Obávám se, že soud to takto nepojme, § 1209 je co do lhůty přísný a § 259 se pro SVJ nejspíše nepoužije, k čemuž se přiklání aktuální judikatura z roku 2017 (tedy nelze na shromáždění SVJ aplikovat větu „nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí“).

Musíme tedy nejspíše vycházet jen z věty § 1209 „Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká“.

Otázka je, zda by proti neexistujícímu usnesení nešlo brojit určovací žalobou skrz zdánlivost (nicotnost). Usnesení schváleno nebylo, tudíž neexistuje. Zápis ze shromáždění nemusí být jediným důkazem, prokázat neexistenci usnesení lze svědectvím nebo zvukovou nahrávkou.

Doporučuji přečíst v Obchodněprávní revue č. 11–12/2017 články na str. 305 a 334 (druhý článek pojednává o judikátu 29 Cdo 1104/2016). Články srozumitelně shrnují vše k žalobám o vyslovení neplatnosti usnesení (sice obchodních korporací, ale na závěr autor dodává, že jde o pravidla obecná, která se vztáhnou i na spolky a SVJ).

Podmínkou je chodit na všechny schůze a schovávat si pozvánky, včetně poštovní obálky (můžete připnout k sobě sešívačkou, z webu České pošty tiskněte stránku Sledování zásilek s datem doručení pozvánky). Nejlépe sebou přivést svědka. Schůze nahrávat, přičemž je nutné sedět vpředu a diktafon položit na pevnou podložku (lze i na zem, nebo na aktovku), protože jinak to v nahrávce šumí a soudce odmítne poslech nahrávky a vyřadí ji z důkazů (to se mi stalo při mé první žalobě, než jsem se naučil nahrávat v polních podmínkách, žalobu jsem nicméně i tak vyhrál díky pasivitě advokáta SVJ).

Jakmile se nějakou cestou dostanete k zápisu (bude zveřejněn ve Sbírce listin, vysoudíte ho), musíte obsah zápisu reklamovat. Sice to k jeho opravě nepovede, ale budete mít důkaz, že jste proti nesprávnému zápisu brojili.

Je nezbytné podávat po každé schůzi žalobu o nahlédnutí do zápisu. Bohužel soudy okresní a krajské (i vrchní) pod pojmem „nahlížet“ v souladu s postojem zlořádů z SČMBD mylí „nakouknout“, nepodaří se vám tedy vysoudit povinnost SVJ strpět zápis okopírovat ani vlastním fotoaparátem. Judikatura je už bohatá. Je tedy třeba přivést k nahlížení svědka a dělat si poznámky (zápis opsat doslova), když svědek pak vaše poznámky podepíše vč. data nahlížení – podpis můžete úředně ověřit, aby bylo prokazatelné datum.

Reklamace zápisu a vaše poznámky podepsané svědkem pak můžou u soudu posloužit jako důkaz, co zápis obsahoval (pokud by později výbor zápis zfalšoval).

Z článku v Obchodněprávní revue vyplývá, že je naprosto bezpodmínečně nutné podávat žalobu po každé schůzi, protože po uplynutí 3 měsíců se všechna přijatá usnesení stávají platnými, i kdyby byla v rozporu se zákonem a stanovami. Výjimkou jsou právě usnesení, která jsou zdánlivá (nicotná), zdánlivost lze namítnout v zásadě kdykoli. Pro laika ale bude těžké odlišit neplatnost a zdánlivost, je proto vhodné podávat žalobu vždy. Na neplatné usnesení se hledí jako na platné, dokud soud pravomocně nevysloví neplatnost. Pokud tedy vlastník podá žalobu na neplatnost volby výboru, výbor existuje do dne, dokud rozsudek vyslovující neplatnost nenabude právní moci. Teprve od toho dne výbor není.