Dnes jsem byl na přednášce pánů JUDr. Marka Novotného (vedoucí autor knihy ZoVB – komentář v C.H.BECK) a JUDr. Holejšovského, předsedy senátu Vrchního soudu v Praze.

Mj. jsem jim položil týden předem jednoduchou otázku:

„Přejde dluh vůči SVJ při prodeji jednotky na nabyvatele?“

Úplný text otázky uvádím pod čarou.

JUDr. Novotný se přiklonil k názoru JUDr. Bezoušky.

JUDr. Holejšovský mi odpověděl, že je to na Ústavní soud.

V kuloárech jsem potkal známého, ekonomického náměstka velkého SBD. Ten vyjádřil svůj názor takto: Zažalovat prodávajícího i kupujícího, ať to rozlouskne soud.

_____________­________________________­_________

Plný text otázky:

Podle § 1 186/2 „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“

Stávající judikatura (1) uvádí, že dluh převodce jednotky nepřechází na nabyvatele jednotky.

Podle JUDr. Kabelkové a JUDr. Schödelbauerové (2) „…jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno.“

Podle JUDr. Bezoušky (3) „Pokud by však nešlo o přechod dluhu ex lege, byla by právní úprava v § 1186/2 nadbytečná, předpoklad racionálního zákonodárce a smysl a účel zákona tedy vede k závěru, že dluhy přecházejí.“

Podle JUDr. Čecha (4) „Celkově bychom se bránili tomu, aby bez výslovného zákonného podkladu s jednotkou přecházely jakékoliv dluhy, třeba i vůči společenství.­.....Přesto nemůžeme vyloučit, že soudy přechod takových dluhů přece jen dovodí.“

Z Ministerstva spravedlnosti jsem na uvedený dotaz obdržel odpověď: „Ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ bylo předloženo dne 19. dubna 2013 na jednání Expertní skupiny KANCL………… Členové Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy přesto nedospěli k žádnému společnému závěru.“

Profesor Eliáš, autor oddílu Bytové spoluvlastnictví, na jedné ze svých přednášek automatický přechod dluhů, bez speciálního ujednání mezi smluvními stranami, vyloučil.

Pokud by racionální zákonodárce chtěl umožnit přechod dluhů přímo ze zákona bez dalších podmínek, nepochybně by použil obdobné formulace, jako použil v obdobné situaci u bytových družstev v § 736/2 ZOK: „Převodem družstevního podílu…dochází k převodu… včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci…“ Protože zákonodárce takto přechod dluhů v NOZ neupravil, nabízí se vysvětlení, že přechod dluhů ex lege upravit v SVJ nechtěl.

Přejde dluh vůči SVJ při prodeji jednotky na nabyvatele?

Děkuji

_____________­________________________­_______

(1) Usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 242/2009: „Vlastník jednotky, který ji převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.“

(2) Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, s. 156,

(3) Bezouška, P., Piechowiczová, L., Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. Praha: ANAG, 2013, s.169

(4) Čech, P., Pelikán, R., Právní rádce 8/2013, s. 36