Rozpočet SVJ, zálohy na příspěvky

Problematika dlouhodobého plánování finančně a technicky náročných oprav (jiných akcí se to asi netýká) možná z pohledu zákona jednoduchá ale prakticky je dost náročná na organizování. Především je to problém předvídatelnosti budoucnosti z hlediska stanovení potřeb (odhad potřeby oprav) a z toho vyplývající volba časového horizontu (kdy realizovat) a stanovení finančních nároků (kolik to bude stát). Pokud je dům technicky značně zanedbaný seznam oprav bude rozsáhlý a i finanční nároky budou značné. V tomto případě je třeba učinit rozhodnutí, zda společenství postoupí cestu „komplexní revitalizace domu“ s využitím financování z cizího zdroje (z úvěru) nebo požadavky na opravy nějak uspořádá podle míry naléhavosti a bude postupně realizovat jednotlivé akce podle pořadí v seznamu. Výstupem této analýzy je uspořádaný seznam s údaji: název akce opravy, kdy realizovat, předpokládané výdaje akce. Podle mne měl by být vytvořen nejdřív takový seznamu oprav tj. věcný plán oprav a ten projednat a schválit shromážděním vlastníků, aniž by se řešil problém financování jednotlivých akcí. Až po schválení celkového seznamu je třeba řešit detailně problém financování „první akce“ z tohoto seznamu. Především stanovit příspěvky jednotlivých vlastníků na akci rozpočítáním chybějících peněz (stav ke dni realizace) jako rozdíl (předpokládaná cena akce minus disponibilní částka SVJ na tuto akci) dle spoluvlastnických podílů, tj. stanovení dalšího příspěvku vlastníka na akci. Pokud vlastní zdroje SVJ budou postačující, není co dál řešit, v opačném případě máme k dispozici první plánovaný údaj dlouhodobého plánu za SVJ ev. za vlastníky. Rozpočítat na měsíční příspěvek už je jenom vydělením čísel počtem měsíců ve lhůtě od účinnosti fin. plánu do doby realizace první akce. Zde akce plánování i povinnost SVJ končí a výbor nemusí se starat (pokud je akce schválena), zda jednotlivý vlastník bude schopen tento měsíční příspěvek splácet či nikoliv. Chceme-li mít relativní jistotu, že příspěvky na akci na účtě SVJ budou k dispozici je vhodné řešit i problém obstarávání peněz místo vlastníka, i když je to již nad rámec povinnosti SVJ. K tomu účelu organizujeme průzkum jaká varianta splácení příspěvku na akci pro vlastníka je optimální a přijatelná. Jsou to:

1. jednorázová úhrada celkového příspěvku po výzvě výborem SVJ
2. měsíční splátky celkového příspěvku v době od navýšení předpisu až do realizace akce
3. úhrada příspěvku ze zápůjčky z úvěru SVJ a splácení splátek zápůjčky na 10/15? let.

Volba 2) je nabízení peněžní služby „spoření“, volby 3) je nabízení peněžní služby prostředkování úvěru výborem SVJ. Po vyhodnocení výsledků pak rozhodneme o metodě (-dách) placení příspěvků. Nejnáročnější pro výbor a nejkomfortnější pro vlastníka je pro jednu akci mít k dispozici všechny tři varianty řešení. Aplikace úvěru má za důsledek i přehodnocení finančního plánu, neboť vedle potřeby peněz na akci opravy je třeba kalkulovat i potřebou peněz na splátky úvěru SVJ v časovém horizontu splácení úvěru. Výbory mnohdy ulehčuji vlastní práci tím, že direktivně vnucují pouze jednu variantu např. „úvěr pro všechny“ a tím zatíží nákladem zaopatřování cizího zdroje i vlastníky, kteří vlastní zdroje mají. Nevím zda právně, takový „více náklad“ za nechtěnou finanční službu je vymahatelná od vlastníka. V případě metody 3) je třeba řešit i problém volby a aplikace právního instrumentu zabezpečení vymahatelnosti splátek zápůjček. Návody pro tento úkol lze najít na na tomto serveru na jiném místě.

Volba 4: obstarání či zprostředkování zápůjčky pro vlastníky bytů.

Volba je obstaravatelská či zprostředkovatelská činnost SVJ, která (stejně tak jako volba 2 a 3) nespadá pod přísně vymezený předmět činnosti SVJ (jedná se o finanční, resp. obstaravatelské, resp. zprostředkovatelské služby), ale spadá do volně vymezeného předmětu činnosti SVJ. Volba má výhodu v tom, že tyto služby SVJ nemusí využít všichni vlatníci bytů. (Tuto volbu nijak neupednostňuji.)

„Má SVJ povinnost schvalovat rozpočet na další období?“

Ano, sám jste uvedl zákonnou oporu, stejně tak podle BytZ i podle ObčZ, tady se nic nezměnilo.

„Nemá-li SVJ plán na další období, neschválí rozpočet, ani celkovou výši příspěvků, znamená to, že nemůže vybírat zálohy na tyto příspěvky?“

Tento extrémní výklad lze logickou cestou dobře dovodit, zejména když povinnost vlastníka jednotky skládat zálohy na správu zákonem dána není a zálohám se lze snadno zcela vyhnout tak, že po skončení každého měsíce obdrží vlastník jednotky oznámení o výši skutečných nákladů vynaložených za minulý měsíc a ty uhradí.

Jiný možný výklad by byl, že SVJ může v takovém případě vybírat zálohy pouze do výše skutečných nákladů minulých let.

Ještě jiný výklad by byl, že SVJ může v takovém případě vybírat zálohy do výše skutečných stálých (každoročních, nevyhnutelných) nákladů na správu.

Račte si vybrat.