Bylo nemožné, aby bytové spoluvlastnictví, tvořící v naší zemi hlavní formu bydlení ve městech (v rejstříku je přes 60.000 společenství vlastníků s více než milionem bytů), nebylo dotčeno současnou epidemií.

KOMENTÁŘ: Pandemie nesmí být záminkou pro radikální zásahy do vymahatelnosti práva V posledních týdnech vláda připravila masivní legislativní změny, které jsou či nedávno byly projednávány Senátem Parlamentu České republiky a které jsou předmětem značné kritiky z různých stran i důvodů, včetně jejich ústavnosti. Je na místě je shrnout a zhodnotit z hlediska dopadů zejména na společenství vlastníků. Návrhy mají řadu pozitivních bodů, ale další text se z pochopitelných důvodů zaměřuje na ty problematické.

Úvěry

Změny by měly nastat předně v oblasti splácení úvěrů podle zákona o některých opatřeních v oblasti splácení úvěrů v souvislosti s pandemií, který byl schválen Poslaneckou sněmovnou pod číslem 813 a prezident jej už podepsal dne 17. 4. 2020. Podle tohoto zákona bude zavedena ochranná doba od oznámení úvěrovaného, že má v úmyslu jí využít.Úvěrovaný je ale definován jen jako spotřebitel, tedy fyzická osoba, nebo podnikatel. Tyto úvěrované osoby tedy budou mít nárok na částečné odložení splatnosti úvěru (i když se zvýší celková částka úroků a prodlouží doba splácení). To se však společenství týkat nebude, i když většina jejich členů spotřebiteli je. I když návrh umožňuje odložení splatnosti hypotečních úvěrů vlastníkům bytů, lze očekávat, že úvěrující o to víc budou mít zájem na tom, aby jim společenství jako častý úvěrový dlužník stále platila. Společenství naopak budou mít své možnosti oslabeny, jak z důvodu poklesu platebních možností svých členů obecně, tak ale i z důvodů zákonných omezení zejména v oblasti exekucí a insolvencí a omezení v oblasti nájmu.

Exekuce, insolvence

Podle návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie mimo jiné o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu (dosud Senátem neprojednaný návrh č. 233) se zavádí dočasné omezení pro provádění exekuce prodejem movitých věcí a nemovitých věcí, ve kterých má povinný místo trvalého pobytu. Přitom exekuční titul byl často získán pro dlouhodobé neplacení společenství, které by v krizi finanční prostředky dlužníka zvlášť potřebovalo, ale zákon mu tyto prostředky v danou dobu uvedenými způsoby získat brání. K ochraně společenství pak zmíněné způsoby exekuce v zásadě použít nelze.

Ještě zásadnější je časově neohraničená změna občanského soudního řádu, podle které není možné provést exekuci prodejem nemovitosti, ve které má povinný místo trvalého pobytu, pokud je pohledávka nižší než 100.000 Kč (dosud 30.000 Kč). V kontextu s plněním povinností vlastníků bytů vůči společenství to bude znamenat, že vlastník bytu nebude moci být postižen pro neplacení společenství prodejem bytu i roky (!), může to vést k významnému nárůstu těchto pohledávek a v oblastech s nízkými cenami bytů to dokonce může vést k situaci, kdy se vlastníkům může vyplatit neplnit finanční povinnosti vůči společenství vůbec.

Dále se navrhují změny v insolvenčním řízení, které – mimo jiné – věřitelům dočasně odnímají možnost podat insolvenční návrh. Pokud tedy společenství zjistí, že jeho dlužník má další věřitele a je v úpadku, bude odkázáno v zákonem uvedené době jen na povolené způsoby exekuce a nemůže využít výhod insolvenčního řízení a dluhy vlastníků bytů budou pravděpodobně narůstat.

Nájem

Nájem bytu a věci související má být v daném kontextu řešen návrhem zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie na nájemce bytů, který je projednáván v Poslanecké sněmovně pod číslem 815, zákon byl dne 16. 4. 2020 vrácen Senátem Poslanecké sněmovně.

Návrh obsahuje praktické řešení problému služeb a snad vcelku bezproblémové řešení otázek úvěrů, poskytnutých Státním fondem rozvoje bydlení. Problém ovšem nastal při ochraně nájemců bytů.

Ve vztahu ke společenství lze totiž předpokládat, že řada vlastníků bytů nebude mít v nadcházejících měsících dost prostředků k placení příspěvků na správu (a provoz) domu a plateb za služby. Jedná se o trvalý problém, nedávno částečně řešený zákonem č. 291/2017 Sb. zejména v exekučním a insolvenčním řízení. Nyní k tomu navíc přistoupí větší výpadek plateb od části vlastníků pro výpadky jejich příjmů, a to včetně příjmů z pronájmu bytu. Je přitom lhostejné, zda si vlastník už byt tzv. na investici pořídil nebo jej pronajal až později (např. senioři odkázání jinak na důchod a bydlící v rekreačních objektech). Bylo by logické pokusit se o řešení, ve kterém by vlastníci, jejichž nájemci přišli z uvedených důvodů o možnost platit nájemné, měli výpadek nájemného nějak kompenzován, aby k výpadkům příjmů vlastníků bytů, pokud možno, vůbec nedošlo.

Ve zmíněném návrhu zákona se ale v podstatě navrhuje jen omezení vlastníka bytu v možnosti nájemci nájem bytu ukončit. Jde tedy o navození stavu, kdy nájemci bytu bude trvat užívání i nájem bytu, i když platit nájemné vůbec nebude. I když možnost ukončit nájem z jiných důvodů není dotčena, jedná se zjevně o právně i věcně sporné řešení, které proto také mělo problém v Senátu, který jej s pozměňovacími návrhy dne 16. 4. 2020 Poslanecké sněmovně vrátil. Obsahem pozměňovacích návrhů je také návrh ručení státu za dluhy na nájemném, protože není zřejmé, zda pronajímatel nebude nucen ponechat delší dobu v bytě nájemce, který mu nejen platit delší dobu nebude, ale možná nakonec nezaplatí vůbec. To souvisí i s tím, že není zcela jasné, zda je skutečně zaručeno, že během období, které stát chce nájemci uvedeným způsobem na úkor vlastníka bytu garantovat, bude nájemci (a tedy nakonec i vlastníku bytu) výpadek příjmů státem kompenzován.

V dané oblasti je ve vztahu ke společenstvím zjevné, že vyjma rozumné úpravy služeb je koncepce zákona o zákazu skončení nájmu v každém případě poškodí, protože je to vlastník bytu a v důsledku někdy i společenství, které má nájemce bytů fakticky úvěrovat. Zde opět stát vychází z jakési presumpce pronajímatele bytu jako osoby, která je majetkově natolik silná, že může za stát nést sociální břemeno péče o nájemce a nevidí, že většina vlastníků bytů jsou běžní spotřebitelé, sami často dost zadlužení a v sociálně vratkém postavení. Lze doufat, že nakonec bude přijato aspoň takové řešení, které zaručí že vlastníci bytů případně dlužné nájemné v krátké době obdrží.

Co to vše znamená a co dál

Z textu je patrné, že většina popsaných připravovaných změn je pro společenství nevýhodná a postavení společenství se po přijetí uvedených zákonů zřejmě zhorší. Navrhované úpravy jsou také v některých směrech příliš rozsáhlé, složité, zakládají výkladové problémy, zahrnují v sobě kromě dočasných nouzových opatření i některá trvalá, a přitom sporná řešení. To je jako směr vývoje zcela nepřijatelné a může to mít velmi vážné celospolečenské dopady.

Výpadek plateb vlastníků bytů nikoli jen v jednotlivých případech, ale ve větším rozsahu, totiž vede ve společenstvích k tomu, že (zbylí) platící vlastníci nejsou často schopni své platby v odpovídajícím rozsahu navýšit. V případech společenství zatížených úvěry mohou nastat nevratné důsledky zvláště při zesplatnění úvěru většího rozsahu, navíc s několikanásobným nárůstem úrokového zatížení. Platební neschopnost společenství znamená nemožnost platit dodavatelům, kteří mohou v první fázi omezit své dodávky (včetně vody, tepla a elektřiny), v další fázi mohou způsobit úpadek nejen společenství, ale v krajním případě i jeho členů, kteří za dluhy odpovídají (sice jen podle svého podílu, ale jinak neomezeně).

Může uklidnit, že většina sporných ustanovení je koncipována jako dočasná. Pokud by bylo ale třeba řešit situaci v daných oblastech i po skončení navržených lhůt, prodlužování některých navržených opatření by mohlo způsobit skutečně vážnou právní a hospodářskou újmu. Řada dílčích neprovázaných legislativních kroků pak vede k úvaze, zda neuvažovat také o návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie na bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků, ve kterém by způsobená rizika byla kompenzována.

Autor je advokát a partner AK Prof. Oto Novotný a partneři.

Marek Novotný

CHCETE SE TAKÉ VYJÁDŘIT?

Jste právník/právnička a rád/a byste se vyjádřil/a k současnému dění, právnickému stavu či novinkám v legislativě? Napište nám na tomas.nahodil@li­dovky.cz.

Zdroj:

https://www.lidovky.cz/…ys_pravo_ssu