Připomeňme si napřed znění § 15 odst. 4 ZoVB:
"(4) Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2."
--------------------------------------------------------------------------------------

Ani přeplatek, ani dluh na zálohách bývalého vlastníka jednotky nepřechází tedy na nabyvatele jednotky. K přechodu přeplatku/dluhu není totiž žádný právní důvod. Tuto triviální pravdu konstatoval i Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 242/2009, ze dne 8.12.2010, a ukončil tak dlouholeté zbytečné dohady.

Obdobně judikoval Nejvyšší soud v rozsudku 28 Cdo 4131/2011 ze dne 13. června 2012: "Povinnost vydat bezdůvodné obohacení bez dalšího nepřechází na nabyvatele zhodnocené věci. Nepřevzal-li 2. žalovaný dluh 1. žalované a ani k němu nepřistoupil, nelze uvažovat o tom, že by se mohl obohatit opravami společných prostor."

V minulosti se zde o věci často diskutovalo a jako argument se používaly názory různých autorů. Cituji:
"Tvrzení, že na nového vlastníka přechází veškerá práva a povinnosti (tj. i závazky) spojená s jednotkou, je uvedeno v monografiích o SVJ :Dvořák, Vlastnictví bytů a nebytových prostor, Praha, ASPI, 2007, str.222 a Fiala, Novotný, Oehm, Horák Zákon o vlastnictví bytů, 3. vydání, Praha, C.H.Beck, 2005, str.166".
(citováno z příspěvku z r. 2008 Prodej bytu s dluhem )

• Zmínka o komentáři nakladatelství C. H. Beck byla od počátku argumentačním faulem; v knize se naopak uvádí:
Na místě bude spíše restriktivní výklad, aby nabyvatel byl zavázán spíš méně než více. Zejména je nutno vyloučit přechod splatných dluhů nabyvatele jednotky vůči společenství (...)
(Viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T. . Zákon o vlastnictví bytů: Komentář . Praha: C. H. Beck (2005))

• Nyní k argumentům Tomáše Dvořáka, který je autorem více publikací o bytovém vlastnictví a je považován za experta na bytovou problematiku. Proč se tedy při výkladu jednoduchého ustanovení § 15 odst.4 ZoVB spletl tak zásadním způsobem?

Tomáš Dvořák tvrdí v podstatě toto:
... plnění, která původní vlastník uhradil společenství, se při změně v osobě vlastníka jednotky považují za plnění nového vlastníka. Jestliže za původním vlastníkem zůstaly nějaké dluhy či pohledávky, pak tyto dluhy či pohledávky přecházejí na nového vlastníka dnem nabytí vlastnického práva k jednotce; ust. § 500 odst. 2 obč. zák. o odpovědnosti zcizitele za dluhy váznoucí na zcizené věci se zde nepoužije, neboť ust. § 15 odst. 4 je lex specialis.
(Viz Dvořák, T. . Vlastnictví bytů a nebytových prostor . Praha: ASPI, a.s. (2007) . str.221 a násl.)

• A hned je jasno, kde se Dvořák mýlí.
Uhrazená plnění (splátky či zálohy) se totiž nepovažují za plnění nového vlastníka. Jen Dvořák toto tvrdí, ovšem bez jakéhokoliv odůvodnění, bez toho, že by uvedl právní normu, která by takový svévolný výklad ospravedlňovala. Ve skutečnosti jsou tyto závazky tím, čím jsou: jde o platby bývalého vlastníka např. k úhradě dluhu, nebo na (budoucí) správu, údržbu a opravy domu. Přijetím záloh společenstvím vznikl SVJ závazek vůči této osobě ve stejné výši. Tak to zůstává i po tom, kdy osoba přestala být vlastníkem jednotky (pokud se v kupní smlouvě nedohodli s nabyvatelem jinak).

• Druhý, stejně závažný Dvořákův omyl vychází z nesprávného názoru, že ustanovení § 15 odst. 4 je údajně "lex specialis" vůči obecné úpravě dluhů váznoucích na věci podle ObčZ. Tento názor je nesprávný hned dvakrát.

Za prvé: Vůbec nejde o "dluhy váznoucí na věci" podle § 500 odst. 2 ObčZ, nýbrž o závazkový vztah mezi osobami: (bývalým) vlastníkem jednotky a SVJ - právnickou osobou. V českém právním řádu neexistuje (kromě zástavního práva) žádná možnost, jak dluh konkrétní osoby "přilepit" k jednotce, kterou vlastní.

Za druhé: Všimněte si poslední věty § 15 odst. 4 ZoVB - ta říká vše. Kdyby bylo úmyslem zákonodárce, aby pohledávky a závazky ze záloh přecházely automaticky na nového vlastníka, pak poslední věta by byla v zákoně nadbytečná: bývalý vlastník (po prodeji jednotky) by již žádné pohledávky k vypořádání neměl - všechny jím zaplacené zálohy by automaticky přešly na nabyvatele jednotky. Nebylo by tedy k čemu "nepřihlížet".
Zákonodárce ale považoval za nutné výslovně zdůraznit, že pohledávky vlastníka (jeho zaplacené, avšak nespotřebované zálohy) NEPŘEŠLY na nabyvatele jednotky, nýbrž zůstávají v účetnictví SVJ i nadále nevypořádány jako závazek SVJ vůči bývalému vlastníkovi. To je ovšem pravý opak toho, co bez důkazu tvrdil Dvořák.
Z uvedeného analogicky plyne, že ani dluhy (nezaplacené závazky bývalého vlastníka) NEPŘEŠLY na nabyvatele jednotky.
--------------------------------------------------------------------------------------
Před časem jsem Dvořákovým vývodům (v jiné věci) vytkl, že neaplikuje zákon o vlastnictví bytů takový, jaký je, nýbrž vytváří si na jeho základě zákon vlastní "Lex Dvořák", který je bohužel odlišný od toho platného. Tak tomu bylo i v tomto případě.
--------------------------------------------------------------------------------------

lake