České právo striktně odděluje práva k budově od práv k pozemku zastavěnému budovou. Pozemek a budova nesdílejí tentýž osud: je možno převést budovu (stavbu) samostatně na jinou osobu; je možno samostatně převést pouze pozemek. Výjimkou z tohoto pravidla je Zákon o vlastnictví bytů. Stanoví totiž, že při rozdělení domu na jednotky vznikne vlastníkům jednotek spoluvlastnické právo ke společným částem domu a pozemku pod domem (§21/1 ZoVB); není-li vlastník domu zároveň vlastníkem pozemku, vznikne vlastníkům jednotek k tomuto pozemku užívací právo (§21/4 ZoVB).

Speciální postup podle ZoVB se vztahuje pouze na dům, společné části domu a pozemek zastavěný budovou. Řešení pro jiné pozemky a stavby však existuje: Podle § 2 ZoVB písm. (g) jsou společnými částmi domu též další nemovitosti, tedy i pozemky, stanoví-li to Prohlášení vlastníka.

Je tedy nutno uvést takový pozemek v Prohlášení jako "věcně příslušný k domu", popř. jako "příslušenství domu podle § 121 odst. 1 Občanského zákoníku". Tím je pozemek svázán se společnými částmi domu. Podíl na takové nemovitosti se převede spolu s jednotkou (podle §8 odst. 1 ZoVB).

Vlastnictví podílu na pozemku by mělo být uvedeno v prvních kupních smlouvách (na základě toho se vyhotovuje samostatný list vlastnictví pro jednotku). Při všech dalších převodech jednotky přechází vlastnictví pozemku na nabyvatele jednotky již automaticky, i kdyby práva k pozemku byla ve smlouvě o převodu opomenuta. Viz pokyny, kterými se řídí katastrální úřady:
"Katastrální úřad i bez ohlášení zapíše do katastru nemovitostí spoluvlastnické právo k pozemku ve prospěch nabyvatele jednotky (...). Toto ustanovení se nevztahuje na další pozemky, i když jsou označeny v prohlášení jako pozemky věcně související s domem."
[Pokyny ČÚZK č. 24, čl. 3. odst. 2.3].

Další pozemky uvedené v Prohlášení vlastníka např. jako "funkčně související", "související", "bezprostředně související", "přilehlé" atd. nesdílejí tento režim. Spoluvlastnická práva k těmto pozemkům se řídí podle § 136 a následujících Občanského zákoníku, nikoliv podle ZoVB.

To znamená, že u těchto jiných pozemků a staveb nedochází k automatické změně vlastníka při převodech jednotky. Spoluvlastník je povinen respektovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Pokus o prodej pozemku bez nabídky učiněné ostatním spoluvlastníkům může být dodatečně napaden soudně. Dříve či později se tedy spoluvlastníci těchto pozemků budou lišit od skupiny vlastníků jednotek.

A samozřejmě platí, že pozemky, které nejsou věcným příslušenstvím domu, nemají nic společného se SVJ - právnickou osobou. Nehlasuje se o nich na shromáždění, nýbrž hlasují spoluvlastníci pozemku mezi sebou podle Občanského zákoníku.

lake