Přechod dluhů, § 1186 a § 1888
V poslední době se mnoho píše o přechodu dluhů převodce (prodávajícího) na nového nabyvatele jednotky. Bohužel, k porozumění právní úpravě týkající se vlastníků jednotek nepřispívají různé amatérské výklady ustanovení § 1186, které se vyrojily v poslední době a jsou v rozporu jak se zákonem, tak s důvodovou zprávou k NOZ. Psalo se zde o tom na jiném místě.
Obdobné ustanovení ovšem platí od 1.1.2014 při převodu jakékoliv jiné nemovitosti, jestliže je zatížena zapsaným zástavním právem či jinou jistotou. Jde o naprostou novinku,která dosud v českém právním řádu neexistovala.
Pro ty, kdo se chtějí dozvědět více o přechodu dluhů zároveň s převodem vlastnického práva k nemovitosti, doporučuji přehledně napsaný článek Mgr. Michala Červinky: Ke dvěma novinkám NOZ nepříjemným (nejen) pro kupce nemovitostí, epravo.cz (2014), dostupné online na http://www.epravo.cz/…i-93819.html.
Připomenu, že v NOZ existuje vedle sebe více právních úprav převodu či přechodu dluhů na nabyvatele věci. Popsal jsem je zde: http://www.portalsvj.cz/…kutni-novela. Činnost SVJ při tom je popsána v § 1186. A nastává problém: Ke které z více právních úprav se § 1186 vztahuje? Podle mne existují dvě možnosti; jedna z nich vyžaduje změnu slovesa použitého v NOZ, druhá je souladná s NOZ bez jakých koliv úprav.
- SVJ vydává potvrzení podle § 1186 odst. 2 o dluzích, které nabyvatel přejímá na základě ujednání podle § 1888 odst. 1 a § 1889.
- SVJ vydává potvrzení podle § 1186 odst. 2 o dluzích, které na nabyvatele přecházejí na základě § 1888 odst. 2 (přechod dluhů jištěných zástavním právem k jednotce).
Budu se zde zabývat druhou z obou možností,protože jen ta odpovídá textu zákona beze zbytku. Právní norma § 1888 odst. 2 je obecná (je v NOZ systematicky zařazena v části pojednávající o převzetí dluhu). Povinnost SVJ vydat potvrzení podle § 1186 odst. 2 je speciální právní norma (je v NOZ zařazena v části o bytovém spoluvlastnictví, pod nadpisem „Zvláštní ustanovení o převodu jednotky“). Texty jsou pro porovnání zde:
| 89/2012 Sb. § 1888 (2) Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn. |
89/2012 Sb. § 1186 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
Podle mého názoru je § 1186 odst. 2, v postavení lex specialis vůči obecnému § 1188 odst. 2. Obě dvě právní úpravy se týkají přechodu dluhů zároveň s převodem nemovitosti. Obě úpravy mají společný cíl – upravit podrobně možnost přechodu dluhu, který je zajištěn zapsaným zástavním právem či jinou jistotou. Mezi oběma právními normami jsou ovšem menší i větší rozdíly. Přehled odlišností uvádím v tabulce:
| Ustanovení § 1888 odst. 2 | Ustanovení § 1186 odst. 2 |
| Obecná právní norma | Speciální právní norma (lex specialis) |
| Použije se při převodu nemovité věci se zapsaným zástavním právem, či jinou jistotou | Použije se při převodu jednotky se zapsaným zástavním právem, či jinou jistotou |
| Týká se jakýchkoliv dluhů převodce/zcizitele, pokud jsou zajištěny na převáděné nemovité věci | Týká se pouze dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, pokud jsou zajištěny na převáděné jednotce |
| Věřitelem je kdokoliv | Věřitelem je osoba zajišťující správu domu |
| Věřitel může být osloven převodcem/zcizitelem | Věřitel musí být osloven převodcem/zcizitelem |
| Věřitel není povinen vyjádřit se k přechodu dluhů | Věřitel je povinen vyjádřit se k přechodu dluhů |
| Věřitel není povinen na výzvu nijak reagovat | Věřitel je povinen na výzvu reagovat (a vydat písemné potvrzení) |
| Věřitel se k přechodu dluhů vyjadřuje po převodu | Věřitel se k přechodu dluhů vyjadřuje před převodem |
| Nabyvatel vstupuje do všech práv a povinností dlužníka. Převodce je vyvázán z techto povinností. | Nabyvatel vstupuje do všech práv a povinností dlužníka. Převodce zůstává ručitelem za dluhy, které na nabyvatele přešly. |
Otázkou je, proč jedna věc je upravena na dvou místech, a ještě tak odlišnými formulacemi. Odpověď není složitá. Je známo, že do NOZ byla nekoncepčně a na poslední chvíli (v lednu 2011) vřazena celá právní úprava bytového spoluvlastnictví, která měla původně zůstat mimo NOZ. Po vložení tohoto „vetřelce“ už nezbyl ani čas, ani lidi k tomu, aby došlo k vzájemnému provázání a sjednocení obou různorodých právních předpisů.
lake
Poslední komentáře