Dobrý den,

v našem domě máme tři byty a každý z těchto bytů má svého vlastníka. Jeden z vlastníků má nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných prostorách (podle výměry, dále jen „většinový spoluvlastník“). Jednotky vznikly podle prohlášní podepsaného v devadesátých letech. V prohlášení bylo také určeno, že jeden z vlastníků, který nemá nadpoloviční spoluvlastnický podíl na společných prostorách, je správcem domu (dále jen „menšinový spoluvlastník“). V prohlášení bylo též uvedeno, že vztahy mezi vlastníky se řídí zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, a občanským zákoníkem (bez specifikace čísla předpisu).

Nyní nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, a je třeba řešit řadu otázek:

1. Jakým zákonem se řídí vztahy mezi spoluvlastníky

Základní otázka spočívá v tom, že mi není jasné, zda se právní vztahy mezi spoluvlastníky řídí nadále zákonem o vlastnictví bytů (a tedy není možné cokoliv schválit bez dohody všech tří spoluvlastníků) anebo zda se na jejich vzájemné vztahy, rozhodování a správu majetku použijí již ustanovení nového občanského zákoníku.

1. Stal se většinový vlastník ze zákona podle § 1192 správcem či nikoliv

V některých komentářích se píše, že správcem se bez dalšího stává většinový vlastník (účinností nového občanského zákoníku) navzdory odchylnému ustanovení prohlášení z devadesátých let, podle něhož je správcem menšinový spoluvlastník. Proti tomu stojí názor, že prohlášení je dohodou, která se použije namísto dispozitivního ustanovení § 1192 (viz důvodová zpráva k tomuto ustanovení). Potíž tohoto argumentu však spočívá v tom, že žádné ustanovení nestanoví závaznost prohlášení pro nové vlastníky.

1. Pokud se nestal správcem většinový vlastník, může se nechat zvolit správcem?