Pan Fede nahoře moc hezky uvedl teoretický způsob, jak by se mohl v SVJ rozvahově účtovat úvěr. Pan lake zase hezky popsal, jak možná kondominium v Kanadě získá a vlastníkům vyúčtuje úvěr. Tímto oběma děkuji.

A teď trochu praxe: Vlastníci koupili dům od města ve zchátralém stavu, celá desetiletí platili nájemné, které mizelo neznámo kam a teď v okamžiku vzniku SVJ začínají od nuly. Uvědomují si dezolátní stav domu a chtějí s ním něco udělat. První pokus je většinou ten, že se pokusí na opravu našetřit. Tento pokus opět většinou ztroskotá na tom, že většinu záloh jsou nuceni spotřebovat na havarijní opravy a zůstatek záloh nenarůstá takovým tempem, jak se v důsledku inflace zvyšuje cena plánované opravy.

Jakmile vlastníci usoudí, že oprava je nutná okamžitě, stojí před problémem, kde celou cenu najednou vzít. První nápad „složíme se podle podílu“ ztroskotá většinou na tom, že vlastníci nemají peníze. Druhý nápad „každý sežene peníze jak chce, třeba si vezme na svůj podíl úvěr“ pak opět většinou neprojde proto, že vlastníci již nějaké úvěry mají a banky jim nepůjčí. Navíc RPSN u individuálních úvěru je 15 – 25% p.a. a pro vlastníky by výška splátky byla likvidační, nebo banky neposkytují dostatečně dlouhou dobu splácení, aby splátka klesla na snesitelnou úroveň.

V této chvíli pak přichází nápad „tak si vezmeme úvěr jako SVJ a budeme všichni podle podílu přispívat na splátky, banky zajištění nechtějí“ (zde jsme u té přednosti obsahu před formou). I vydá se statutární orgán do banky a dozví se, že úvěr není problém, peníze mohou být okamžitě ihned, ale je potřeba podepsat standardní úvěrovou smlouvu a přistoupit na podmínky banky zpracované jejich právníky. O obsahu smlouvy se nediskutuje, chcete/líbí – podepište, nechcete/nelíbí – nedostanete peníze.

Podmínky banky pro poskytnutí úvěru jsou následující:

• úvěr bude splácen z běžných měsíčních záloh na správu
• splátka úvěru nepřekročí 75–80% měsíčního předpisu záloh na správu
• zálohy na správu budou hrazeny v poměru dle spoluvlastnic­kého podílu
• SVJ doloží dodržení prvních tří podmínek každý rok písemnými doklady
• předčasné splátky nejsou možné nebo pod enormní pokutou jsou, ale nezakládají důvod ke změně uvedených podmínek

V případě, že některý z vlastníků projeví vůli zaplatit svůj podíl na opravě, banka nadefinuje podmínky takto: SVJ doloží ještě před čerpáním úvěru, že daný vlastník svůj podíl na účet SVJ složil, takovýto vlastník poté obdrží slevu na zálohách na správu v procentuelní výši, jaká by připadla na jeho podíl na splátce (je-li např. splátka úvěru 80% ze záloh na správu, tento vlastník obdrží slevu 80% ze své zálohy) a toto pak není považováno za porušení bodu tři podmínek. Po čerpání úvěru už ale dodatečné splátky ani změna podmínek nejsou přípustné.

Všem vlastníkům se podmínky banky líbí, RPSN je kolem 6% a zálohy na správu buď postačují, nebo se odsouhlasí lehké navýšení tak, aby se podmínkám banky vyhovělo. Je-li ale v SVJ alespoň jedna osoba se znalostmi matematiky a alespoň drobnou schopností předvídat, začuje problém při prodeji bytu. I usnesou se vlastníci a v tomto smyslu změní Stanovy, že aby bylo možno vyhovět podmínkám banky, vypořádají si stávající a nový vlastník zbývající splátky úvěru k datu prodeje mezi sebou.

Z hlediska účetnictví pak SVJ nemá na výběr, nechce-li okamžité sesplatnění úvěru nebo desetitisícové pokuty za porušení podmínek úvěru. Vybírá zálohy na správu, hradí z nich úvěr a každoročně to prokazuje bance. Při změně vlastníka původní vlastník uhradí nesplacené splátky novému vlastníkovi a ten je pak prostřednictvím svých záloh splácí. Banka je spokojená, protože dostane každý měsíc svou splátku, vlastníci jsou spokojení, protože bydlí v opraveném a opravu splácí v přijatelných měsíčních splátkách.

Původní vlastník je spokojený, protože prodal byt za cenu opraveného a jen ji mírně ponížil o nesplacené splátky úvěru, přičemž se už po prodeji nemusí o nic starat a odchází s čistým štítem i svědomím, nový vlastník je spokojený, protože (podle úhlu jeho pohledu) buď koupil byt neskutečně levně a zálohy na správu by jinde platil tak jako tak, nebo koupil byt za reálnou cenu a dostal přesně na splátky, které zaplatí za předchozího vlastníka.

Případné vymáhání je pak také jednoduché, vymáhají se splatné zálohy na správu (opět mohu z praxe potvrdit, že to bez problémů funguje a soudy prvého ani druhého stupně s tím problém nemají). Žádný z vlastníků nemůže popřít ani ZoVB, ani Stanovy.

Takže shrnutí – dům je opravený, vlastníci spokojení, nikdo nepřišel o jedinou korunu, účetnictví je v pořádku z pohledu časového i věcného rozlišení, když jak závazek za bankou, tak pohledávka za vlastníky je zaúčtována v době jejich vzniku a úhrada pohledávky vlastníky je samozřejmě účtována v obdobích, kdy k oněm úhradám dochází. Je to stejné jako s fakturou – závazek za dodavatelem se zaúčtuje v okamžiku přijetí faktury, úhrada faktury se samozřejmě účtuje ve chvíli, kdy jsou peníze dodavateli zaslány.

Jestliže ale má pan lake dojem, že časové a věcné rozlišení splátek dlouhodobé pohledávky a splátek dlouhodobého závazku je totožné se vznikem dané dlouhodobé pohledávky a vznikem daného dlouhodobého závazku jenom proto, že si na stránkách jedné účetní firmy přečetl pojem, který se mu sice líbí ale vůbec mu nerozumí, pak je tahle diskuze o ničem. Potvrzuje totiž moje slova o tom, že si pan lake sice poctivě nastudoval teorii, zčásti z pochybných zdrojů a zčásti si ji chybně vyložil, ale o skutečné praxi nemá ani vzdálené tušení.

Protože účetnictví není bezduché citování pouček ze ZoÚ a suchých definic, případně laické a samozřejmě chybné pokusy o jejich výklad; je o pochopení principů, souvztažností a smyslu jednotlivých výstupů. Jak mi potvrdí každá/ý účetní, toho se přečtením zákona o účetnictví a jedné internetové stránky účetní firmy opravdu docílit nedá. Stejně tak se o skutečné problematice reálného fungování SVJ nedočtete v ZoVB ani přidružených právních předpisech, to je jako hledat v ObčZ návod k fungování rodiny.

Čili nechat si radit se o problematice bankovního úvěru na SVJ a jeho účtování od člověka, který úvěrovou smlouvu nikdy neviděl nebo si možná kdysi půjčil na pračku a účetnictví neviděl vůbec, je jako nechat si radit při opravě letadla od člověka, který kdysi úspěšně rozebral a složil budík. Jde to, ale ty pády jsou pak kruté a hubu si nabije jen ten chudák, který si od nadutě přesvědčivého teoretika nechal poradit v dobré víře v to, že dotyčný ví, o čem mluví.

P.S. podle návodu pana lake si dneska půjčíte pouze od lichváře, banka s Vámi diskutovat nebude. Ale můžete to zkusit s argumentem, že pan lake říkal…