Emmo, já jsem zatím pochopil, že pletete hrušky a jablka. Mám důvod se domnívat, že do služeb nelegálně zahrnujete i tzv. poplatky SVJ (z evidenčního listu půjde o příspěvky na správu domu a pozemku, nevylučuji, že u Vás to nazýváte fond oprav a podobné pevné platby), protože tak postupuje řada laických pronajímatelů a setkávám se s tím u amatérsky řízených realitních kanceláří.

Služby jsou pouze teplá voda, studená voda, vytápění, úklid chodeb, společná elektřina, elektřina v bytě, plyn v bytě, eventuálně některé méně časté (antény, komíny). Elektřinu a plyn obvykle pronajímatelé přepisují na nájemníka, pokud ne, pak jde o službu.

Vše ostatní z evidenčního listu SVJ musíte zahrnout do nájemného.

Jiné platby podle zákona nesmíte od nájemníka vybírat. Pokud tedy poplatky SVJ zahrnujete do služeb, nájemník není povinen je platit, protože podle zákona prostě nejde o službu. Pokud vám je nezaplatil, tak vám nic nedluží.

Správný postup je vzít svoje náklady (fond oprav placený SVJ, pojištění bytu, daň z nemovitosti, tvorba rezervy na opravy bytu) a k nim přičíst požadovaný zisk, součet bude činit nájemné. Nezapomeňte, že z nájemného se ještě platí daň z příjmu, a v budoucnu se z nájemného bude odvádět sociální a zdravotní pojištění, má to ve svém plánu MPSV.