Ať platí - kdo jezdí

kamS Opět Vám musím poděkovat. To je totiž moje řeč už od založení Společenství. Ale tlak menšiny na nás většinu, abychom se podíleli na nákladech, a náš nesouhlas brzdí přijmout jakákoliv rozhodnutí ve věci výtahů. Samozřejmě oni chtěj rekonstrukci (která mimochodem zatím není nutná, neboť revizní zpráva až na malé výhrady, které jsou v normě, a zpráva končí, že zařízení je provozu schopné) a k její rekonstrukci potřebuji 3/4 souhlasných hlasů a to za podmínek (podporovaných výborem a uživatelů výtahů), prosazováním úhrad podílem všech vlastníků nedocílí. A tak pokud jsem dobře vyrozuměla z této diskuse, tak provozovateli výtahů jsou vlastníci bytů v domech vchodů 3 a 13 a jen prostřednictvím výboru společenství VJ, mají smluvně zajišťováno provádění revizí a případných kontrol a oprav, nad čímž dohlíží správce budov zajištěný Mandátní smlouvou mezi Plz. Servisem a naším Společenstvím. A všechny tyto náklady vzniklé s údržbou a provozem výtahů je pouze jejich nákladem, tozn. nákladem vlastníků výtahové šachty a technického zářízení. Takže v případě např. smlouvy o dílo kde předmětem by byla rekonstrukce výtahů, by naše Společenství vystupovalo pouze jako ZÁSTUPCE vybraných vlastníků Společenství – majitelů výtahů? Takže objednatel – investoři by byli jednotliví vlastníci BJ – uživatelé výtahů – vchodů 3 a 13, zastoupeni naším Společenstvím pro potřeby uzavření smlouvy o dílo? a nebo by mohli být přímo zastoupeni správcem nemovitostí? Vyplývalo by z takového postupu, že by vlastníci – uživatelé výtahu museli mít před uzavřením takové smlouvy (ať už by je zastupoval kdokoliv), zajištěny finanční prostředky na celou stavební akci. A co v případě potřeby úvěru? Dle mého názoru je toto problém vlastníků – uživatelů výtahů, a že na základě kalkulace – cenové nabídky, si dle svých určených podílů na jednotlivého vlastníka – uživatele výtahu, určí výši vkladu na zřízené depozito (oddělené vedení fin.prostředků) a to buď: při účtu našeho společenství, nebo účtu správce, který by vlastně náklady s touto bankovní službou těmto vlastníkům přeúčtovával? Podobná evidence tkzv. tvorba rezervy finančních prostředků určených na rekonstrukci výtahů, by musela být oddělena od úhrad pravidelných dlouhodobých záloh na správu nemovitostí. Právo hospodaření s těmito finančními prostředky by měli pouze a jen vlastníci – uživatelé výtahů domů 3 a 13 a mohli by se řídit nově vytvořenými interními pravidly určenými jen pro vlastníky – uživatele výtahu. Takto vytvořená účelová pravidla pro danou skupinu vlastníků by neměla být v rozporu s Nařízením vlády č. 371/2004 Sb. vč. všech novelizací, samozřejmě platných po odsouhlasení všech vlastníků – uživatelů výtahů. A dnes, problém celého našeho společenství, by se rázem stal problémem jen vlastníků – uživatelů výtahů domů 3 a 13 a tak je to podle mého názoru správné.

Prosím o vyjádření k mé myšlence, popř. o její doplnění, či opravu a předem děkuji kamS

KamoskaS napsala: „… pokud jsem dobře vyrozuměla z této diskuse, tak provozovateli výtahů jsou vlastníci bytů v domech vchodů 3 a 13“

Nikoliv. Z vašeho Prohlášení, ze zákona i z této diskuse naopak plyne, že vlastníky výtahu jsou všichni spoluvlastníci domu. Jsou tedy všichni zároveň i provozovateli, neexistuje-li smlouva, kterou převedli provozování tohoto dopravního prostředku na jinou osobu.

lake

kamS a v případě, že není smlouva a jsme tedy všichni provozovateli, tak je nutno, jak píšete v předchozích příspěvcích na shromáždění společenství VJ tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů, pro to, aby byla provedena rekonstrukce výtahů, (třeba až v případě, že by tento byl provozu neschopný) a rovněž toto platí i pro určení, že všechny náklady spojené s údržbou, provozem, spotřebou energií, vč. rekonstrukcí, popř. nákladů spojených s úvěrem – úroků a dalších poplatků jsou náklady, které hradí vždy jen uživatelé výtahů v domech 3 a 13?

kamS Tak teď jsem z toho jelen
Tak jinak – tedy měla by být sepsána smlouva o provozování výtahu mezi Společenstvím vlastníků jednotek a uživateli výtahů domů 3 a 5? s tím, že provozovatelem se stává Společenství VJ? a náklady jsou přeúčtovávány uživatelům výtahů?, vč. případných úvěrů. Tak je to myšleno?

kamS Ne netrváme, ale prý to tak musí být, vhledem k tomu, že soudomí je sklepními prostory propojeno. Ono se ani tak nejedná o sklepní prostory, ale jsou zde vybudovány kryty CO. V nichž jsou vyčleněny laťové koje. Sklepní prostory využívá jen malá část vlastníků bytů. Často dochází k vykrádání. V přízemí domů jsou nebytové prostory, kde vlastníkem je město, které tyto nebytové prostory pronajímá obchodníkům a provozovnám služeb. A z toho důvodu údajně nelze vytvořit více společenství. Takže smůla.

Ten text který jste přiložila je nějaký amatérismus.

Píše se v něm: "Dohodou v rámci společenství byla upravena alokace provozních nákladů"
O provozních nákladech netřeba dohody. To se řeší hlasováním většiny podle § 11 odst. 4 ZoVB.

Dále se tam píše: "V souvislosti s tím přešla na Společenství jako celek povinnost tyto výtahy provozovat a spravovat"
Houby s octem! Povinnost provozovat a spravovat dopravní zařízení má vždy vlastník výtahu. Nikoliv Společenství. Na SVJ by provozování přešlo jedině na základě smlouvy s vlastníkem zařízení.

Rovněž tvrzení, že Stavební úřad by něco příkázal Společenství je nesmyslné. Stavební úřad se se SVJ nebude bavit, nýbrž pouze s vlastníkem stavby a výtahu. K tomu viz rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 31.3.2010, čj. 9 As 41/2009 - 109, http://www.nssoud.cz .

Ke dvěma variantám řešení:
Varianta (a) sice požaduje souhlas všech, toho však může být dosaženo i rozhodnutím soudu, který tím nahradí nesouhlas jednoho nebo několika vlastníků z vchodů 3 a 13. Výbor tedy nepíše pravdu, když tvrdí, že tato varianta je nereálná. Opak je pravdou.

Současný způsob přispívání na údržbu, opravy případně budoucí rekonstrukci výtahů je v rozporu s dobrými mravy. Technické zařízení, využitelné jen malým okruhem vlastníků jednotek, jim je sponzorováno z příspěvků ostatních vlastníků. Cituji z Listiny základních práv a svobod: "Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých (...)"

Soud totiž nemůže přehlédnout, že spoluvlastníci, nesouhlasící se změnou, zneužívají chybu Prohlášení vlastníka a získávají z ní majetkový prospěch. Na druhou stranu zde jsou platné kupní smlouvy (na což výbor správně upozorňuje), takže výsledek případného soudního řešení nemohu předvídat.

Varianta (b) je určitě velmi nestabilní: kterýkoliv z vlastníků jednotky ve vchodech 3 a 13 může kdykoliv od dohody odstoupit, a budete zase tam, kde jste teď. Musela by být uzavřena taková dohoda podle § 15 odst. 1 ZoVB, v níž se bude výslovně deklarovat, že odstoupení od ní je možné pouze se souhlasem všech stran dohody. Jsem zvědav, zda výboru někdo takové znění podepíše ...

I kdyby všichni podepsali, žádný nový vlastník jednotky NEBUDE TOUTO DOHODOU VÁZÁN. Tvrzení výboru o "dlouhodobosti a udržitelnosti" takového řešení je úsměvné: jde pouze o ničím nepodložené přání výboru, vzdálené od reality.

lake

kamS Děkuji Vám mockrát všem. Ale ještě jsem do hlavního dotazu připojila moji kupní smlouvu str. 1 a 2, pro upřesnění. Kde je jasně na str. 2 v odstavci „Společné části domu tvoří“ stanoveno: Výtahy vč. strojovny, technologického vybavení a výtahové šachty – určeny k výhradnímu užívání domů č.p. 2016 a č.p. 2021; Tak si myslím, že při soudním sporu by byla naděje.

Ještě malé doplnění. Většině vlastníků se podíly na společných částech domu nezmění. Pouze z těchto částí společných všem vlastníkům budou vyčleněny části společné jen některým vlastníků (vchod 3 a 13) a pouze těm se vypočítají jejich podíly na těchto částech. Tento výpočet není nijak náročný.

Správnější by bylo napsat, že spoluvlastnické podíly na společných částech domu zapsané v katastru se nezmění nikomu z vlastníků jednotek.

Spoluvlastnické podíly na částech domu, společných jen některým vlastníkům, se do katastru vůbec nezapisují. Ani v Prohlášení to nemusí být povinně uvedeno (§ 4 odst. 2 ZoVB). Pokud to uvedete, jde pouze o součet celočíselných zlomků, výpočet je jednoduchý na základě spoluvlastnického podílu uvedeného v katastru a výbor s tím nebude mít žádnou extra práci.

Změní se ovšem definice všech jednotek v Prohlášení a přibude část „Části společné jen některým vlastníkům jednotek“, případně s uvedením podílů.

lake

kamS Jak dál??? Na minulém shromáždění vlastníků jsem předložila návrh: A/ vyjmout část nemovitosti ze společného majetku celého Společenství. Výtahy by byly ve společném vlastnictví pouze domů 3 a 13. V daném případě musí souhlasit všichni vlastníci. Muselo by být provedeno přepočítání ploch. B/ ideální řešení – pokud si vlastníci domů 3 a 13 budou hradit sami veškeré výdaje spojené s výtahy. Rekonstrukci uhradit formou zvýšených plateb příspěvku na správu pro vlastníky domů 3 a 13 Návrh uložit výboru, zpracovat a předložit návrh řešení rekonstrukce výtahů. Předložit návrh na finanční zabezpečení rekonstrukcí a dalších výdajů spojených s provozem těchto zařízení O tomto návrhu bylo hlasováno PRO 99,11% PROTI O zdržel se 0,89% Shromáždění ukládá výboru, vyřešit otázku placení rekonstrukce, drobných oprav a revizí, třeba změnou stanov Společenství vlastníků. Do doby vyřešení této otázky, ukládá Shromáždění výboru pozastavit tento bod dlouhodobého plánu.

V týdnu jsem obdržela pozvánku na shromáždění 28.4.11 na které se opět objevuje bod : Přijetí usnesení k problému s výtahy U pozvánky je příloha, která neřeší zadaný úkol výboru VIZ PŘÍLOHY u PŮVODNÍHO příspěvku AŤ PLATÍ – KDO JEZDÍ
No a co teď ! Neschválit program shromáždění?? Vyloučit tento bod z projednávání?