platba záloh na správu domu a pozemku za garáže
Dobrý den,
vím, že se to tu probíralo již několikrát, snažil jsem se nastudovat odkazy v jiných diskuzích na toto téma, nicméně bych se chtěl ujistit zda jsem vše pochopil správně – oponující člen SVJ hrozí podáním žaloby a nerad bych se dostal do situace, kdy by SVJ spor prohrálo. Má situace je následující:
- v rámci domu je 12 bytů a 4garáže.
- v SVJ je 10 vlastníků bytů, z nichž dva mají garáž. Zbylé dva byty a dvě garáže vlastní SBD (ze kterého SVJ vzniklo) a je tedy další, jedenáctý vlastník
- garáže se počítají do vlastnického podílu a jsou vedeny jako nebytový prostor
- přijali jsme vzorové stanovy
- na shromáždění vlastníků (se 100% účastí) bylo hlasováno o návrhu, že za garáže se budou platit zálohy na správu, opravy a údržbu domu ve výši 50% za jednotku (oproti sazbě za jednotku, která je stanovena pro bytové prostory). Pro bylo 55% přítomných vlastníků, proti 28,5% a zdrželo se 16,5% a dle mého názoru návrh BYL PŘIJAT.
- pověřený správce výše uvedené rozhodnutí promítl účetně do záloh tak, že vlastníci bytových jednotek bez garáží mají jinou sazbu za vlastnickou jednotku (1,35Kč) než vlastníci bytových jednotek, ke kterým náleží garáž (1,05Kč).
Oponující vlastník rozporuje hlasování (tvrdí, že je nutnost 100%) a způsob promítnutí do rozpisu plateb (různé sazby za jednotku pro vlastníky a nevlastníky garáží).
Já při svém výkladu vycházím ze zákona 72/1994Sb. §11 odst.2 a §15. Oponent nesouhlasí s mým výkladem, ale neodvolává se na žádné paragrafy
Prosím o pomoc (odpověď na otázky):
- je opora v uvedených paragrafech dostatečná, nebo na situaci může mít vliv jiný dokument (např. smlouva o převodu nebo smlouva o správě domu, prohlášení vlastníka apod.)?
- je můj výklad správný?
- je způsob účetního promítnutí (jiné sazby za jednotku) v pořádku?
Předem děkuji za odpovědi.
S pozdravem
Miloš Renner, předseda SVJ pro dům čp. 1541, Slaný
Dle ZoVB („nedomnívám se“), nebylo vaše hlasování v souladu s § 11, odst.4 v němž se odkazuje na § 4 „Prohlášení vlastníka“ , kde dle odst g) jsou stanovena pravidla pro „přispívání“ spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě „domu jako celku“ ( pozn, : tomu rozumím tedy včetně garáží).
Pokud se shodneme na výkladu „domu jako celku“, t.zn včetně garáží jako nebytových prostor (jak uvádíte), pak ve vašem případě šlo dle mého názoru („nedomnívám se“ ) o hlasování týkající se Prohlášení vlastníka. Zda jste hlasovali o jeho změně, nebo v Prohlášení vlastníka nebyla stanovena pravidla pro „příspěvky“ na garáže, posuďte sám. Na změnu v Prohlášení vlastníka je dle § 11, odst 4 zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů, což dle výsledků vašeho hlasování „55% pro“, nebylo splněno. Proto nemá pravdu ani oponující vlastník s tvrzením o 100%.
K polemice o „dohodě“ zastávám názor, shodující se s citovaným JUDr Pražákem. Vycházím z logického názoru, že „většina je víc než polovina“. Jestliže v některém judikátu na který odkazuje níže p.Pavel bylo rozhodnuto, že se jedná o „dohodu, když byla dosažena velkou většinou“, pak ponechávám na každém posouzení co je „velká“ nebo naopak „malá“ většina. Tohle právě řeší ZoVB stanovením velikostí hlasovacích kvór podle účelu o němž se hlasuje. To se v novém ZoVB bude ale měnit, takže hodnocení stávající stanovené výše hlasovacích kvór již pomíjím.
Jestli se ve svém názoru mýlím, nechť posoudí i jiní zdejší znalci a zkušení.
S pozdravem Kolář
Pane Rennere,
stanovení příspěvků pro vlastníky a nevlastníky garáží způsobem, který popisujete, není správné a je napadnutelné. Může mít i daňové dopady, protože prokázaná výhoda některých vlastníků by měla být zdaněna daní z příjmů.
V některých letech může být odhlasovaný příspěvek příliš vysoký, v jiných naopak nedostačující. Vždy je třeba vycházet z rozpočtu nákladů, který zohledňuje i konkrétní naplánované finančně náročnější akce.
V některých letech se mezi plánovanými akcemi může objevit oprava nebo zhodnocení majetku, na který musí přispívat i vlastníci garáží (oprava střechy), v jiných letech by mohli být od příspěvků na určité akce vlastníci garáží osvobozeni (např. oprava rozvodů vody, jsou-li garáže bez připojení vody). Aby nemuseli garážníci tuto výhodu zdanit, musela by být uzavřena písemná dohoda se všemi vlastníky (ZDP § 4 odst. 1 písm. zg)).
Podrobnosti si můžete přečíst na www.klaiex.webnode.cz v rubrice Otázky a odpovědi v příspěvku „Vlastníci garáží a jejich účast na nákladech SVJ“.
N. Klainová
Rovnou říkám, nečekejte jasnou odpověď.
JUDr. Pražák (LINDE 2006) se domnívá, že dohoda je názor většiny.
JUDr. Kocourek (EUROUNION 2008) se domnívá, že dohoda musí zahrnovat všechny vlastníky.
Já se domnívám, že podle § 11/3 druhá věta lze gramaticky dovodit, že dohoda je 100%, protože dohoda není ROVNOST ani POTŘEBNÁ VĚTŠINA. Logicky tedy dohoda musí být pouze 100%, neboť že by dohoda byla MENŠINA snad nemůže vyplývat ani z takového paskvilu, jakým je ZoVB.
Nicméně již jsem četl judikát, kde soud rozhodl, že se jedná o dohodu, když byla schválena velkou většinou.
Rozhodně nemůžete vycházet z pouhého § 11/2, protože to je nutná, nikoliv postačující podmínka pro přijetí usnesení. Pokud ZoVB nebo stanovy vyžadují větší většinu, samozřejmě se musí aplikovat větší kvórum.
Při rychlosti našich soudů je i možná varianta, že bude dříve schválen nový ZoVB, který již nevyžaduje dohodu, ale jen většinu všech. Radím proto počkat na nový ZoVB, máte velkou šanci u soudu prohrát. Navíc máte jen 55%, to není ani přesvědčivá většina, to by mohlo při rozhodování soudu také hrát roli.
Hezký den!
Pavel
Vážený pane Pavle,
děkuji za Váš gramatický výklad pojmu „dohoda“. Stále mi není jasné, proč ZoVB vůbec uvádí pojem dohoda, když jinak mluví o rozhodnutí a po souhlasu všech, případně souhlasu většiny.
Soud se řídí právní úpravou platnou v době podání, takže případná mezitím přijatá jiná úprava nebude mít na výsledek vliv.
Kolik je ona Vámi zmiňovaná „velká většina“ v judikátu? Nechcete uvést spisovou značku, nebo spíše spisovou značku, kde soud rozhodl, že dohoda je souhlas všech. Děkuji.
V: Stále mi není jasné, proč ZoVB vůbec uvádí pojem dohoda, když jinak mluví o rozhodnutí a po souhlasu všech, případně souhlasu většiny.
P: To je otázka pro autory ZoVB. Já odpověď také neznám.
V: Soud se řídí právní úpravou platnou v době podání, takže případná mezitím přijatá jiná úprava nebude mít na výsledek vliv.
P: Byl jsem špatně pochopen. Radil jsem nejít do soudního sporu, který je asi navíc předem prohraný, a místo toho si počkat na nový ZoVB.
V: Kolik je ona Vámi zmiňovaná „velká většina“ v judikátu? Nechcete uvést spisovou značku, nebo spíše spisovou značku, kde soud rozhodl, že dohoda je souhlas všech.
P: Rozsudek, kde by se konstatovalo, že dohoda je 100% neznám. Níže cituji z rozsudku NS 28 Cdo 1253/2006:
„Nejvyšší soud je toho názoru, že za „dohodu“ předpokládanou zákonem tu je třeba považovat i usnesení shromáždění společenství vlastníků, přijaté na základě zákonem upraveného a řádně použitého mechanismu hlasování (k hlasu vlastníka jednotky viz zejména § 11 odst. 3 citovaného zákona)........ Vysokou většinou hlasů (91 %) se přítomní dohodli o jiných kritériích rozúčtování nákladů služeb i správy domu, jak to výše citovaná ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. umožňují. Splněn byl nejen požadavek prosté většiny (náklady správy domu), ale i kvalifikované tříčtvrtinové většiny (ceny služeb).“
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře