
    
    
• cit.„…My jsme SVJ od 2004, v rejstříku od 2010, sjezd 2009. SBD nám tvrdí, že jsme v době sjezdu nebyli právnická osoba…“
  • no tvrdit může. Budete muset smlouvami o nabytí jednotek dokázat skutečné datum vzniku a také by jste měli dát stav v rejstříku do stavu s realitou (§32/2 ObchZ)

lolek