Tři druhy SVJ
Po nabytí účinnosti NOZ nastane zajímavý právní stav. Budou nadále existovat SVJ(2000), o kterých NOZ mlčí. Dále budou vznikat nová SVJ(2012), která se budou ve všech věcech řídit podle NOZ, včetně ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví. Podotýkám, že se jedná o dvě velmi odlišné právnické osoby, i když NOZ omylem používá pro SVJ(2012) shodný název.
Budou vznikat i SVJ třetí skupiny, o kterých NOZ také mlčí. O tom jsme zatím nepsali. Jde o případy, kdy v domě vznikly nebo vzniknou jednotky(1994) podle ZoVB a vlastníci budou zakládat právnickou osobu SVJ po nabytí účinnosti NOZ a zrušení ZoVB.
Připravil jsem tabulku s přehledem právních předpisů, podle kterých se budou tyto právnické osoby řídit po nabytí účinnosti NOZ.
| Přehled právních vztahů od 01.01.2014 | Vlastníci navzájem | Vlastníci a SVJ | SVJ navenek |
| Dům bez vzniku SVJ s jednotkami(1994) |
ZoVB*, NOZ §3028.3, §3030 | ZoVB*, NOZ §3028.3, §3030 | správce podle NOZ |
| SVJ(2000) s jednotkami(1994) |
ZoVB*, stávající stanovy, NOZ §3028.3, §3030 | ZoVB*, stávající stanovy, NOZ §3028.3, §3030 | NOZ |
| SVJ(2012) s jednotkami(1994) |
NOZ přiměřeně (???) | NOZ přiměřeně (???) | NOZ |
| Dům bez vzniku SVJ s jednotkami(2012) |
NOZ | NOZ | správce podle NOZ |
| SVJ(2012) s jednotkami(2012) |
NOZ | NOZ | NOZ |
(*) Poznámka: použijí se pouze ta ustanovení ZoVB, která upravovala práva a povinnosti vlastníků jednotek a členů společenství vlastníků jednotek, pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ nebo se od nich členové neodchýlili ve stanovách.
Následují poznámky:
• Z tabulky je zřejmé, že právní jistota dnes panuje pokud vzniknou
jednotky i SVJ „na zelené louce“, to jest čistě podle NOZ. Pouze tento
případ NOZ zná a upravuje jej podrobně v části o bytovém
vlastnictví.
• Současná SVJ(2000) budou existovat samozřejmě dále a budou se ve věcech vlastnictví bytů řídit i nadále podle ZoVB a podle svých stanov. K tomu viz přechodové ustanovení NOZ § 3028 odst. 3 a § 3030.
| 89/2012 Sb. § 3028 (3) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. |
| 89/2012 Sb. § 3030 I na práva a povinnosti, která se posuzují podle dosavadních právních předpisů, se použijí ustanovení [NOZ] části první hlavy I." |
Tato záležitost vyplývá z NOZ jednoznačně a nečiní výkladové potíže. Právní nejistotu se do věci snaží vnášet pouze zombie-právníci, kteří se snaží NOZ vykládat v rozporu s jeho zněním a smyslem.
• Obdobně (tedy podle ZoVB) se budou i nadále posuzovat vztahy mezi vlastníky jednotek navzájem i v domech, které jsou rozděleny na jednotky(1994), avšak SVJ v nich nevzniklo.
• Právně komplikovanější bude případ, kdy dům byl rozdělen na jednotky(1994) a vlastníci budou chtít založit SVJ ode dne 01.01.2014 či později. Jde o případ, který NOZ nezná a neupravuje. Chybí jednoznačná přechodová ustanovení. Postup plně podle NOZ není možný, protože ustanovení o bytovém vlastnictví se vztahují výhradně na domy s jednotkami(2012). NOZ vůbec nezná „společné části domu“, které nejsou jednotkami. Pro nově vznikající právnickou osobu SVJ(2012) se tedy nejspíše použijí kogentní ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví přiměřeně – to jest pokud nejsou v rozporu s odlišnou definicí jednotky(1994). Vlastníci budou tedy při přijetí stanov nuceni upravit rozsah svých práv a povinností a přizpůsobit je NOZ.
lake
Poslední komentáře