Vrchní soud v Praze: Povaha jednotek v domě rozděleném na jednotky před a po 1.1.2014; povaha SVJ vzniklého před 1. 1. 2014 a po tomto dni

§ 1158, § 1159m § 3028, §3063, § 3041 ObčZ

Ustanovení § 3063 je speciálním ve vztahu k § 3028 odst. 2 ObčZ, dle nějž se dosavadní právní úpravou řídí i vlastnické právo ke „starým“ jednotkám. Změna tzv. „starých jednotek – jednotky vzniklé dle BytZ. na tzv. „nové jednotky“ – jednotky právně vymezené v rámci bytového spoluvlastnictví dle § 1158 a 1159 ObčZ je možná jen v rámci speciálního právního procesu za souhlasu všech vlastníků jednotek.

Počaly-li být „staré jednotky“ převáděny před 1. 1. 2014, zůstávají co do své věcné podstaty (podstaty věcných práv k nim se vážících) „starými jednotkami“ i po 1. 1. 2014, ledaže by byly příslušným způsobem transformovány na jednotky „nové“.

Právní povaha SVJ vzniklých přede dnem 1. 1. 2014 se od 1. 1. 2014 řídí ObčZ.

Liší-li se právní úprava ve stanovách SVJ vzniklého před 1. 1. 2014 od kogentních ustanovení zákona (ObčZ), pak v této části takové stanovy ve smyslu § 3041 odst. 2 ObčZ pozbyly 1. 1. 2014 závaznosti. Zákonná nutnost takového ustanovení stanov nahradit novým ustanovením stanov, souladným se zákonem, dopadá jen na obligatorní ustanovení stanov; i u nikoli obligatorní záležitosti stanov, jež pozbyla závaznosti, je z vůle členů SVJ možné ji nahradit novým zněním, resp. novou úpravou ve stanovách. Pro posuzování aktivní věcné legitimace, resp. zákonných oprávnění žalobce v řízení dle § 1209 ObčZ se nepoužijí kritéria § 258 ObčZ, leč speciální kritéria uvedená přímo ve speciálním ustanovení § 1209 ObčZ. Ustanovení § 258 ObčZ se u SVJ použije jen přiměřeně na základě § 1221 ObčZ. Usnesení Vrchního soudu v Praze z 23. 9. 2016, sp. zn. 7 Cmo 315/2015

K věci: Žalobkyně coby vlastnice bytových jednotek, s nimiž je spojeno členství v SVJ, tvrdí, že usnesení shromáždění vlastníků jednotek konané 17. 9. 2014, které rozhodlo usnesením o schválení změny stanov SVJ ve znění dle textu notářského zápisu, kterým byl průběh shromáždění osvědčen, a dále o schválení domovního řádu ve znění dle textu notářského zápisu, jsou neplatná. Žalobkyně napadla ve tříměsíční lhůtě nezákonnost přijatých usnesení, a to dle jejího mínění postupem dle § 11 odst. 3 věty třetí zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů („BytZ“), popř. § 1121 a 258 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („Obč.Z“). Absolutní neplatnost přijatých usnesení žalobkyně dovozuje z toho, že byla přijata v rozporu se zákonem. SVJ podle ní vzniklo na základě BytZ, a nevztahují se tak na ně ustanovení občanského zákoníku. Odkázala na rozhodnutí NS z 16. 1. 2014, sp. zn. 26 Cdo 3100/2013, z nějž dle ní plyne, že právní poměry vzniklé před účinností ObčZ se řídí dosavadními právními předpisy (§ 3028 odst. 1, 3 Obč.Z). SVJ má povinnost přizpůsobit stanovy donucujícím ustanovením ObčZ, ale pouze v takové míře, kdy jejich zněním nedojde k zásahu do vlastnických práv vlastníků. Žalobkyně namítla řadu konkrétních zásahů do jejích vlastnických práv, jež nastávají v důsledku přijetí nových stanov, namítla též neusnášeníschopnost shromáždění.

Žalovaný s tvrzeními žalobkyně nesouhlasil, odkázal na § 11 odst. 3 BytZ, dle kterého, jde-li o důležitou záležitost, může při hlasování vlastní jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Žalovaný zastává názor, že požadovaná „důležitost“ není v daném případě dána u všech usnesení přijatých shromážděním dne 17. 9. 2014. Žalobkyně nebyla přehlasovaným vlastníkem jednotky, když odešla ze shromáždění bezprostředně po jeho započetí za situace, kdy se shromáždění stalo usnášeníschopným, tedy vědomým chování ztížila další procesní postup na shromáždění a nemůže být „přehlasovaným vlastníkem“, a tudíž není oprávněna domáhat se u soudu neplatnosti přijatých usnesení. SVJ je právnickou osobou podléhající režimu ObčZ i přesto, že vzniklo podle BytZ, a to s odkazem na § 3041 ObčZ.

Soud prvního stupně rozhodl tak, že „žaloba s návrhem, že usnesení žalovaného ze dne 17. 9. 2014, bod 1 schválení změny stanov včetně souvisejících dokumentů je neplatné, se zamítá“ (výrok I), dále že „žaloba s návrhem na určení, že usnesení žalovaného ze dne 17. 9. 2014, bod 1 schválení změny stanov včetně souvisejících dokumentů je neplatné, se zamítá“ (výrok II)..

Soud prvního stupně se primárně zabýval otázkou, zda se na SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 vztahuje právní úprava obsažená v ObčZ. Citoval § 11 odst. 3 BytZ a § 1200 odst. 1, 2 a § 3028 odst. 1 – 3 ObčZ. Dovodil, že žalobkyně je aktivně legitimována dle § 258 ObčZ k podání žaloby. Usnesením shromáždění SVJ byly schváleny stanovy, které se bezprostředně dotýkají vlastnických práv žalobkyně. Rozhodnutí žalovaného bylo dle soudu prvního stupně vydáno v souladu s platnou právní úpravou obsaženou v ObčZ . SVJ je právnickou osobou upravenou v § 1158 a násl. ObčZ, a jeho právní povaha se řídí ustanovením ObčZ ode dne nabytí jeho účinnosti i přesto, že vzniklo podle BytZ. I nadále má SVJ omezenou právní osobnost (jak plyne z § 1194 a násl. ObčZ) v tom smyslu, že je oprávněno jako předmět své činnosti vykonávat pouze činnosti týkající se správy domu a pozemku spolu s dalšími souvisejícími činnostmi uvedenými v ObčZ (je oprávněno nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku). Vzhledem k tomu, že předmětné SVJ vzniklo přede dnem účinnosti ObčZ, zůstaly v platnosti jeho stanovy. SVJ bylo však povinno do 3 let od nabytí účinnosti ObčZ přizpůsobit zakladatelský dokument donucujícím ustanovením ObčZ, což učinilo na shromáždění 17. 9. 2014, a vyhovělo tak zákonu. Soud proto rozhodl o zamítnutí žaloby.

Proti usnesení soudu prvního stupně podala žalobkyně odvolání s tím, že zopakovala věcné důvody. Podle odvolatelky soud použil na věc právní předpis, který na posuzovaný případ nedopadá. Na právní poměry žalovaného nelze bez dalšího vztáhnout ustanovení o bytovém spoluvlastnictví dle ObčZ, neboť by se jednalo o nepravou retroaktivitu, přičemž je třeba i nadále použít právní úpravu BytZ. Podstatná je znalost rozdílů definice jednotek podle ObčZ a podle BytZ a z toho vyplývající rozdílnost právnických osob označených shodným názvem. Podle odvolatelky z § 3028 ObčZ vyplývá, že „všechny osoby se mají řídit v právních vztazích vzniklých před účinností ObčZ podle dosavadní právní úpravy“, že „vnitřní právní poměry v SVJ vzniklém do 31. 12. 2013 se i nadále řídí podle BytZ a podle stanov navenek jedná SVJ podle ObčZ od okamžiku nabytí jeho účinnosti“.

Odvolatelka poukázala na to, že SVJ vzniklé do 31. 12. 2013 není spolkem, fundací, ústavem, nadací ani nadačním fondem, proto na ně nedopadají ustanovení ObčZ upravující spolek, resp. fundaci, ústav, nadaci, nadační fond, není-li to v ObčZ výslovně uvedeno. SVJ vzniklé do 31. 12. 2013 není SVJ vzniklé podle ObčZ od 1. 1. 2014, proto na toto SVJ nedopadají ustanovení ObčZ upravující nová SVJ dle ObčZ, není-li to v ObčZ výslovně uvedeno. Výslovná úprava pak v ObčZ není. Tomuto závěru podle žalobkyně nasvědčuje též právní názor NS v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 3100/2013. Podle odvolatelky není správná úvaha, že na SVJ vzniklá před 31. 12. 2013 dopadá od 1. 1. 2014 právní úprava o bytovém spoluvlastnictví dle ObčZ, poněvadž „v takovém případě by zákonodárce do textu přechodných ustanovení neměl potřebu vsunout výslovnou úpravu o právních poměrech nadací vzniklých podle dosavadních předpisů, jak tomu v § 3049 udělal. Nadace jsou právnickými osobami upravenými v ObčZ, a přesto měl zákonodárce potřebu vtělit do přechodných ustanovení § 3049 ObčZ, když by mohl využít stejné úvahy jako soud prvního stupně, tj. nadace jsou právnickými osobami upravenými v ObčZ, a proto je možné učinit pouhý odkaz na § 3041 ObčZ. Vzhledem k tomu, že zákonodárce u nadací tak učinil výslovně v § 3049 ObčZ, pak per analogiam by musel i výslovně uvést, že SVJ vzniklá podle dosavadních předpisů se považují za SVJ vzniklá podle tohoto zákona, což neučinil, neboť s ohledem na povahu obou subjektů a rozdílnost definic jednotek učinit nelze. Nelze ale zároveň v takovém případě působnost ObčZ dovodit s odkazem na § 3041 ObčZ ani ve spojení s jinými ustanoveními. To vše nebrání ujednání stran, že se jejich práva a povinnosti budou řídit ObčZ.“

Odvolatelka dále argumentovala k rozdílnému vymezení a potažmo tak rozdílnému obsahu pojmu jednotka dle BytZ a dle ObčZ. Navrhla napadené usnesení změnit a žalobě vyhovět, případně usnesení zrušit a vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

K odvolání žalobkyně se žalovaný vyjádřil s tím, že rozsudek soudu prvního stupně je věcně správný. Rozhodnutí žalovaného ze 17. 9. 2014 bylo vydáno v souladu s platnou právní úpravou. Žalovaný je právnickou osobou upravenou v § 1158 a násl. ObčZ. Právní povaha žalovaného se řídí ustanoveními ObčZ ode dne nabytí jeho účinnosti i přesto, že SVJ vzniklo dle BytZ. Žalovaný byl povinen do 3 let od nabytí účinnosti ObčZ přizpůsobit zakladatelský dokument donucujícím ustanovením ObčZ, což učinil odpovídajícím počtem usnášeníschopných přítomných spoluvlastníků jednotek na shromáždění 17. 9. 2014, čímž vyhověl zákonným požadavkům. K selektivnímu poukazu žalobkyně na úpravu nadací, resp. dalších typů právnických osob v rámci přechodných ustanovení ObčZ žalovaný poukázal na to, že zákonodárce v ObčZ výslovně neuvádí, na které právnické osoby se použije nová právní úprava, nýbrž výslovně je uveden odkaz pouze v případě, že se konkrétní kategorie právnických osob má řídit dosavadními předpisy (viz např. § 3050 ObčZ). V důvodové zprávě k § 3049 ObčZ se uvádí, že „ohledně některých právních forem právnických osob je třeba přijmout zvláštní přechodná ustanovení; o nadacích a nadačních fondech stačí výslovně stanovit, že se považují za vzniklé podle nového zákona s tím, že se zvláštním pravidlem pamatuje na nadace založené pořízením pro případ smrti“.

To je podle žalovaného ten pravý důvod, proč bylo přistoupeno k úpravě v § 3049 ObčZ, když je třeba rozlišovat kategorii nadací vzniklých před 1. 1. 2014 na straně jedné a kategorii nadací založených pořízením pro případ smrti na straně druhé. Ohledně SVJ není třeba rozlišovat více kategorií, když na SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 se uplatní právní úprava dle § 3041 odst. 1 ObčZ a potud odpadá potřeba výslovné úpravy v ObčZ. Žalovaný navrhl rozsudek soudu prvního stupně potvrdit jako věcně správný.

Odvolací soud dospěl k závěru, že odvolání je důvodné, byť nikoli všechny důvody uvedené odvolatelnou jsou relevantní. Soud prvního stupně se dopustil pochybení v aplikaci právních předpisů, které na danou věc použil, čímž zatížil řízení vadami, které měly za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Podle § 219a odst. 1 písm. b) OSŘ odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně zrušil a podle § 221 odst. 1 písm. a) OSŘ mu věc vrátil k dalšímu řízení. V něm se ponejprv bude zabývat tím, zda jsou splněny podmínky dané § 1209 odst. 1 ObčZ, tedy zda byla žalobkyně přehlasovanou vlastnicí (členem)spole­čenství, a pokud ano, pak zda jsou napadená usnesení shromáždění natolik podstatná ve vztahu k žalobkyni, resp. i k dalším členů SVJ, že je dán důležitý důvod pro vedení řízení o jejich neplatnost ve smyslu § 1209 odst. 1 ObčZ. Z odůvodněni: Ve smyslu § 9 odst. 1 písm. l) OSŘ se daná věc řídí občanským soudním řádem ve znění účinném ke dni podání žaloby, tedy k 17. 12. 2014 (znění účinné od 1. 1. 2014).

Pro danou věc je naprosto zásadní právní režim, jímž se řídí, jak bylo ostatně namítáno částečně i odvolatelkou v řízení před soudem prvního stupně též i žalovaným. Je třeba lišit především právní režim jednotky (bytové či nebytové) coby předmětu vlastnictví od právního režimu SVJ coby právnické osoby. V rámci jednotky je pak třeba lišit její právní režim coby nemovité věci a předmětu bytového spoluvlastnictví, a právní režim vzniku věcného práva k jednotce, práv a povinností z věcných práv vzniklých.

Odvolací soud ponejprv poukázal na právní režim jednotky (bytové, resp. nebytové), přičemž citoval § 3063ObčZ. Toto ustanovení řeší situaci jednotky coby věci, a vyplývá z něj, že byla-li převedena minimálně jedna jednotka v domě rozděleném na jednotky dle BytZ za účinnosti tohoto zákona, tedy před 1. 1. 2014, pak i po tomto dni mají všechny ostatní jednotky v uvedeném domě (jež jsou všechny či některé z nich převáděny od 1. 1. 2014, či převáděny vůbec nejsou) právní režim, tedy právní povahu jednotek vymezených BytZ. Jsou tedy tzv. „starými jednotkami“. „Novými jednotkami“ lze označit jednotky, které jsou definovány podle § 1159 ObčZ. Změna starých jednotek na nové jednotky, tedy jednotky právně vymezené v rámci bytového spoluvlastnictví podle § 1158 a především § 1159 ObčZ, je možná jen v rámci speciálního právního procesu za souhlasu všech vlastníků jednotek. Pokud se aplikuje úprava § 3028 odst. 2 ObčZ na jednotky v domě rozděleném na jednotky, když práva k těmto jednotkám jsou právy věcnými, znamená to, že právě na jejich režim je ve smyslu § 3063 ObčZ (speciálního ve vztahu k § 3028 odst. 2 ObčZ) třeba vztáhnout příslušný právní předpis – BytZ, nabyl-li vlastník vlastnické právo alespoň k jedné jednotce před 1. 1. 2014. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že § 3063 ObčZ řeší právní režim jednotek v domě rozděleném na jednotky, a to speciálně ve vztahu k § 3028 odst. 2 ObčZ. Z § 3028 odst. 2 ObčZ nicméně vyplývá, že to, co není speciálně upraveno v § 3063 ObčZ, řídí se tímto ustanovením, tedy právní poměry se řídí ObčZ, jejich vznik a práva a povinnosti z nich vzniklá před 1. 1. 2014 se však řídí dosavadní právní úpravou. Tou se ve smyslu § 3063 ObčZ řídí i vlastnické právo k těmto „starým“ jednotkám. Např. kupní smlouva jednotky vzniklé před 1. 1. 2014, jež byla uzavřena před 1. 1. 2014, se plně řídí dosavadními ustanoveními zákona, resp. práva a povinnosti z ní se posuzují podle dosavadních právních předpisů. Jinak řečeno, ustanovení o bytové spoluvlastnictví co do obsahu a rozsahu vlastnictví jednotek se nevztahují na tzv. staré jednotky. Od uvedeného je ovšem nutné důsledně odlišovat právní režim SVJ coby právnické osoby (viz níže). Shodně se k právnímu režimu jednotek vyjadřuje i odborná literatura – viz např. Novotný M., Horák T., Holejšovský J., Oehm J. Bytové spoluvlastnictví a bytová družstva. Komentář 1. vyd. Praha :C.H.Beck, 2016, s.5: „většinová shoda je v zásadě v tom, že pro samotné spoluvlastnické rozdělení (vymezení) domu na jednotky a společné části domu se užijí dosavadní předpisy… podle převládajícího výkladu se na práva a povinnosti vlastníků jednotek úprava o.z. v zásadě uplatní…“.

Obdobně Spáčil J. a kol. Občanský zákonik III.Věcná práva (§ 976–1474).Komentář. 1. vyd. Praha :C.H.Beck, 2013, s. 676: „na právní poměry stávajících bytů ve vlastnictví, tedy jednotek podle BytZ, se užije § 3028 odst. 2 ObčZ, podle kterého není-li dále stanoveno jinak, se řídí ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv věcných, jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich dosud vzniklé se posoudí podle dosavadních právních předpisů“.

Podle dalšího komentáře k § 3063 ObčZ v publikaci Švestka J., Dvořák J., Fiala J. a kol. Občanský zákoník. Komentář Sv.VI.Praha :Wolters Kluwer, 2014, s. 1405:

„proto podle tohoto přechodného ustanovení platí, že v domě, kde vznikla alespoň jedna jednotka přede dnem nabytí účinnosti ObčZ (tj. vznikla jednotka, jejíž právní povahu stanoví § 2 písm. b) BytZ), všechny další jednotky, které v tomto domě vzniknou (rozdělením dosavadní jednotky, nebo naopak spojením dosavadních např. dvou jednotek, anebo výstavbou nové jednotky formou přístavby, vestavby, nástavby) po dni nabytí účinnosti ObčZ (tj. po 1. 1. 2014), vzniknou jako jednotky „staré“, jejichž povaha je stanovena v § 2 písm. b) BytZ. S tím je přirozeně spojeno, že velikost podílů na společných částech domu a velikost spoluvlastnického podílu k pozemku v případě těchto „starých“ jednotek se i nadále určuje podle bytZ. Na základě uvedeného platí, že v případě, kdy se převádějí jednotky v takovém domě po 1. 11. 2014, dochází i nadále k převodu těchto „starých“ jednotek vymezených BytZ.“

Odvolatelka poukázala na rozsudek NS z 16. 1. 2014, sp. zn. 26 Cdo 3100/2013, který uvedl: … i když BytZ byl s účinností od 1. 1. 2014 zrušen (§ 3080 bod 60 ObčZ), stejně jako ObčZ 1964 ((§ 3080 bod 1 ObčZ) a bytové spoluvlastnictví je upraveno v ObčZ (§ 1158–1222), právní poměry vzniklé před účinností ObčZ, tj. před 1. 1. 2014, se řídí dosavadními právními předpisy (§ 3028 odst. 1, 3 ObčZ)“.

Soud dále cituje § 3028 odst. 3 ObčZ. K tomu je třeba jednak poukázat shodně se žalovaným na to, že dané řízení projednávané v rámci dovolání u NS bylo věcí se zcela odlišným skutkovým základem, nejednalo se o napadení usnesení shromáždění vlastníků jednotek, leč o vydání bezdůvodného obohacení. Dále pak sám dovolací soud poukázal na § 3028 odst. 1, 3 ObčZ, tedy na ustanovení neřešící věcná práva tak, jako je řeší § 3028 odst. 2 ObčZ, leč především práva závazková. Ohledně věcných práv je výklad § 3063 a § 3028 odst. 2 ObčZ odvolacím soudem konzistentní s výše uvedeným a především s § 3028 odst. 2 ObčZ. Výše bylo rozvedeno, že „staré jednotky „, pakliže počaly být převáděny před 1. 1. 2014, zůstávají co do své věcné podstaty, tedy podstaty věcných práv k nim se vážících, „starými jednotkami“ i po 1. 1. 21014, ledaže by byly příslušným způsobem transformovány na jednotky „nové“. Z uvedeného tedy vyplývá, že transformace „starých“ jednotek na „nové“ jednotky by byla možná právním jednáním všech vlastníků jednotek (starých) majícím za následek zrušení rozdělení domu na jednotky a následné prohlášení dle § 1166 a násl. ObčZ o opětovném rozdělení domu na jednotky (nové jednotky dle § 1159 ObčZ).

Ke stejným závěrům dochází Čáp J., Švestka J., Dvořák J., Fiala J. a kol, op. cit. výše. s. 1405: … toto vymezení „staré“ jednotky („starých“ jednotek) podle BytZ bude trvalé, pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou na zrušení dosavadního prohlášení vlastníka budovy a přijetí nového prohlášení, vymezujícího jednotky podle § 1159 ObčZ“.

Od uvedeného režimu jednotek coby objektu vlastnického práva je nutné lišit právní režim SVJ jako právnické osoby, jakož i práva a povinnosti vlastníků jednotek coby jejich členů. Soud dále cituje § 3041 odst. 1 větu první, odst. 2 větu první ObčZ. Z těchto ustanovení ve spojení s absencí speciálního přechodného ustanovení ObčZ pro SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 je tedy zřejmé, že právní povaha SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 se od 1. 1. 2014 řídí ObčZ. Samozřejmě, že se SVJ řídí svými přijatými stanovami, přičemž ohledně nich mohou nastat různé situace, podle toho, zda se tyto stanovy liší od kogentních ustanovení zákona (ObčZ), či nikoli. Pakliže by se lišila, pak v této části takové stanovy ve smyslu § 3041 odst. 2 ObčZ pozbyly 1. 1. 2014 závaznosti. Otázkou pak je, zda je nutné takovéto ustanovení stanov nahradit novým ustanovením stanov, souladným se zákonem. Tato nutnost coby zákonná dopadá jen na obligatorní ustanovení stanov, smluvní volnosti meze kladeny nejsou, takže i u nikoli obligatorní náležitosti stanov, jež pozbyla závaznosti, je samozřejmě z vůle členů SVJ možno ji nahradit novým zněním, resp. novou úpravou ve stanovách.

Ohledně poukazu žalobkyně-odvolatelky na absenci paralely mezi úpravou nadací, resp. dalších právnických osob, a SVJ, tedy na to, že pokud by zákonodárce výslovně chtěl, aby se SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 řídila novými právními předpisy, především ObčZ, pak toto stanovil výslovně (jako u nadací či dalších právnických osob), je odvolací soud zajedno s názorem žalovaného vyjádřeným v jeho vyjádření k odvolání žalobkyně. Skutečným důvodem, proč bylo přistoupeno k úpravě v § 3049 ObčZ, byla potřeba rozlišovat kategorii nadací vzniklých před 1. 1. 2014 na straně jedné a kategorii nadací založených pořízením pro případ smrti na straně druhé. To, že se práva a povinnosti obecně prospěšných společností i nadále řídí dosavadními právními předpisy, tedy i zrušeným zákonem č. 248/1995 Sb. a zákonem č. 208/2002 Sb. (viz § 3080 bod 163 a 164 ObčZ), podle výslovného § 3050 ObčZ je dáno právě tím, že nově, tedy od 1. 1. 2014, obecně prospěšné společnosti již dle řečených zrušených právních předpisů nemohou být zakládány, resp. ani nemohou vznikat, nicméně již vzniklé obecně prospěšné společnosti pokračují dále ve své právní existenci právě podle původních právních předpisů (ObčZ je totiž na rozdíl od SVJ neupravuje). Logika právní úpravy přechodných ustanovení týkajících se právnických osob (§ 3041 – 3053 ObčZ) je tedy taková, že není-li dále stanoveno něco jiného, řídí se právní povaha právnických osob upravených ObčZ tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Jiná právní úprava u SVJ vymíněna výše řečenými zákonnými ustanoveními není, pročež je třeba SVJ vzniklá do 31. 12. 2013 považovat za SVJ řídící se nadále ObčZ. To ostatně též plyne z toho, že BytZ byl k 1. 1. 2014 zrušen (viz § 3080 body 60, 61 a 62 ObčZ) a zrušeným zákonem se nemůže právní režim existující právnické osoby nadále řídit, ledaže by to zákon výslovně stanovil (jak to činí např. § 3050 ObčZ pro obecné prospěšné společnosti). Potud totiž nelze vycházet ze systematiky všech přechodných ustanovení, tedy celého dílu 1 hlavy II ObčZ, leč z přechodných ustanovení dopadajících speciálně na právnické osoby (viz § 3041 – 3053 ObčZ). Potud byl tedy systematicky srovnávací přístup odvolatelky chybný. Protože § 3041 odst. 1 ObčZ právní povahu SVJ podřizuje ObčZ, pak na případy soudního přezkumu rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek coby nejvyššího orgánu SVJ dopadá též výlučně nová právní úprava účinná od 1. 1. 2014, tedy především § 1209 ObčZ, jejž soud cituje. Je tak zjevné, že tím, že soud prvního stupně posuzoval aktivní věcnou legitimaci žalobkyně výlučně podle § 258 ObčZ, namísto aplikace speciálního ustanovení § 1209 odst. 1 ObčZ, dopustil se zásadního pochybení majícího zásadní vliv na výsledek řízení. Navíc, absence přezkumu aktivní věcné legitimace žalobkyně z hledisek § 1209 odst. 1 ObčZ znamená nepřezkoumatelnost rozhodnutí soudu prvního stupně, neboť ten se nezabýval, coby primární, otázkou, zda žalobkyně byla přehlasovaným vlastníkem, či nikoli. Dospěl-li by k závěru, že ano, pak by dále musel hodnotit, zda má pro podání žaloby důležitý důvod, a to ve vztahu k napadenému usnesení, resp. usnesením shromáždění vlastníků jednotek. Teprve až by na základě provedeného dokazování bylo soudem prvního stupně kladně odpovězeno na dané 2 otázky, bylo by možné se zabývat samotnými tvrzenými důvody případné neplatnosti usnesení shromáždění delegátů. Jak vyplývá z výše uvedeného, pro posuzování aktivní věcné legitimace, resp. zákonných oprávnění žalobce v řízení dle § 1209 ObčZ, se nepoužijí kritéria § 258 ObčZ, leč speciální kritéria uvedená přímo ve speciálním ustanovení § 1209 ObčZ, tedy ze žalobce musí být přehlasovaným členem SVJ, dále pak, že musí jít o důležitou záležitost. Teprve bylo-li prokázáno splnění těchto dvou zákonných podmínek, může soud přistoupit k věcnému přezkumu napadeného usnesení shromáždění vlastníků jednotek včetně procesu jemu předcházejícího. Ustanovení § 258 ObčZ se použije jen přiměřeně na základě § 1221 ObčZ, podle nějž nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použije se přiměřeně ustanovení o spolku. Z § 258 ObčZ je tak použitelná jen část, jež hovoří o „rozporu se zákonem nebo stanovami“ coby důvodu, pro nějž lze vyslovit neplatnost rozhodnutí orgánu spolku. Použito pro SVJ lze pro rozpor se zákonem či stanovami SVJ vyslovit neplatnost usnesení výlučně shromáždění vlastníků jednotek (nikoli jiných jeho orgánů). Jinak řečeno, neplatnost usnesení shromáždění vlastníků jednotek lze vyslovit jen, jestliže je toto usnesení v rozporu se zákonem nebo se stanovami SVJ.

Poznámka: Judikát poprvé od nabytí účinnosti ObčZ takovýmto souhrnným a uceleným způsobem řeší otázky týkající se SV|J vzniklého před 1. 1. 2014 coby právnické osoby a právního režimu, jímž se řídí. Odvolací soud byl v této věci navíc nucen řešit též otázku povahy jednotek vzniklých podle BytZ a jejich možné transformace na jednotky dle ObčZ. JUDR. Josef Holejšovský, Praha