Někteří popletové směšují právnickou osobu SVJ(2000) s právnickou osobou SVJ(2012). Přitom jde o dvě odlišné osoby, které mají (ve vztahu k majetku svých členů) velmi rozdílný rozsah pravomocí. Dále mají odlišné vnitřní poměry, což se týká přijímání rozhodnutí SVJ a hlasování vlastníků mezi sebou. Zjednodušeně řečeno:

• SVJ(2000) je „minimální správce“, který je oprávněn pouze ve věcech správy, provozu a oprav cizího domu. Nemá žádná zákonná práva ani oprávnění ve věcech zlepšení domu (technické zhodnocení), ani ve věcech uplatnění práva z vad cizího majetku (závady na splečných částech stavby). Je oprávněn stanovit a vybírat dlouhodobé zálohy, avšak pouze na opravy (nikoliv na technické zhodnocování cizího majetku).
• SVJ(2012) je „maximální správce“, který rozhoduje prakticky ve všem, co se týká společných částí. Jeho zákonná pravomoc je rozšířena i na zlepšování domu (technickým zhodnocením) a na uplatňování práva z vad stavby. Podle NOZ však nemá SVJ(2012) zákonné právo stanovit ani vybírat dlouhodobé zálohy na správu. Namísto toho je oprávněno vybírat příspěvky na správu, které nejsou zálohami, jsou vlastním příjmem právnické osoby a nevyúčtují se s plátci.

Tyto zásadní odlišnosti obou typů právnických osob je třeba mít na mysli vždy, když se diskutuje o tom, zda a jak se SVJ(2000) může stát právnickou osobou SVJ(2012).

Zejména je třeba zcela odmítnout protiústavní názor, že všichni členové SVJ(2000) se dne 1. ledna 2014 ráno probudili jako členové SVJ(2012), se všemi povinnostmi, které jaou s takovým členstvím spojeny. Jde o názor, který je v rozporu jak s Ústavou, tak s Listinou základních práv a svobod. Zejména je v příkrém nesouladu s konstantní judikaturou Ústavního soudu o podmínkách zavedení nepravé retroaktivity právního předpisu.

1. Co je „správa majetku“ podle ObčZ

Z právní úpravy v zákonu č. 40/1964 Občanský zákoník je zřejmé, že zákonodárce zařazuje do správy pouze prostou péči o zachování majetku a předcházení škodám. ObčZ to označuje „běžná záležitost“ či „obvyklé hospodaření“. Jakmile má jít o něco více, je to již nad rámec správy a k takové činnosti je nezbytný speciální souhlas. Nad rámec správy jsou zásahy do samé podstaty předmětu vlastnictví, které neslouží pouze k zachování, nýbrž i ke změně či zlepšení spravovaného majetku. Uvádím k tomu citáty, z nichž je tento rozdíl dobře patrný:

Z uvedených citací je zřejmé, že zákon rozlišuje kdy jde o tzv. „běžnou záležitost“, „obvyklou správu“, „obvyklé hospodaření“. Při této správě NENÍ správce oprávněn činit se spravovaným majetkem cokoliv se mu zlíbí, nýbrž pouze to, co je „běžné“ či „obvyklé“. Co to znamená je v judikatuře známo a dostatečně to vysvětlil jeden z komentářů k Občanskému zákoníku:

Z uvedeného plyne, že dokonce ani mezi nejbližšími osobami – manželi, kteří mají nemovitost ve společném jmění – nemůže jeden z nich činit cokoliv je mu libo. Tím spíše se musí takové omezení pravomoci správce uplatnit mezi vlastníkem domu a SVJ – cizí osobou, pouhým služebníkem, který dům nevlastní a pouze slouží svému pánovi. Proto ZoVB svěřuje do pravomoci SVJ (sluhy vlastníka) pouze „správu, provoz a opravy domu“.

2. Co je „správa domu“ podle ZoVB

Zákonnou definici správy domu právnickou osobou SVJ(2000) podává ustanovení § 9 odst. 1 ZoVB. Bohužel zákonodárce se omezil na konstatování, že pod činností správce se rozumí „správa, provoz a opravy společných částí domu“. Definici pojmu „správa“ však ZoVB neobsahuje. Je tedy nutné k výkladu pojmu „správa“ použít Občanský zákoník:

Použijí se samozřejmě nejbližší ustanovení o správě majetku obsažená v ObčZ, viz výše. Z toho plyne, že pojem „správa společných částí domu“ zahrnuje pouze běžné záležitosti, obvyklé hospodaření, a k tomu přistupují taxativně uvedené záležitosti zmíněné v § 9a ZoVB (uzákoněno novelou č. 451/2001 Sb.). Podotýkám, že správu domu společenstvím podle § 9 odst. 1 ZoVB je samozřejmě vhodnější přirovnávat k ObčZ § 28 a § 480a, neboť ve všech těchto případech jde o CIZÍ osobu, která spravuje majetek namísto vlastníka.

Jsou tedy protizákonná tvrzení, že SVJ je Velký Bratr, který vše rozhoduje namísto skutečného vlastníka domu. Naopak platí, že SVJ(2000) má zákonem výslovně omezenu právní způsobilost právě jen na činnosti správy domu podle § 9 ZoVB a § 9a ZoVB. Je tedy vyloučeno, aby pod správu prováděnou SVJ(2000) spadaly všechny činnosti, zmíněné v § 11 ZoVB; zejména nepatří pod správu změny stavby a technické zhodnocení domu (nástavby, přístavby, vestavby, další stavební úpravy).

Ostatně kdyby zákonodárce chtěl, aby pod správu domu společenstvím spadaly kromě oprav také tyto další činnosti, jistě by je ve svém taxativním výčtu výslovně uvedl přímo v § 9 ZoVB, stejně jako tam uvedl provoz domu a jeho opravy. O věcech mimo tento seznam rozhoduje vlastník domu, neboť jsou jednoznačně mimo právní způsobilost SVJ – právnické osoby.

3. Co je „správa majetku“ podle NOZ

NOZ se správou zabývá nejen v části o bytovém vlastnictví. Správa cizího majetku je podrobně upravena v NOZ oddíl 6 „Správa cizího majetku“. NOZ rozlišuje dva rozdílné druhy správy, které se velmi liší rozsahem oprávnění správce. Cituji:

Všimněte si, že osoba vykonávající plnou správu cizího majetku jej může přestavět, rozdělit, prodat, zbourat podle své úvahy. To je naprosto odlišný, mnohem širší přístup nežli v zákonu č. 40/1964 Občanský zákoník.

4. Co je „správa domu“ podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví

Pojem „správa domu“ podle NOZ má také dva odlišné „stupně“. Prostou správu domu vykonává správce v domě, kde nevzniklo společenství (2012). Je oprávněn pouze zachovávat spravovaný majetek (tedy provoz, údržba a opravy):

Jakmile vzniklo společenství vlastníků podle NOZ, stává se osobou odpovědnou za „správu domu“ (NOZ § 1190). Tato správa ale zahrnuje podstatně více práv než měl správce před vznikem společenství. SVJ(2012) je oprávněno navíc i zlepšovat spravovaný majetek:

Z uvedeného je zřejmé, že SVJ(2012) se může pustit i do technického zhodnocení domu (rekonstrukce, modernizace, stavební úpravy). Stále se však nejedná o „plnou správu“ ve smyslu NOZ §1406. Nebo se snad někdo domnívá,že SVJ je oprávněno prodávat či pronajímat cizí majetek bez souhlasu vlastníků tohoto majetku?

5. Závěr

Z uvedeného srovnání obou typů správy majetku je zřejmé, že zákonná definice správy domu podle ZoVB přibližně odpovídá „správě majetku“ podle ObčZ a také „prosté správě cizího majetku“ podle NOZ. Do správy domu společenstvím(2000) tedy nespadá zlepšení domu (modernizace, rekonstrukce, technické zhodnocení). K jinému výkladu nelze dojít ani výkladem, vzhledem k jednoznačnému znění § 9 odst. 1 ZoVB.

lake