§ 1180 a nové souvislosti
Není nijak udivující, že aplikace § 1180 je stále výbušné téma, jedná se v první řadě o peníze. Tak jak je to s jeho aplikací, s jeho kogentností/dispozitivností? Předkládám vám k diskusi můj názor a nové souvislosti.
Východiskem je důvodová zpráva k NOZ: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…na-verze.pdf a tento článek: http://www.bulletin-advokacie.cz/…kem-zakoniku
Při aplikaci § 1180 je třeba přihlédnout k tomu, že toto ustanovení se nachází v obecné části bytového spoluvlastnictví, a dále pak k §§ 1166 a 1200/2.
Jak to spolu souvisí? Vysvětlení podává důvodová zpráva k § 1180:
Zvláštní povaha spoluvlastnictví založeného vlastnictvím jednotky se projevuje i v tom, že vlastník jednotky svobodně spravuje, a tedy i na vlastní náklad udržuje a opravuje svůj byt nebo nebytový prostor, zatímco náklady spojené se správou domu a pozemku hradí vlastníci poměrně. Výše jejich příspěvku se určí zpravidla v závislosti na velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech. K jinému určení může dojít tam, kde vzniklo společenství vlastníků, ustanoveními schválenými ve stanovách společenství. Pokud společenství nevzniklo, určí příslušná pravidla prohlášení o rozdělení domu na jednotky nebo smlouva o výstavbě. K modifikaci zejména může a má dojít, pokud je některá ze společných částí vyhrazena k výlučnému užívání jen některému vlastníku jednotky; přitom bude namístě zohlednit i rozsah jeho povinnosti spravovat tuto část na vlastní náklad.
V první řadě je třeba říct, že § 1180/1 je relativně kogentní a § 1180/2 kogentní (viz § 978). Ta relativní kogentnost se projevuje v tom, že odst. 1 nastavuje výchozí pravidlo (podle SVP), které je možné ale upravit podle věty druhé. Pochopitelně, že korektivem je § 1/2. Proto odst. 1 začíná slovy „nebylo-li jinak určeno“, která se váží jen k odst. 1.
Způsob úpravy výchozího pravidla § 1180/1, je-li k tomu důvod s ohledem na povahu společných částí, se liší podle toho, zda se jedná o dům, kde je nebo není SVJ. V případě, že se jedná o správu domu bez SVJ, pak pravidla na příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku určí správce a jsou součástí prohlášení. Změna tohoto pravidla je pak možná jen změnou prohlášení.
V případě, že se jedná o správu domu se SVJ, pak pravidla na příspěvky na náklady spojené se správou domu nejsou přímou součástí prohlášení, ale jsou součástí až stanov. Změna tohoto pravidla je pak možná se souhlasem všech vlastníků podle § 1214.
Pravidlo stanovené § 1180/2 je kogentní a jeho změna není možná. Resp. je možná dohodou všech vlastníků, která ale zavazuje jen tyto „kontrahenty“ a nezavazuje jakéhokoliv nového vlastníka.
Prosím vás je potřeba si uvědomit že v této zemi všichni respektive téměř všichni kromě oněch tak zvaných prudičů, prostě Doslova a dopísmene kašlou na prohlášení vlastníka budovy. Vlastníci netuší že něco takového existuje, netuší to často ani statutární orgány, prostě na něj kašlou. Zeptala jsem se jednoho právníka, zda by se před koupí bytu šel na Katastr zkontrolovat prohlášení vlastníka budovy. Nešel. Prostě prohlášení vlastníka budovy je něco, o čem Valná většina lidí nemá tušení. Proto se všem zalíbila ona možnost, ktere staty kdo mají balkon Lodžie terasu, To jest to, Čím se honosí developerské projekty, aby předražené byty byly prodej nější protože lidí musí někde hulit a grilovat. Tak se přišlo s tím že ti co si tuto předraženou vymoženost pořídili musí odvádět do fondu oprav více. Prostě jim je potřeba ten předražený balkon či terasu pěkně osolit. Přitom všechny tyto prostory tvoří plášť domů a je naprosto nesmyslné aby si je lidé opravovali a rekonstruovali sami na vlastní náklady Každý kdo si koupil byt mohl si předem zjistit co patří jemu a co je společné. Samo MMR v důvodové zprávě uvádí, že znění paragrafu 11 80 bylo nejasné a v praxi působilo potíže. Z toho jasně plyne že i MMR Doslova a dopísmene kálí na prohlášení vlastníka budovy. Jinak to nemohu nazvat. A proto se rozhodl že ať už se zachovala i své je jak chtěla, jejich nápady budou legalizovánay. Místo aby zvedla prst a upozornila na to že ke změně způsobu přispívání je třeba změnit prohlášení rozhodlo MMR, že veškerá jednání SVJ, viď odporují prohlášení, z legalizuje. Jinými slovy podporuje protiprávní činnost páchanou v SVJ.
Zjevně jste zaspal dobu.Už je rok 2019 a odborná veřejnost se shodla na tom,že je § 1180, celý dispozitivní.
Pokud jde o povahu ustanovení, tak dispozitivnost § 1180, a to jak v účinném, tak v navrhovaném znění, vyplývá z ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku [Ustanovení § 978 občanského zákoníku stanoví, že od ustanovení této části zákona se lze odchýlit ujednáními s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Určení výše příspěvku však účinky ve vztahu k třetím osobám nemá (jde pouze o určení příspěvků člena, tj. osoby uvnitř spoluvlastnictví), proto je třeba vycházet z obecné úpravy § 1 odst. 2 občanského zákoníku)]. Není zde dán žádný důvod k tomu, aby bylo ustanovení § 1180 kogentní. Na dispozitivnost ukazuje i navrhované ustanovení § 1166 odst. 1 písm. c). Pokud by bylo ustanovení § 1180 kogentní, nedávalo by smysl, aby muselo být opisováno do prohlášení, aniž by byla vlastníkům jednotek dána možnost upravit si poměr výše příspěvků jinak. Dispozitivnost ustanovení je navíc zdůrazněna v důvodové zprávě, úmysl zákonodárce je tak zjevný."
Konec citace
Přeji hezký den.JaVa
Nový zájemce o byt v SVJ je třetí osobou. Může si zjistit jaká jsou pravidla v SVJ. Pokud si přesto byt v SVJ koupí, tak se stává druhou osobou a § 978 se na něho nevztahuje.
Pokud je nový vlastník 3. osobou, tak dohoda stávajících vlastníků (druhých osob) na něj nemá právní účinky podle § 978. Aby byl nový vlastník 2. osobou, musel by přistoupit k dohodě druhých osob.
Je to totéž, jako např. v § 1120:
Představme si situaci, kdy tři vlastníci s podílem 50, 25, 25 % vlastní pole a dohodnou se odlišně od § 1120, že užitek z pole si budou dělit rovným dílem. A klidně si tuto dohodu sepíšou. Pak 50% vlastník svůj podíl prodá 3. osobě. Domníváte se snad, že tento nový vlastník bude vázán předchozí dohodou? Pokud nebude souhlasit s dělením užitku rovným dílem, bude platit kogentní ustanovení § 1120 i pro zbývající 2 spoluvlastníky.
https://www.magazinvybor.cz/…kych-podilu/
Rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 31 Cdo 4294/2011) a spousta článků k tomuto tématu asi autorka nikdy neviděla.
Mgr. Jana Obermajerová, PRÁVNÍ ANALYTIK KLUSÁK ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ – LAW FIRM v odkazovaném článku napsala:
„Pokud totiž shromáždění v roce 2010 platně rozhodlo o tom, že příspěvky budou placeny v jiném poměru, než v poměru dle podílu na společných částech domu dle stavu v zápisu v katastru nemovitostí, jedná se o stav, který dle mého názoru není v rozporu se stávající platnou právní úpravou.“
Je nepochopitelné, že Mgr. Obermajerová neví, že shromáždění nemohlo rozhodnout o jiném poměru příspěvků na správu než v poměru podle podílu na společných částech domu. To by mohlo pouze v případě, že by se shromáždění zúčastnili úplně všichni vlastníci a všichni hlasovali pro. K takové změně byl potřebný souhlas všech podle ZoVB, který platil v r. 2010 a který je potřebný i dnes při platnosti NOZ.
ZoVB § 13 – (1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.
NOZ § 1214 – Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.
„Pravidlo stanovené § 1180/2 je kogentní a jeho změna není možná.“
Ano, takto to plyne z občanského zákoníku, tj. pro SVJ vzniklá po jeho účinnosti.
Jak je to u starých SVJ?
Jak je to se starými SVJ? Podle právní úpravy účinné před účinností občanského zákoníku § 13 odst. 1 zákona 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů „Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.“ Takto to často bylo i ve stanovách. Tyto části stanov pozbyly platnosti? Nebo se tyto části stanov i nadále použijí?
„…viz § 3041 NOZ.“
§ 3041 občanského zákoníku odpověď neposkytuje.
Máme SVJ, která mají ve stanovách z dřívějška pravidla pro rozúčtování příspěvků. Není jasné, zda se tato pravidla použijí, nebo ne. Občanský zákoník požaduje, aby pravidla pro příspěvky byla ve stanovách, to je splněno.
Zdenek22 zásadně odpovědi neposkytuje. Pouze cituje ustanovení, aniž by chápal, co vyjadřují. Asi tak. K vlastnímu dotazu. Protože je § 1180 odst. 2, podle osob znajících právo, dispozitivní, přiznal to i zděšený člen SVJ, tak se řídíte stanovami. Novela NOZ to má vyřešit.
Dovolil jsem si předpokládat jistou úroveň vaší orientace v právu.
§ 1180/2 je novým kogentním ustanovením NOZ, které nemohlo být ve stanovách podle ZoVB upraveno, protože ZoVB nezná „náklady vlastní správní činnosti“. Ale nebudu vás o tom přesvědčovat.
Zdenku22, neposuzuji vaši orientaci v právu, to mi nepřísluší. Bylo by vhodná, abyste také neposuzoval jiné. Pouze odkazuji na to, co zde píše mj. Java, co přiznal i zděšený člen SVJ, co uvádí zpracovatel novely NOZ. Zkuste si novelu NOZ přečíst a pochopit. § 1180 je zkrátka dispozitivní. Ale k vlastní otázce. Yvetta se ptala, jak naložit s příspěvky ve starých SVJ, pokud jsou uvedeny ve stanovách. Odpověděl jsem, že to řeší novela NOZ. Máte k této mé odpovědi něco, nebo jen budete spamovat vaši mantru, že § 1180 kogentní?
„§ 1180/2 je novým kogentním ustanovením NOZ, které nemohlo být ve stanovách podle ZoVB upraveno, protože ZoVB nezná „náklady vlastní správní činnosti“.“
Náklady vlastní správní činnosti ve stanovách podle zákona o vlastnictví bytů upraveny být mohly, tomu nic nebránilo. Stejně tak mohlo být ve stanovách uvedeno, že se podle počtu vlastněných jednotek rozúčtovávají i jiné náklady (klidně všechny). (Nejsem zastáncem tohoto způsobou rozúčtování, ale nic takovémuto ustanovení nebránilo.)
Pokud takovéto speciální ustanovení ve stanovách nebylo, pak se postupovalo podle obecného ustanovení o rozúčtování nákladů na správu, které ve stanovách bylo/je.
Otázka zůstává: Postupuje se podle tohoto ustanovení po účinnosti občanského zákoníku?
Poslední komentáře