Ráda bych otevřela diskuzi na uvedené téma s odkazem na níže citovaný příspěvek (zdroj: www.nemovitostprofi.cz). Pokud SVJ vyžaduje po vlastníkovi pohledávku, která není v souladu se stanovami a prohlášením vlastníka (chybně vypočtený poměr příspěvku na správu domu), lze nějak zabránit, aby tato „pohledávka“ nepřešla na nového nabyvatele a zůstala závazkem převodce? Doplňuji, že v mém případě žádné žaloby neproběhly, jen jednostranný zápočet k dalším měs.příspěvkům. Dosud výbor nedoložil dohodu vlastníků o změně poměru výše příspěvku a ve stanovach je klasicky vlastník příspívá dle spoluvlast.podílu, mě předepsali o 1700Kč/rok vyšší příspěvek než odpovídá mému podílu z celku.

Bytovou jednotku měl ve vlastnictví vlastník „A“ tento vlastník soustavně neplatil několik měsíců příspěvky spojené s užíváním jednotky (příspěvek do fondu oprav+zálohy na služby – dále jen „příspěvek do fondu oprav“), na tohoto vlastníka bylo tedy postupem času podáno několik žalob.

Ke konci roku 2016 vlastník „A“ bytovou jednotku prodal vlastníkovi „B“. Ani prodávající „A“ ani kupující „B“ nežádali osobu odpovědnou za správu domu o vydání potvrzení o bezdlužnosti dle § 1186. Dluh v době prodeje jednotky byl 10 000 Kč příspěvek do fondu oprav a 20 000 Kč náklady řízení k podaným žalobám, celkem tedy 30 000 Kč (celý dluh vznikl po 1.1.2014)

Dalším faktorem je, že při vyúčtování služeb za rok 2016 byl vypočítán přeplatek starého vlastníka „A“ na 9 000 Kč.

1. Jak vysoký dluh přejde z vlastníka „A“ na vlastníka „B“ – jen 10 000 Kč příspěvek do fondu oprav? Nebo také náklady řízení 20 000 Kč, které SVJ muselo vydat v souvislosti s vymáháním dluhu z příspěvku do fondu oprav u předmětné jednotky? Jaká výše dluhu dle vás na vlastníka „B“ přechází?
2. Jakým způsobem se započítává přeplatek z vyúčtování starého vlastníka „A“- vrací se původnímu majiteli „A“? Nebo se použije na úhradu dluhu přešlého na nového vlastníka „B“? Případně oproti jaké části dluhu se započte?

Odpověď:

Na danou otázku a problematiku obecně existují dle nové právní úpravy dva názory, které se pokusíme níže rozebrat a následně spojit v odpověď na Váš dotaz..

Názor první – práva a povinnosti převodce přecházejí na nabyvatele

Dle ust. § 1106 NOZ a 1107 NOZ platí, že kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená. Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají. Jinými závadami, které nabyvatel přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit, budou i okolnosti Vaše případu, tj. dluhy vážící se k jednotce vzniklé za doby vlastnictví převodce (viz níže).

Nabyvatel má tedy právo oslovit společenství vlastníků, které spravuje dům, v němž jednotku hodlá nabýt, aby mu bylo vydáno potvrzení o výši přeplatků/nedo­platků, které se k platbám souvisejícím s jednotkou vztahují. Bude tak jednat s péčí odpovídající závažnosti jednání spočívajícího v nabytí vlastnického práva k nemovitosti. Primárně má dle NOZ tuto povinnost převodce, tj, prodávající, který dle ust. § 1186 odst. 2 NOZ převádí-li vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Ne vždy však převodce tuto povinnost splní. Obezřetnost by tedy měla být na straně nabyvatele, který si buďto potvrzení vyžádá, či si jej opatří sám. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. Ustanovení druhého odstavce tohoto ustanovení zvýhodňuje postavení společenství vlastníků. Nabyvatel jednotky nabyl povinnost zaplatit přechodem, nicméně z titulu zákonného ručení ručí stále převodce.

Primární povinnost předložit potvrzení má tedy převodce. Na nabyvatele je však kladena ta povinnost, že jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Zcela jistě mohl sám vyžádat potvrzení společenství vlastníků s vyčíslením přeplatků a nedoplatků spojených s jednotkou. Neučinil-li tak, odpovídá za veškeré dluhy takto s jednotkou spjaté, neboť měl příležitost dovědět se o dluzích.

Názor druhý – povinnosti převodce jsou jeho povinnostmi, které za dobu trvání členství ve společenství vlastníků jednotek nesplnil, a proto jsou výhradně jeho povinnostmi, které na nabyvatele nepřechází

Tento názorový proud zastává teorii, že dluh vlastníka je dluhem vlastníka, nikoli dluhem zejícím na jednotce, která je předmětem převodu (tzv. názor, že jednotka nemůže dlužit). Tento názor nezohledňuje speciální postavení pohledávek správce domu a pozemku vůči vlastníku jednotky, jejíž příslušný podíl na společných částech domu a pozemku (nemovitosti) správce spravuje. Takový dluh by tedy na nabyvatele nepřešel (již není zohledňováno, zda o dluhu věděl, či nikoli, což je za určitých okolností v rozporu s platnou právní úpravou) a společenství vlastníků by jako dlužníka stále evidovalo převodce. Nabyvatel by pak odpovídal za dluhy vzniklé pouze v době jeho vlastnictví.

Tento názor dále navazuje na obecná ustanovení o změně závazku, a to v pozici dlužníka. Ust. § 1888 NOZ uvádí, že kdo ujedná s dlužníkem, že přejímá jeho dluh, nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu. A dále Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn.

Odpověď na Váš dotaz tedy zřejmě bude mít kořeny v obou výše uvedených názorových proudech.

Ve Vašem případě neuvádíte, zda-li podané žaloby byly úspěšné, tj. zda soud převodci uložil povinnost dluh a náklady řízení zaplatit. Pokud by Vaše pravomocně přiznaná pohledávka na zaplacení určité částky a nákladů řízení byla předána dále k vymožení (v exekuci či výkonu rozhodnutí), je možné, že by ještě před převodem jednotky zelo na jednotce zatížení (jednalo by se o exekuci či výkon rozhodnutí na majetek dlužníka, tj. primárně na nemovité věci dlužníka), resp. omezení vlastnického práva, v podobě uvedeného nároku. Pak by nabyvateli byla tato pohledávka známa, a pakliže by chtěl toto zatížení z nabyté jednotky odstranit, musel by buď přimět převodce k uhrazení, či uhradit sám (případně zajistit zaplacení pohledávky z kupní ceny skládané převodci oři převodu vlastnictví). Výše uvedené navazuje na druhý názor. Otázkou tedy zůstává, proč na majetek v dané době ještě vlastníka (posléze nabyvatele) nebyl podán návrh na exekuci či výkon rozhodnutí a z jakého důvodu nebylo přistoupeno k finálnímu vymožení pohledávky v době, kdy byl dosud vlastníkem.

Jednoznačně tedy nabyvatel pochybil, když nepožádal společenství vlastníků o souhrn přeplatků a nedoplatků vztahujících se k jednotce. Tím se vlastním opomenutím uvedl do právní nejistoty, což jej nemůže vyvázat ve smyslu ust. § 1107 NOZ z odpovědnosti za dluhy na jednotce váznoucí, neboť vědět měl a mohl. Stejně tak společenství vlastníků jednotek pravděpodobně mohlo jednat rychleji v tom smyslu, že ihned po pravomocném přiznání dlužných částek, mohlo zahájit výkon rozhodnutí, který by pravděpodobně vyústil v zápis omezení vlastnického práva k jednotce do příslušného listu vlastnictví.

Dle výše uvedeného se domníváme, že dlužná částka včetně nákladů na vymožení (pakliže byly pravomocně žalobci přiznány) mohou být vymáhány za novým vlastníkem, tj. nabyvatelem jednotky. Tím není dotčena otázka ručení dle ust. § 1186 odst. 2 NOZ, tj. za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. O to více v případě, kdy nabyvateli potvrzení společenství vlastníků nepředal a na existenci dluhu jej ve smlouvě, či jinak prokazatelně neupozornil.

Vzniklý přeplatek ve výši 9.000,– Kč na zálohách za služby odběru energií je jednoznačně pohledávkou nového vlastníka za společenstvím vlastníků, neboť toto je tím z práv a povinností, do kterých vstupuje nabyvatel bez dalšího. Dle ust. § 1186 NOZ při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.

Závěrem uvádíme ještě judikát Nejvyššího soudu čj. 22 Cdo 242/2009, který reflektoval předchozí právní úpravu zákona o vlastnictví bytů, tj. z.č. 72/1994 Sb., a občanského zákoníku, tj. z.č. 40/1964 Sb., který stanovil, že vlastník jednotky, který jednotku převedl na nabyvatele, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky. Na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází. Vždy je tedy třeba žalovat toho vlastníka jednotky, který byl vlastníkem jednotky v době, kdy se stal dlužný poplatek vůči společenství vlastníků jednotek splatným. Otázkou zůstává, zda praxe dojde k závěru, že obdobně bude aplikovat toto rozhodnutí pro případ splatných dluhů převodce vůči společenství vlastníků.

Pokud si nabyvatel potvrzení z družstva nevyžádal a převodce mu jej nepředložil, platí uvedené, tj. nedoplatky (dluhy) na nabyvatele přecházejí. Nicméně se bude jednat pouze o dluhy na platbách za správu společných částí domu a pozemku, nikoli o dluhy na platbách na zálohy za služby a fond oprav. Dle ust. § 1186 NOZ půjde skutečně jen o „dluhy související se správou domu a pozemku“ Tyto tedy mohou přejít na nabyvatele. Ostatní platby související s vlastnictvím jednotky nepřecházejí a zůstávají dluhy převodcovými.