Právě jste si koupil byt? A víte, co jste povinen platit? Naučte se rozeznávat případy oprávněného předepsání záloh od případu, kdy Vás výbor prostě tahá za nos a chce Vás donutit platit dluhy někoho jiného.

Ty dluhy by mělo SVJ vymáhat po skutečném dlužníkovi. Ale proč by se výbor snažil, když je možno pohodlně obrat nic netušícího nového vlastníka? Prostě to na Vás zkusí. Buďte na to připraven. Nebuďte hejlem a nenechte se oškubat.

V mnoha SVJ je stav, kdy společenství provedlo určité objednané činnosti pro vlastníky domu před tím, než jste se stal vlastníkem Vy. Kupodivu – namísto okamžitého inkasování plateb za provedené práce přistupuje většina SVJ na dlouholetý splátkový kalendář. To samo o sobě je rizikové; navíc SVJ si hraje na banku, kterou není. Zkrátka – kupujete si byt v domě, jehož SVJ je zadluženo u banky a zároveň je věřitelem desítek osob, které si objednaly zhotovení oprav či úprav a postupně je zhotoviteli splácejí.

Uvědomte si, že Vy jste dřívější údržbu, opravy a zlepšení domu již uhradil prodávajícímu v ceně bytu. Nejste povinen nechat se podruhé obírat o tytéž peníze, tentokrát do kapsy SVJ. Společenství ať vymáhá na tom, kdo si objednal a dostal opravu či technické zhodnocení (např. zateplení). Podrobně jsem to probral v příspěvku [1]. Tam si přečtete, jak dokonale propracovaná past na hejla funguje v praxi.

Nenaleťte na tvrzení,že splácení úvěru společenstvím je Vaším nákladem na správu domu. Není. SVJ si jenom začalo hrát na banku, i když poskytování půjček nemá v „popisu práce“ (§ 9 odst. 1 ZoVB). Jestliže si SVJ k úhradě své činnosti vzalo úvěr či bankovní půjčku, je vyloučeno tyto vnitřní náklady SVJ přenášet přímo na vlastníky jednotek jako „zálohy na správu“ či „příspěvky na správu“.

Takový způsob účtování by byl protiprávní: Vůči bance je dlužníkem vždy pouze SVJ, nikoliv vlastník. SVJ je zároveň věřitelem těch konkrétních osob, které si objednaly opravy či zhodnocení a bylo jim dodáno. To se netýká Vás: je to jiný závazek, vzniklý jindy, mezi jinými osobami. SVJ je tedy oprávněno vymáhat na vlastníkovi alikvotní částku za provedené práce, které si objednal. SVJ však není oprávněno vymáhat na Vás jakékoliv částky pouze z toho důvodu, že kdysi (dříve než jste se stal vlastníkem) čerpalo půjčku či úvěr. Ten, komu byly tyto výdaje/náklady SVJ ku prospěchu, ať je uhradí.

Už jsem se vícekrát zmiňoval (a soudy potvrdily), že platba za objednané a provedené práce může být vymáhána pouze na objednateli. Dluhy předchozího vlastníka totiž nepřecházejí automaticky na nabyvatele jednotky. Viz diskuse [2]. Judikáty Ústavního soudu a Nejvyššího soudu k dluhu bývalého vlastníka jsou zde: [3] [4] [5].

Úhrada může být sjednána zálohově, nebo jednorázově, nebo ve splátkách. Je na SVJ, aby rozhodlo o způsobu platby, který mu bude vyhovovat. Nejrizikovější z tohoto hlediska je dlouhodobý splátkový kalendář. A je pouze na SVJ, aby si smluvně zajistilo, že objednatelé prací je uhradí, případně splatí i v případě, že přestanou být vlastníky jednotek v domě. SVJ však není banka; výbor většinou neumí vymáhat dluhy, dokonce ani nebyly uzavřeny řádné písemné smlouvy na technické zhodnocení domu a neexistuje splátkový kalendář, přestože vznikl dluh a splácí se dlouhodbě. Specialitou mnohých SVJ je, že tyto vzniklé pohledávky za vlastníky se vůbec neobjevují v účetnictví. Takže právní postavení SVJ v případném sporu může být nejisté. Zkrátka samé neumětelství.

Výbor se pak snaží předejít katastrofě a přesměrovat splácení potichu a dodatečně na nabyvatele jednotky, ale to je protiprávní postup. Vás se tyto cizí dluhy netýkají, ať už vznikly v rámci správy domu (správa, opravy a provoz), nebo mimo činnost správy domu (technické zhodnocení).

• Poznámka:
Povinnost splácet vlastní dluh se občas zaměňuje za zákonné ručení člena SVJ za závazky společenství. Splnění tohoto zákonného ručitelského závazku však na něm nemůže vymáhat samo SVJ. Pokud se tak děje, jde opět o protiprávní jednání. Postavení ručitele znamená pouze to, že nedomůže-li se věřitel (banka) úhrady od dlužníka (SVJ), je oprávněn svým jménem vymáhat přímo na ručitelích (podle jejich podílů). SVJ jako dlužník banky samo na ručiteli nic vymáhat nemůže.
--------------------------------------------------------------------------------------

Vraťme se k situaci čerstvého vlastníka bytu. Dostanete do ruky první předpis záloh. Na co si dát pozor při kontrole správnosti?

V mnoha SVJ je porušován zákon a vlastníci jednotek jsou uváděni různými triky v omyl ohledně rozsahu svých závazků vůči SVJ. Důvody jsem popsal výše. Můžeme to nazývat sociální inženýrství, nebo také pokus o podvod. Také by bylo možno kvalifikovat to jako trestný čin útisku: to v případě, kdy nabyvateli jednotky jsou předepisovány splátky cizího dluhu, kamuflované pod položkou „zálohy na správu“ a při odmítnutí tohoto podvodu je mu vyhrožováno soudním postihem. Jde o velmi častý případ.

Dále uvedu právní rámec těchto závazkových vztahů, protože v tom panují vesměs nejasnosti a vlastníci většinou netuší co jsou skutečně povinni hradit a co je jen pokus vytáhnout z nich peníze, když skutečný dlužník neplatí.

Tento případ nastane, jestliže prodávající dohodne s kupujícím jednotky převzetí svého dluhu a SVJ jako věřitel s tím vysloví souhlas. Smlouva o převzetí dluhu vyžaduje, aby byla uzavřena písemnou formou. Není-li takové dohody, není SVJ oprávněno dluh vymáhat na nabyvateli jednotky.

Tento případ nastane, pokud nabyvatel jednotky je seznámen s dluhem prodávajícího a začne jej dobrovolně sám hradit za dlužníka. Smlouva o převzetí dluhu ovšem vyžaduje, aby byla uzavřena písemnou formou. Uzavřením této písemné smlouvy mezi nabyvatelem jednotky a SVJ přebírá nabyvatel dluh předchozího vlastníka. SVJ se k němu může od toho okamžiku chovat jako k dlužníkovi (včetně vymáhání).
Častým trikem kouzelníků ve výboru SVJ je přimět nového vlastníka, aby podepsal závazek ke splácení částky označené nesrozumitelně např. „záloha na úvěr“ či „fond revitalizace“, „splátka Wustenrot“, či „půjčka na zateplení“, atd. Ve skutečnosti ovšem jde o splátky dluhu předchozího vlastníka, což Vám nikdo neřekne. Když se na to výslovně zeptáte, zapřou to. Podpisem takového zdánlivě běžného závazku bere nabyvatel jednotky splácení cizího dluhu plně na sebe podle § 533 ObčZ. A už ho škubají, hejla …

Tento případ nastane, jestliže kupující stvrdí prodávajícímu (v kupní smlouvě, či v jiné vzájemné smlouvě), že bude za prodávajícího dále hradit splátky dluhu, který má prodávající vůči SVJ. V tomto případě není SVJ oprávněno na nabyvateli jednotky nic vymáhat,protože není účastníkem smlouvy. Je oprávněno samozřejmě i nadále vymáhat úhradu na svém dlužníkovi (bývalém vlastníkovi), pro kterého provedlo opravu či technické zhodnocení budovy na jeho přání a objednávku. Ten zase může vymáhat plnění z uzavřené smlouvy na nabyvateli.
--------------------------------------------------------------------------------------

• Závěrem:
Všechny tyto záležitosti, včetně struktury plateb předepsaných jako záloha na správu (či dokonce tajemný „fond oprav“) byste si vždy měli ujasnit předem, než podepíšete kupní smlouvu. Psal jsem o tom podrobně zde: [6]. Pokud prodávající tvrdí, že neví na co jsou zálohy určeny a odmítá předat Vám jejich konkrétní položkový rozpis, velmi si rozmyslete, zda takovou rizikovou koupi bytu zrealizujete.

lake