společný zástupce

• …jak to tedy je? Vložil Justitianus, 6. Únor 2024 – 20:29

Spoluvlastníci jednotky (nebytového prostoru, resp. garáže) mohou před zasedáním shromáždění, popřípadě přímo na něm, hlasovat o usnesení v rámci této nebytové jednotky. Spoluvlastníci garáže jsou usnášeníschopní, pokud je přítomna nadpoloviční většina hlasů spoluvlastníků, usnesení schválí prostou většinou. Je 8 spoluvlastníků, jeden z nich má dvojnásobnou váhu hlasu. Vůbec není potřeba, aby v rámci jednotky byla 100% účast, měl by však každý spoluvlastník garáže mít pozvánku, tj. vědět, o čem a kdy se bude hlasovat. Nebudou-li však spoluvlastníci garáže usnášeníshopní, nebude společný zástupce za tuto jednotku na zasedání shromáždění hlasovat. Pokud budou garážisté usnášeníschopní, bude společný zástupce hlasovat na zasedání shromáždění dle výsledků hlasování v rámci garáže ( PRO, PROTI, ZDRŽEL SE).

S pozdravem Zoufalá

Opakování počtů druhé obecné pro Justina:

3 + 3 + 3 = 7 + 1 + 1

Počtáři,
je-li spoluvlastníků devět, pak v úvodním příspěvku chybí údaj o spoluvlastnickém podílu devátého spoluvlastníka. Bez tohoto údaje je úloha neřešitelná.

Tazatel zapomněl napsat i ten hlavní a nutný údaj: bez ohledu na počet spoluvlastníků, kolik podílů bylo pro, kolik bylo proti a kolik se zdrželo. Je tedy nemožné odpovědět na nejednoznačný a neurčitý dotaz. Ani Vy to nedovedete, Počtáři.

Justitianus

„jak má hlasovat společný zástupce za garážová stání, když z 9 vlastníků byli 3 PROTI, 3 byli PRO a 3 vlastníci dali PM … v tomto bodě k PROTI ? Podíly 7 vlastníků jsou stejné, 1 vlastník má dvě garážová stání a proto je jeho podíl dvojnásobný“. Vložil Petr, 6. Únor 2024 – 20:26

• Pokud jsou garážová stání ve výlučném užívání společné části domu, žádný společný zástupce neexistuje (nemůže se pro garážová stání zvolit).
• Pokud se jedná o nebytovou jednotku (garáž), zapsanou v katastru nemovitostí, tak má 8 spoluvlastníků, z níchž jeden má dvojnásobný podíl. Podíl každého spoluvlastníka je uveden v katatsru nemovitostí. Společný zástupce bude hlasovat PROTI,jelikož většina hlasů je PROTI.

S pozdravem Zoufalá

dakr: děkuji, jste jediná, která se aspoň pokusila dát odpověď na mou otázku. V prohlášení je garáž označena jako 27.nebytová jednotka o výměře 587,4 m2 a s podílem na společných částech 5874/27297. Je pravdou, že developer prodal nalajnovaná parkovací místa za 350.000,–Kč/každé. Tato parkovací místa jsou uvedena vlastníkům na jejich LV na katastru. Nicméně co mi není jasné, je to, zda i v tomto případě zvolený Společný zástupce za tuto nebytovou jednotku hlasuje dle součtu podílů, nebo potřebuje pro hlasování ANO/NE vždy stoprocentní souhlas vlastníků parkovacích míst, jinak se ( např. při 1 nesouhlasném vyjádření tedy 8× vlastníci bytů hlasovali ANO a 1× vlastník bytu hlasoval NE ) zdrží. Omlouvám se pokud jsem použil některý výraz nepřesně, ale myslím, že jsem svůj problém vyjádřil dost lapidárně.

• „V prohlášení je garáž označena jako 27. nebytová jednotka …“

Konečně jsme z Vás dostali informaci, že garáž je nebytová jednotka a že tedy nejde o jakési „garážové stání“, jak jste prve tvrdil.

• „Tato parkovací místa jsou uvedena vlastníkům na jejich LV na katastru.“

To není pravda. Nic takového tam uvedeno není! Na listu vlastnictví jednotky jsou uvdeni spoluvlastníci a u každého z nich i jeho spoluvlastnický podíl na celé jednotce.

Spoluvlastníci jednotky mezi sebou rozhodují většinou, počítanou podle jejich podílů. K přijetí rozhodnutí je nutný souhlas spoluvlastníků s nadpolovičním podílem na jednotce. Je naprosto bezvýznamné, zda spoluvlastník jednotky hlasoval osobně, nebo zda si k tomu ustanovil zmocněnou osobu (zástupce).

Na shromáždění pak hlasuje „za jednotku“ jediný společný zástupce. Hlasuje jedním nedělitelným hlasem tak, jak to dostal od spoluvlastníků jednotky nařízeno.

Justitianus.

dakr No a právě váš poslední odstavec mne zajímá, " společný zástupce hlasuje nedělitelným hlasem tak, jak to dostal od spoluvlastníků jednotky nařízeno " jenže co když spoluvlastníci se neshodli ? Protože jejich podíl na nebytové jednotce se nedá sloučit s podílem na jejich bytové jednotce. Např. nebytová jednotka má hodnotu přes 20% při hlasování a jak je tedy přidělit ?

• " jenže co když spoluvlastníci se neshodli ?" Vložil dakr, 7. Únor 2024 – 18:07

Čemu na tom ještě nerozumíte, když Justitiánus Vám to již napsal?

• „Spoluvlastníci jednotky mezi sebou rozhodují většinou, počítanou podle jejich podílů. K přijetí rozhodnutí je nutný souhlas spoluvlastníků s nadpolovičním podílem na jednotce. Je naprosto bezvýznamné, zda spoluvlastník jednotky hlasoval osobně, nebo zda si k tomu ustanovil zmocněnou osobu (zástupce).“ Vložil Justitianus, 7. Únor 2024 – 17:51

Spoluvlastníci (pouze garáže) rozhodují mezi sebou většinou, jedná se o analogický postup jak při rozhodování na zasedání shromáždění. Společný zástupce ( za celou jednotku – za nebytový prostor – za garáž) pak hlasuje na zasedání shromáždění na základě výsledku předchozího hlasování v rámci garáže ( z kterého můžete udělat zápis, aby nedošlo k nedorozumění).

S pozdravem Zoufalá

dakr: tak teď jsem získal vyjádření právníka – spolupodílníci se musí shodnout na společném zástupci, který vyjádří jejich souhlas nebo nesouhlas ale 100%. Nelze hlasovat mezi spolupodílníky – někteří pro a jiní proti a společný zástupce pak hlasuje podle většiny. Tento způsob byl používán před platností NOZ, nyní je nová situace, která tuto variantu vylučuje.

• Vložil dakr: „Nelze hlasovat mezi spolupodílníky – někteří pro a jiní proti a společný zástupce pak hlasuje podle většiny. Tento způsob byl používán před platností NOZ …“

Pane dakre, Váš právník je nejspíše amatérský hlupák, který nerozumí právu. Zákon říká toto:

Už nás prosím netrýzněte. Z jednoduché záležitosti děláte kovbojku. Napište prosím o jaké záležitosti to vlastně chcete rozhodovat. Třeba se pak někam posuneme.

Justitianus

tak ještě jeden pokus: nejsem v tomto oboru vzdělaný a myslel jsem že dám jednoduchou otázku a dostanu jednoduchou odpověď. Bohužel výsledek takový není. V diskusi se mluví o všem možném jen ne o tom co jsem chtěl vědět. Navíc tady píšete i invektivy což k ničemu nevede.

Naše SVJ má společného zástupce pro nebytovou jednotku zvoleného již před dvěma lety. Teď jsme na shromáždění probírali jeden důležitý bod, jehož schválení vyžadovalo 2/3 většinu přítomných hlasů(podílů). Hlasovaní za bytové jednotky je asi jasné:
ze 100% přítomných bylo 60% PROTI a 40% PRO. Ale bytové jednotky tvoří jen 80% z celkového počtu podílů a 20% tvoří nebytová jednotka. Převedeno na celkový počet podílů za bytové jednotky tedy bylo 60% z 80% = 48% PROTI a 40% z 80% = 32% PRO.

Společný zástupce měl hlasovat jak ? 60% spolupodílníků a zároveň vlastníků bytových jednotek bylo PROTI a 40% bylo PRO. Pokud by měl společný zástupce respektovat většinu spolupodílníků měl by za nebytovou jednotku hlasovat PROTI. A protože váha hlasu společného zástupce činí v celkovém objemu 20% podílů bylo by celkem 42%+20% PROTI a 38% PRO ? To je varianta 1. Celkem hlasování 62% PROTI a 38% PRO

Varianta 2. Pokud by ale pro nejednotnost spolupodílníků společný zástupce neměl hlasovat, pak by bylo 42% PROTI + 38% PRO + 20% se ZDRŽELO. Nevím jestli jsem to popsal srozumitelně, ale když tak mi poraďte. Podle právníka je 2.varianta správná. Odkaz poslal z portálu www.sousedé.cz kde J.Bělohrádková uvádí : Před platností NOZ byl nejčastěji používám způsob hlasování společných garážových stání, kdy nejdříve hlasovala taková jednotka samostatně a pokud byl počet hlasů větší než 50% započítal se do hlasování podíl celé jednotky, pokud hlasovalo méně než 50% nezapočítalo se nic. Naopak nová situace, kdy se všichni vlastníci nyní musí dohodnout na společném zástupci, vede v praxi často k tomu, že se jednoduše dohodnout nedokáží a celá taková společná jednotka je pak z hlasování úplně vyloučena.

Nerozumím tomu, na společném zástupci jsme se dohodli už před 2 roky, ale v různých případech většinou není názor spolupodílníků jednotný. Znamená to, že jen když se spolupodílníci shodnou 100% pak se započítá hlas nebytové jednotky ??? jinak je vždy z hlasování vyloučena ?

Zkuste mi pomoc tohle pochopit.

Proč to tak nesmyslně komplikujete. Vy vůbec nechápete princip hlasování, snad proboha nejste předseda. Na shromáždění se zůčastní 51% vlastníků PODLE PODÍLŮ (ne podle kusů) – shromáždění je usnášení schopné. Hlasuje se pro něco a nadpoloviční většina přítomných je pro, je schváleno. Je zcela lhostejné, kolik vlastníků má společná jednotka, zda jejich zastupce byl na schromáždění, zda hlasoval pro nebo proti, nebo nehlasoval a zda má nebytová jednotka 20%, protože byla přítomna nadpoloviční většina podle podílů. Shromáždění bylo usnášení schopné a schválilo co schválit mělo. Je zcela lhostejné, kdo se zdržel, kolik má kdo procent, když shromáždění bylo usnášení schopné. Proč do toho pořád motáte tu garážovou jednotku a počet jejich vlastníků. Jednotka jako jednotka, pro USNÁŠENÍC SCHOPNOST JSOU DŮLEŽITÉ PODÍLy, NE POČET ČLENŮ JEDNOTKY. Žádnou jednotku nemůžete vyloučit z hlasování. Jednotka, její zástupce buď hlasuje nebo nehlasuje, vy nejste ten, kdo je oprávněný někoho vylučovat z hlasování. Jestli jste předseda, tak honem rychle odstupte.

Vložil § (bez ověření), 8. Únor 2024 – 9:47

• „Žádnou jednotku nemůžete vyloučit z hlasování.“

Jednotky, které mají spoluvlastníky a

• nemají zmocněného společného zástupce oprávněného hlasovat za jednotku,

nebo

• mají zmocněného společného zástupce a ten na zasedání shromáždění nebyl přítomen

je nutno z hlasování vyloučit.

Tazatel pan dakr uvedl, že na zasedání shromáždění byla 100% účast. Vzhledem k údajům, které uvedl, mohlo být usnesení schváleno pouze v případě, kdyby společný zástupce za nebytovou jednotku hlasoval PRO.

S pozdravem Zoufalá

Neznám podmínku, že by na shromáždění muselo něco být schválené 100% přítomných a 100% hlasy. Shromáždění schvaluje usnesení nadpolovičnou většinou usnášeníchopného shromáždění. Tazatel patrně vůbec netuší o čem píše. Pokud je potřeba něco schválit 100%, tak je to změna prohlášení, která se týká všech vlastníků jednotek a ta se neschvaluje na shromáždění.

Poslední pokus pro dakr:

Podíl na společných částech domu:

bytové jednotky 80%

garáž 20%

celkem 100% ( předpokládám 100% účast, tedy všechny bytové jednotky resp. jejich zmocněný společný zástupce, společný zástupce za garáž)

• 1. varianta hlasování:

bytové jednotky 48% PRO, 32% PROTI

garáž 20% PROTI

výsledek hlasování 48% PRO, 52% PROTI

• 2. varianta hlasování:

bytové jednotky 48% PRO, 32% PROTI , 20% ZDRŽEL SE (garáž)

výsledek hlasování 48% PRO, 32% PROTI, 20% ZDRŽEL SE

Pozn. při hlasování není potřeba rozdělení na bytové jednotky a garáž !

Ani v jedné variantě nebylo usnesení schváleno, ke schválení by bylo nutné, aby za garáže hlasoval společný zástupce 20% PRO. Jedinou novou otázku, kterou jste zde fakticky položil, jestli může společný zástupce zvolený nadpoloviční většinou hlasů spoluvlastníků rozhodnout za jednotku sám ? Myslím si, že může. Uvidím, jestli mne budete mínusovat. Vaše počty 42% a 38% jsem opravila na 48% a 32% a usnesení lze schválit hlasy 48% (byty) PRO+20% (garáže) PRO = 68% PRO ( více než 2/3 hlasů všech vlastníků).

Dělala jsem v této noční hodině vše, co je v mých silách. Bohužel na úkor jiné práce.....

S pozdravem Zoufalá

Pane dakr, vůbec jsem nečetl Váš dlouhý text. Je to naprosto zbytečné. Jediné informace které od Vás potřebuji jste zase nenapsal.

Potřebuji znát pro každého spoluvlastníka nebytové jednotky garáž: (A) jeho spoluvlastnický podíl na jednotce garáž a (B) jak hlasoval. Nic víc nechci. Nebudu reagovat, dokud tohle nenapíšete.

Justitianus

Když se spoluvlastníci jednotky neshodnou, není žádný výsledek (bylo tam uvedeno snad 3, 3, 3), jejich společný zástupce nehlasuje na shromáždění, protože nemá žádný výsledek jak má za jednotku hlasovat.

• „Když se spoluvlastníci jednotky neshodnou, není žádný výsledek“ Vložil : (bez ověření), 7. Únor 2024 – 20:08

To je jak by jste tvrdil, že pokud se všichni na zasedání shromáždění neshodnou, není žádný výsledek. Při usnášeníschopnosti je prakticky vždy výsledek a podle něho je rozhodnutí přijato nebo není přijato.

S pozdravem Zoufalá