Návrh na nucený prodej jednotky?
Dobrý den,
obracím se na Vás s dotazem na řešení situace týkající se závadného majitele bytové jednotky. Zastupuji bytový dům v Praze 4 se 166 bytovými jednotkami v osobním vlastnictví.
Jeden majitel shromažďuje odpad v bytě, proběhlo nesčetně písemných výzev s žádostí o nápravu, předběžné opatření soudu a nakonec i soud. Nařízení soudu majitel nerespektoval, tak došlo na exekuci. Teď ½ roku po exekuci se opakuje závadný stav, majitel opět shromažďuje odpad v bytě, nedodržuje základní hygienické návyky a před 14 dny, díky své nedbalosti, v bytě museli zasahovat hasiči. Stačilo pár minut navíc a majitel by s v bytě, kde doutnaly odpadky, udusil.
My, výbor společenství vlastníků, jsme pevně rozhodnuti ochránit zbylé vlastníky od toho velmi závadného jednání jakýmkoliv dostupným způsobem. Jako jediné řešení se jeví „Návrh na nucený prodej jednotky“.
Obracím se na Vás s dotazem, zda-li existuje nějaká právní kancelář, které se na tento druh činnosti specializuje nebo má s touto činností praktické zkušenosti.
Vy jste nepochopili princip vlastnictví byt. jednotky. SVJ a jeho stat. orgán není oprávněný zabývat se tím , zda je vlastník bytu nějak závadný, jak vy říkáte, nebo ne. Vlastník bytu má právo skladovat si ve svém bytě co chce, má právo udusit se sám jak uzná za vhodné. Vy výbor, jste se rozhodli ochraňovat zbylé vlastníky. Ale na to vy nemáte kompetenci. Ve vaší kompetenci je správa domu, ne ochrana vlastníků podle vašich představ. Já vím, že se vám to, co jsem napsal líbit nebude, ale je to tak. Máme v domě podobný případ i s těmi hasiči. Vězte, že v současné společnosti nikoho nezajímá, jak si žije vlastník ve svém bytě, zda je to cvok patřící na psychiatrii nebo není, a výbor svj mu do toho nemá co kecat. Vy dokonce nemůžete ani vyslovit podezření, že vlastník jednotky je nějak závadný. Protože on má taky právo říkat, že závadní jste právě vy. Chcete mu prodat jednotku. Tak to se vám těžko povede.
Je zřejmé, že pan „asi tak (bez ověření)“ se mýlí, protože nezná znění § 1184 NOZ. Viz https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89….
SVJ samozřejmě má „kompetenci“, to jest může navrhnout soudu prodej jednotky vlastníka. Totéž může udělat kterýkoliv vlastník jednotky v domě. Podle NOZ ve znění do 30. 6. 2020 se tak může stát
- jestliže vlastník porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu, a zároveň
- toto porušování omezuje nebo znemožňuje práva ostatních vlastníků jednotek.
V praxi však není jednoduché prokázat soudu splnění bodu 2. Může se jednat o hygienickou závadu, případně o obtěžování imisemi (zápach z bytu). Skutečnost že hromadí v bytě odpadky ovšem není sama o sobě dostatečným důvodem k uplatnění § 1184.
Ani požár v bytě není takovým důvodem, pokud neexistuje předchozí vykonatelné rozhodnutí soudu, které by vlastníkovi jednotky ukládalo povinnost zdržet se zakládání požárů v bytě.
Tazatel má tu výhodu, že soud již proběhl a vykonatelné soudní rozhodutí existuje. Dokonce už došlo k exekuci. Zda toto bude soudu postačovat – to si netroufám odhadnout. Je mnoho advokátních kanceláří, které se ochotně pustí do takového sporu za velké peníze, aniž by ovšem garantovali úspěšný výsledek.
Justitianus
Hmm, no úmyslně založený požár je žhářství tedy trestný čin a ten jistě nevede k vystěhování leč nepodmíněnému trestu, což je kýžený výsledek, ne?
Já se domnívám, že se nemýlím. Tazatel neuvedl, čeho se exekuce týkala a ani neuvedl, proč v bytě doutnaly odpadky, jestli to vůbec byly odpadky. Taky neuvedl, jak dotyčný vlastník ohrožuje ostatní vlastníky. § 1184 NOZ je sice krásný, ale jenom na papíře. Zkuste tento § uplatnit v praxi.
„hygienicky, hořlaviny, výbušniny“
Tazatel o hořlavinách, výbušninách ani hygienicky závadném odpadu nepsal. Hořlaviny asi nestačí – hořlavý je nábytek, knihy, oděvy, stavební konstrukce, většina věcí v bytě.
Hořlaviny vadí na půdě, ale ani o tom tazatel nic nepsal.
I hořlaviny i výbušniny i další nebezpečné látky mají samozřejmě normy pro své skladování a pokud bych měl podezření, že býly porušeny podávám trestní oznámení na podezření z obecného ohrožení.
Stejně tak pokud mám podezření na porušování požárních norem.
Ale kupříkladu i norem týkajících se revizi plynu, elektřiny, hygienických norem… Je toho spousty každé má svůj úřad a ten má povinnost konat.
Takový soused se myslím rozmyslí, zda chce trávit čas podáváním vysvětlení,nebo úklidem
„I hořlaviny i výbušniny i další nebezpečné látky mají samozřejmě normy pro své skladování“
Tazatel nic o hořlavinách, výbušninách ani dalších nebezpečných látkách nepsal.
V bytě je shromžďován běžný komunální odpad. Jeho taháním do bytu vzniká i znečištění a poškození společných prostor.
„V bytě je shromžďován běžný komunální odpad. Jeho taháním do bytu vzniká i znečištění a poškození společných prostor.“
Nepište nesmysly. Nošením běžného komunálního odpadu nemůže dojít ke znečištění ani poškozování společných prostor. Běžně nosím desítky let běžný (i méně běžný) komunální odpad přes společné prostory. Tahal jste kačera? Nebo autíčko?
Vy ale píšete o tahání. To by naznačovalo, že se jedná o věci těžké, které není možné nést. Taková věc ovšem zajisté napatří pod běžný komunální odpad, jak uvádíte. Běžný komunální odpad, i kdyby byl tahán, společné prostory nepoškodí. A řešení je zcela jiné než nucený prodej bytu: Pokud věc nelze nést, použije se vhodné vybavení (rudl, kolečko, zdejší diskutéři nebo odborný prodavač Vám rádi poradí) a nebo se využije služeb odborné firmy zabývající se stěhováním břemen. Nabídněte svému sousedovi pomoc.
Neuvedl jste (ani na dotaz), že by snad věci (Vámi označené jako běžný komunální odpad) v bytě zapáchaly nebo jinak obtěžovaly. Je tedy třeba vycházet z toho, že věci v bytě nezapáchají ani neobtěžují. Neuvedl jste (ani na dotaz), že by snad věci v bytě (Vámi označené jako běžný komunální odpad) představovaly požární nebo jiné nebezpečí. Je tedy třeba vycházet z toho, že věci v bytě požární ani žádné jiné nebezpečí nepředstavují.
Neuvedl jste (ani na dotaz), co bylo předmětem exekuce. To stále nevíme.
Nemohu se zbavit dojmu, že stále v podstatných věcech mlžíte.
Ok, vy nepište nesmysly. Pytel 20 kg odpadu z kontejneru tažený po lině ho rozdrápe. Olámané rohy omítky a fleky ve výtahu. Poškozené lino před bytem směrem k výtahu v hodnotě 1500 Kč/ m2. Vše je prokazatelně zdokumenotváno (tahání odpadu do bytu i poškození) jak fotkami tak videem.
Nebudeme prosím řešit podrobnost a diskuse nad tím co je a co není odpad
- jak by se měl či neměl transportovat, to není předmětem tohoto dotazu.
Rozsudkem je jasně dáno, že vlastník porušuje NOZ a sám to i u soudu přiznal. Nějak mně nenapdá, jaký další papír bychom měli získat? Posudek hygieny že ten či onen kus je odpad a ten či onen kus není odpad. Stupeň zápachu v 11 hodin dopoledne pak ve 12 a takto po hodinách třeba týden nonstop?
Myslím, že písemné svěděctví všech spoluvlastníků, protokoly HZS a policie jsou dostačující pro soud, aby rozhodl jestli bude postačovat, aby vlastník do bytu vozil odpad na rudlu a pokud možno ho nějak zbavil těch nejsmrdutějších fragmentů, nebo zvolil nějaký přísnější verdikt.
Proto znovu opakuji (stejně tak jak jako v jiných odpovědích v této diskusi), ten kdo soustavně porušuje NOZ není společenství ani ostatní spoluvlastníci. Chápu, že dokazování bude na naší straně.
„protokoly HZS“
Tedy z Vás to leze. Z Vašich odpovědí opakovaně vyplynulo, že se o závadu požární bezpečnosti nejedná!
„jaký další papír bychom měli získat?“
Žádný. Žádejte úhradu náhrady škody (za opravu poškození podlahové krytiny a omítky a mimořádné vyčištění výtahu). Záleží ovšem na tom, v jakém stavu krytina, omítky a výtah byly.
Hotovo, jednoduše vyřešeno.
Nevymýšlejte nesmysly, jak sousedovi prodat byt.
Pane jak jste jistě pochopil z odpovědí v jiných částech této diskuse, dům máme v celkem bezvadném stavu. Takže i malé poškození omítky a nového lina je docela vidět. Ono to poškození není jednorázové ale soustavné, stejně tak odpad a zápach v bytě. Takže asi tak. Ve výsledku budeme paní lifrovat faktury za prokazatelné opravy a úklid, ona je nezaplatí – to už jsme zažili cca 2 roky zpátky. Takže bude další soud, pak exekuce a nakonec to dojde zase do bodu nuceného prodeje jednotky.
Napadá vás snad jiný prostředek jak tohoto vlastníka donutit fungovat v rámci společensky únosného chování? My tu snahu měli 5 let, což u soudu můžeme hravě dokázat. Teď už došla trpělivost a na řadě je to co tu celou dobu řešíme. Proto mně fascinuje, že tady řešíte nějaké rudly a jiné slepé uličky diskuse, které problém uvádí do roviny, že se vlastně nic neděje a celospolečensky je to tolerovaný problém se kterým buď musíte umět žít nebo se odstěhovat. Co kdyby to bylo naopak, že se vystěhuje původce celého problému a všichni si vydechnou?
„budeme paní lifrovat faktury za prokazatelné opravy a úklid, ona je nezaplatí – to už jsme zažili cca 2 roky zpátky. Takže bude další soud, pak exekuce a nakonec to dojde zase do bodu nuceného prodeje jednotky.“
Ano, to je možný postup. Postup tedy od samého začátku znáte, ptal jste se tedy zbytečně (a navíc jste mlžil).
„Co kdyby to bylo naopak, že se vystěhuje původce celého problému a všichni si vydechnou?“
Prve jste psal, že chcete paní prodat byt. Nyní píšete, že jí chcete vystěhovat. Tak se nějak rozmyslete. Žádné z uvedeného není na místě.
Nechytejte mne za slovo. Princip je stále stejný „Nucený prodej jednotky“. Nikdo jí byt nechce sebart, prostě byt na základě rozhodnutí soudu prodat, dát jí peníze – náklady a může si jít bydlet kam chce.
Petr d, vy plácáte neskutečné nesmysly. Poškozené lino na chodbě je společná část domu. Před bytem dotyčné osoby může každý den i noc vyskakovat soused, aby usvědčil sousedku ze závadnosti. To jenom tak na okraj. Pokud jste členem výboru, tak jste vůbec nepochopil, co je vaší náplní práce.
Pane xy, máme funkční a opravený dům, kde víceméně všichni obyvatelé fungují k plné spokojenosti a snaží se dobrovolně dodržovat obecně uznávaná pravidla. Nemáme žádné dluhy ani dlužníky. Podpora výboru společenství je poměrně značná. Z mnoha jiných domů si k nám chodí pro rady jak jsme dosáhli toho či onoho, že s tím marně bojují několik let a nevědí si rady. Zde zmiňovaný případ závadného vlastníka nám celé x leté snažení vypiplat dům k dokonalosti a kvalitnímu bydlení slušně kazí. Klasicky řečeno černá ovce mezi bílými. Uvědomujeme si to jak my – výbor společenství, tak obyvatelé co v domě žijí. Jsme zvyklí problémy řešit a že jich bylo nesčetně různého druhu (narozdíl od naprosté většiny společenství, kde se to přehlíží a tak nějak posouvá stále do budoucnosti). Situace s nuceným prodejem jednotky je jedinná možná, protože všechny jiné smysluplné přístupy už selhaly. Pokud celé naše snažení podpoří řádná schůzka vlastníků (v což doufáme), tak tedy úplně nevím o čem tu plácáte vy?
Pane, to já vám všechno věřím, ale závadný vlastník neexistuje. To je pouze váš výplod fantazie. Problémy řešit můžete, ale náplní práce výboru je správa domu. Nucený prodej jednotky závadného vlastníka je pouze vaše fantazie. Tak jen se dál snažte, snaživče.
Výbor společenství vlastníků, už sám název ledacos napovídá.
3. Společenství je povinno uplatňovat a vymáhat plnění práv a povinností uložených členům společenství k tomu příslušným orgánem výboru společenství a plnění závazků třetích osob vůči společenství. Statutární orgán společenství odpovídá za včasné plnění těchto úkolů.
Někdo by měl prorazit s precedensem a připomenout, že vlastnictví jednotky v bytovém domě nemá neomezenou svobodu. Obzvlášť pokud je porušován zákon a dochází k dlouhodobému omezení nebo obtěžování ostatních spoluvlastníků. Stejný případ jsme měli s exekucemi, do doby než proběhla první úspěšná to nikdo nebral vážně. Teď u 166 bytových jednotek nikdo nic nedluží (opravdu 0 kč dluh)a tento stav trvá již 15 měsíců.
„Někdo by měl prorazit s precedensem a připomenout, že vlastnictví jednotky v bytovém domě nemá neomezenou svobodu.“
To už je soudně vyřešeno.
Poslední komentáře