Poznámka: Tabulky na webu portalsvj.cz se nezobrazují korektně v některých prohlížečích, zejména v mobilech. Doporučuji prohlížet na stolním počítači.

---

Vzhledem k zmatkům při tvorbě NOZ existuje osm různých možností jak vlastník jednotky může bránit svá práva s využitím soudní ochrany. Shrnul jsem tyto možnosti do tabulky.

Přehled možností obrany vlastníka jednotky

	§§	Nutné podmínky	Důvod k odmítnutí soudní ochrany	Lhůta	Výsledek
A	245  1/2	▪ usnesení je v rozporu s dobrými mravy	– – –	bez omezení	neplatnost absolutní
B	245  1/2	▪ změna stanov v rozporu s kogentním ustanovením zákona	– – –	bez omezení	neplatnost absolutní
C	245  15/2	▪ usnesení v záležitosti, o které orgán nemá působnost rozhodnout	– – –	bez omezení	neplatnost absolutní
D	258  260/1	▪ rozhodnutí je v rozporu se zákonem nebo se stanovami a ▪ žalobce je člen SVJ nebo má zájem hodný právní ochrany a ▪ neplatnosti se nelze dovolat u orgánů SVJ	▪ rozhodnutí nemělo závažné právní následky a ▪ je v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost nevyslovit ▪ nelze použít jde-li o případ podle § 1209	3 měsíce, max 1 rok	neplatnost relativní vyslovená soudem
E	258  260/2	▪ rozhodnutí je v rozporu se zákonem nebo se stanovami a ▪ žalobce je člen SVJ nebo má zájem hodný právní ochrany a ▪ neplatnosti se nelze dovolat u orgánů SVJ	▪ bylo by podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře ▪ nelze použít jde-li o případ podle § 1209	3 měsíce, max 1 rok	neplatnost relativní vyslovená soudem
F	553  556  557	▪ rozhodnutí je neurčité nebo ▪ rozhodnutí je nesrozumitelné	▪ rozhodnutí lze vyložit podle úmyslu jednajícího, nebo ▪ lze mu přisoudit význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen, nebo ▪ projev vůle mezi stranami byl dodatečně vyjasněn	bez omezení	neplatnost absolutní
G	1209/1	▪ rozhodnutí bylo řádně přijato a ▪ je pro to důležitý důvod a ▪ žalobce je přehlasovaný vlastník	▪ nejde o důležitý důvod nebo ▪ žalobce není přehlasovaný, nebo ▪ soud uvážil jinak	3 měsíce	nejistý dle úvahy soudu
H	1209/3	▪ rozhodnutí nebylo přijato pro nezpůsobilost usnášet se a ▪ je pro to důležitý důvod	▪ nejde o důležitý důvod, nebo ▪ soud uvážil jinak	obecná lhůta dle NOZ	nejistý dle úvahy soudu

K případům A, B, C
Jedná se o rozhodnutí nicotná (nulitní). K neplatnosti zdánlivých “rozhodnutí” není nutné, aby se člen dovolal neplatnosti cestou soudu. První dva případy jsou ujednání, která NOZ výslovně zakazuje. Na usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodovat, se hledí jako by nebylo přijato. (Viz judikát Nejvyššího soudu 26 Cdo 3352/2021).

K případům D a E
Žalobcem může být i osoba odlišná od člena SVJ, jestliže bylo zasaženo do jejích práv. Tato obecná „spolková“ ustanovení by byla použitelná, nejde-li o případ podle speciálního § 1209. Je třeba tvrdit a prokazovat, že neplatnosti se nelze dovolat u orgánů SVJ. To má význam, pokud šlo o rozhodnutí statutárního orgánu; v tom případě by vlastník měl napřed záležitost předložit shromáždění. Teprve až bude postaveno najisto, že neplatnosti se nelze dovolat u nejvyššího orgánu SVJ, otevře se tím možnost soudního přezkumu. Porušil-li spolek základní členské právo člena závažným způsobem a soud neplatnost nevyslovil, vzniká žalobci individuální právo na přiměřené zadostiučinění. To může mít formu finanční náhrady.

K případu F
Obsah právního jednání může vykládající zjišťovat jakýmkoli způsobem;, může použít i speciálních způsobů výkladů, totiž výkladu jazykového, gramatického, logického, systematického, popř. také historického. Použití historického výkladu bude namístě především tam, kde vykládajícímu nestačí vyložit použitá slova v jejich vzájemné rozumné souvislosti, ale musí najít smysl právního jednání. Nejednou může k náležitému zjištění obsahu právního jednání, resp. skutečné vůle jednajícího, přispět výklad teleologický, jenž může pro zjištění skutečného sledovaného hospodářského účelu interpretovaného závazku hrát významnou roli. (Zdroj: nález Ústavního soudu I. ÚS 2337/21)

K případu G
Přehlasovaným vlastníkem je ten kdo se účastnil a hlasoval proti, dále ten komu bylo v hlasování zabráněno, nebo ten kdo nemohl hlasovat pro vážnou nepředvídatelnou překážku (např. úraz, živelní pohroma); existenci takové překážky je povinen tvrdit a prokazovat.

K případům G a H
Soud není vázán obsahem žalobního petitu. Může tedy rozhodnout zcela jinak, podle vlastního „slušného uvážení“. Výsledek sporu může být jiný, než jaký si žalobce přál a jaký očekával.

K případu H
V tomto případě neplatí tříměsíční lhůta od události. Nedosažení usnášeníschopnosti a důležitý důvod jsou dostačující podmínky pro podání žaloby, a tento krok není časově ohraničen žádnou speciální lhůtou. Platí tedy promlčecí lhůty podle § 629 až § 644 NOZ. Viz judikát Nejvyššího soudu 22 Cdo 3689/2022 v typově obdobné věci.

---

Justitianus