Čerstvá zpráva ze dne 24.11.2021: Vrchní soud v Praze rozhodl o odvolání vlastníka jednotky proti usnesení Městského soudu v Praze ze dne 21.11.2019, sp.zn. 80 Cm 8/2018.

To usnesení mělo značný ohlas v médiích, protože jde o ostře sledovanou záležitost: mnoho vlastníků jednotek využívá své byty ke „krátkodobým pronájmům“ (tedy k poskytování ubytovacích služeb) přes různé platformy, například Airbnb, Booking a další. Ve sporu šlo o to zda SVJ může vlastníkovi zakázat aby využíval svou jednotku určitým způsobem. Stanovy onoho SVJ (Soukenická 1927/9, Nové Město, 11000 Praha 1, IČ 29017912) totiž uvádějí, že k poskytování krátkodobého ubytování musí vlastník bytu získat souhlas všech členů SVJ.

Samosoudkyně dospěla k závěru, že SVJ má takové oprávnění. To usnesení Městského soudu v Praze je ovšemže v této části vadné – spíše šlo o parodii na judikát. Popletená soudkyně vzala jako hotovou věc, že zákaz krátkodobých pronájmů uvedený ve stanovách SVJ je platný a vymahatelný. Samozřejmě tomu tak není!

Ta část stanov je od počátku neplatná: SVJ se pokusilo rozhodovat o samotné podstatě vlastnictví jednotky, což ovšem spadá do výlučné pravomoci vlastníka (§ 1175). SVJ je pouhý sluha a správce cizího majetku. To zahrnuje správu společných částí, nikoli jednotek(1994) či bytů v jednotce(2014) (§ 1176, § 1189). SVJ je osobou s omezenou právní způsobilostí. Ze zákona je oprávněno rozhodovat pouze

• o společných částech domu (§ 1176, § 1189),
• o poskytování služeb spojených s užíváním bytů (§ 2 zákona č. 67/2013 Sb.),
• o zásahu proti obtěžování vlastníků jednotek, jde-li o imise přes společné části.

SVJ však nesmí vlastníkovi jednotky diktovat zda může mít v obýváku fialový koberec, i když většině členů se fialová barva vůbec nelíbí. SVJ nesmí vlastníkovi jednotky zakázat smažit v kuchyni řízky, i kdyz většina členů míní že smažené maso je nezdravé. A samozřejmě SVJ nesmí zakázat aby vlastník ve své jednotce ubytoval hosty přes Airbnb, i kdyby si to odhlasovala většina členů. SVJ jako osoba s omezenou právní způsobilostí nesmí strkat nos do věcí, které jí vůbec nepřísluší řešit.

Soukromoprávní zákaz poskytování ubytovacích služeb je samozřejmě možný, ale musel by být uvedený v prohlášení. Nikoliv ve stanovách pouhého sluhy vlastníka domu.

Od počátku mi bylo jasné, že zmatená soudkyně JUDr. Milada Mašinová si nejspíš plete SVJ s bytovým družstvem. Nepřekvapuje mne tedy, že Vrchní soud Praze rozhodl v souladu s právem a zdravým rozumem: SVJ není oprávněno strkat nos do věcí, které jsou vyhrazeny pouze vlastníkovi domu. Pravidla ohledně způsobu využití jednotky patří do prohlášení. A dodržování takových pravidel může být vymáháno jen ostatními vlastníky jednotek.

Nemám dosud k dispozici text judikátu Vrchního soudu 6 Cmo 86/2020. Až bude zveřejněn, doplním zde citace. Pánu Bohu bychom měli poděkovat: Alespon někteří soudci si zachovali zdravý rozum a znají právo.

Justitianus