V diskusi "Přehlasovaní vlastníci v invalidním důchodě" jsem upozornil na triviální skutečnost, že zákonné zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB nemohou být ani předepsány, ani vymáhány k jinému účelu - např. na budoucí rekonstrukce, modernizace či jiné technické zhodnocení domu.

Neexistuje tedy zákonné oprávnění SVJ vymáhat dlouhodobě měsíční zálohy např. na zateplení fasády či na pořízení solárních panelů. Zákon k takovému postupu společenství neopravňuje a vlastníkovi jednotky takovou povinnost neukládá.

Kupodivu tato zcela zřejmá skutečnost způsobila údiv mezi neznalými diskutujícími. Proto se zde k věci vracím a podávám podrobnější právní rozbor.
......................................................................................................

SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. Podle § 9 odst. 1 ZoVB platí:
"Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám."

Ony další zmíněné "činnosti v rozsahu tohoto zákona" jsou ty činnosti, které zákon výslovně vyjmenoval jako činnosti SVJ (namátkou § 9a, § 15).

Definice správy domu uvedená v § 9 odst. 1 ZoVB výslovně zmiňuje "opravy". Na ně se tedy plně vztahuje povinnost vlastníka nejen přispívat (§ 15 odst. 1), ale také hradit zálohy (§ 15 odst. 2), které mu nebudou vráceny (§ 15 odst. 4). Další možné činnosti týkající se stavby (technické zhodnocení domu podle § 11 odst. 5) v § 9 zmíněny nejsou. Z toho plyne, že na ně se povinnost hradit zálohy na správu nevztahuje.

Je to ostatně zcela logické: zálohy na správu pro budoucí období, (které se navíc nevypořádají s bývalým vlastníkem), byly do ZoVB zavedeny proto, aby se vytvořila dlouhodobá finanční zásoba na opravy domu v budoucích letech a desetiletích. Ten, kdo dům "vybydluje", je takto povinen podílet se na budoucích opravách, i když mezitím jednotku prodá.

Tuto logiku ovšem nelze uplatnit u plánovaného technického zhodnocení stavby (rekonstrukce, modernizace). Vlastník nemá důvod hradit zálohy na něco, co zde dnes není, on to neužívá, "nevybydluje" tedy dům. Proto mu takovou absurdní povinnost zákon neukládá.
......................................................................................................

Snad se někdo domnívá, že pod pojem "oprava" lze zahrnout i veškeré technické zhodnocení domu (rekonstrukce, modernizace, nástavby, přístavby)? Není tomu tak.

Pro náš případ je klíčová definice pojmu "oprava", který je použit v § 9 odst. 1 ZoVB. K tomu co je "oprava" se vyjádřil Nejvyšší správní soud ve své judikatuře opakovaně. Samotný pojem oprava není v ZoVB ani v žádném jiném (např. daňovém) zákoně definován. Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že za této situace je namístě vycházet z definice pojmu "oprava" podle účetních předpisů (k tomu viz např. rozsudek NSS ze dne 7. 5. 2008, čj. 9 Afs 141/2007–83).

Pojem "oprava" se pro účetní účely definuje takto: "Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy s použitím i jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.".

Zásadní rozdíl mezi údržbou a opravou na straně jedné a technickým zhodnocením na straně druhé vysvětlil shodně např. rozsudek NSS ze dne 27. dubna 2012, č.j. 8 Afs 4/2012:
"O opravu se jedná pouze tehdy, pokud odstranění částečného fyzického opotřebení nebo poškození nevedlo k technickému zhodnocení. (...) Oproti technickému zhodnocení, které přináší významnější kvalitativní a kvantitativní změny stávajícího majetku, bývá oprava pouze reprodukcí dřívějších užitných hodnot nebo drobnějším zhodnocením."

NSS se v rozsudku 8 Afs 4/2012 zabýval i výjimkami z tohoto pravidla, ale upozornil, že je nutno je posoudit individuálně pro každý jednotlivý případ.

Zákon o daních z příjmů definuje v ustanovení § 33 technické zhodnocení jako výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku. Tytéž záležitosti jsou vyjmenovány v § 11 odst. 5 ZoVB; je zřejmé, že zákonodárce zde systematicky použil "daňovou" terminologii, takže závěry NSS plně dopadají i na pojmy užité v zákoně o vlastnictví bytů.

Z uvedeného vyplývá, že zachování domu a běžné opakující se činnosti (na které je SVJ oprávněno vybírat dlouhodobé zálohy) je něco zcela jiného než technické zhodnocení domu.
Jak už bylo zmíněno, pod technické zhodnocení se zařazují nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace. Pokud někomu není zcela zřejmý význam těchto pojmů, nebo je neumí odlišit od pojmů „oprava“ a „údržba“, zeptejte se některého daňaře. Finanční úřady to rozlišují velmi ostře.
......................................................................................................

A na závěr praktický příklad:
SVJ chce vybírat zálohy na budoucí zateplení domu, které plánujete uskutečnit řekněme do šesti let. Vlastník jednotky (který chce mezitím byt prodat) odmítne zálohy na zateplení hradit s tím, že se nejedná o zálohy na správu domu, nýbrž o rekonstrukci. Nabídne pouze, že uhradí příspěvek na tyto náklady jednorázově teprve v době, kdy to bude nutné. (Pochopitelně předpokládá, že v té době již vlastníkem nebude.)
Tento vlastník se chová velmi rozumně a v souladu se zákonem: byl by blázen, kdyby hradil nevratné zálohy na zhodnocení domu, které sám nikdy nevyužije: prodá nejspíše jednotku dříve, než bude zhodnocena chystaným zateplením.
SVJ není oprávněno na něm tyto zálohy vymáhat, neboť podle jejich určení nejde o zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB.

lake