Prohlášení ve sbírce listin rejstříkového soudu

Člověk nestačí zírat na to jaké nesmysly vznikají v lidských hlavách. Místní blbečci přišli s teorií, že prý SVJ není povinno vložit prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu. Tento názor je ovšem v přímém rozporu se zněním zákona. Pojďme se na to podívat podrobněji.

Prohlášení podle zákona č. 72/1994 Sb.

Zákonná úprava byla mizerná. Zákonodárce vůbec nepočítal s tím, že prohlášení vlastníka budovy by se mohlo po vložení do katastru měnit. Podle § 11 odst. 9 zákona č. 72/1994 Sb. (účinnost od 1. 5. 1994) platilo:

Samotné prohlášení sice bylo možno změnit, ale pak bylo zastrčeno někam do zásuvky. Vlastníci jednotek a nabyvatelé jednotek neměli žádnou zákonnou možnost seznámit se s úplným zněním prohlášení, protože katastrální úřady odmítaly vkládat do sbírky listin změněná prohlášení. Přijímaly pouze jednotlivá „oznámení“. Vlastníci jednotek ani zájemci o koupi jednotky tedy neměli šanci zjistit prokazatelný a skutečný právní stav v domě.

V průběhu účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. došlo ke změně, která ale vůbec nic nevylepšila. Původní ustanovení § 11 odst. 9 bylo vypuštěno a nahrazeno tímto zněním:

Dopad nové právní úpravy byl katastrofální. Katastrální úřady totiž začaly odmítat „oznámení“, která neobsahovala buď změnu počtu jednotek (přečíslování), nebo změnu spoluvlastnických podílů. Jakékoliv (i zásadní) změny spoluvlastnických vztahů se prostě nedostaly ani do prohlášení, ani do katastru. Mohly skončit zase jen v nějaké zásuvce. To se týkalo např. stavebních úprav, vzniku nových společných částí (výtah, domovní kotelna, tepelné čerpadlo, sluneční kolektory). Stejně tak nebylo do prohlášení nijak možno vložit změnu užívání společných částí (sklepní kóje, sklepy, garážová stání). Nebylo možno nijak zachytit změny v určení společných částí, společných vlastníkům jen některých jednotek (např. balkony, terasy atd.).

O nesmyslné právní úpravě a následném chování katastrálních úřadů se psalo i zde, viz:

• http://www.portalsvj.cz/…vlastnika-10#…
• http://www.portalsvj.cz/…ni-vlastnika

Výsledkem zákonné úpravy a praxe katastrálních úřadů došlo k tomu, že nikdo si nemohl být jist zda stále platí původní prohlášení vlastníka, nebo zda už bylo (někdy mezi lety 1994 až 2013) nějak měněno (možno i vícekrát), aniž by se tato změna dostala do katastru. Bylo možno vyžádat si na katastrálním úřadě kopii prohlášení (což bylo nákladné), ale nemohli jste si být jisti, zda ten kus papíru má nějakou právní váhu.

Prohlášení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Autoři zákona č. 89/2012 se rozhodli změnit trvající neblahý a nežádoucí stav právní nejistoty. V první řadě zákon stanoví jednoznačně, že vlastníci mohou prohlášení změnit (vztahuje se i na domy s jednotkami(1994)). Dále se katastrálním úřadům a rejstříkovým soudům ukládá přijímat prohlášení v plném znění a ukládat je do sbírky listin.

Dále – a to je nejdůležitější – se každému SVJ ukládá zákonná povinnost od 1. 1. 2014, aby vložilo do sbírky listin rejstříkového soudu aktuální a úplné znění prohlášení (včetně všech případných změn, ke kterým v minulosti mohlo postupně docházet formou „oznámení“ katastrálním úřadům). Tím je od roku 2014 postaveno najisto co prohlášení obsahuje a jaké je jeho aktuální znění.

Právnická osoba SVJ je zapsána v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Se vznikem SVJ (přesněji v okamžiku kdy se SVJ ujme svých povinností správce) vzniká tedy povinnost založit úplné znění prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu. Není o čem diskutovat.

Zákonodárce nerozlišuje zda jde o prohlášení nezměněné (vložené do katastru např. původním vlastníkem budovy), nebo jde o prohlášení již změněné. Povinnost právnické osoby SVJ vložit prohlášení v úplném znění do sbírky listin rejstříkového soudu vzniká v každém případě. Pojem „bez zbytečného odkladu“ je tedy možno vyložit pouze takto:|

• SVJ vzniklé ze zákona č. 72/1994 Sb. mělo vložit prohlášení do sbírky listin bez zbytečného odkladu po nabytí účinnosti NOZ (1. 1. 2014)
• SVJ vzniklé zápisem do rejstříku podle zákona č. 89/2012 Sb. mělo vložit prohlášení do sbírky listin bez zbytečného odkladu po dni, kdy se nově vzniklé SVJ ujalo správy domu.
• V případě, že kdykoliv později dojde ke změně prohlášení, SVJ vložií úplné znění prohlášení do sbírky listin rejstříkového soudu bez zbytečného odkladu po tom, co splnilo svou povinnost podle § 1220 odst. 1 (zhotovilo úplné znění změněného prohlášení a vložilo je do sbírky listin katastru).

Povinnost ukládat listiny do sbírky listin rejstříkového soudu stanoví také zákon č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob. Ustanovení § 66 tohoto zákona obsahuje výčet listin, které se povinně zakládají. Podle § 66 písm. z) platí, že sbírka listin obsahuje další listiny, o kterých tak stanoví zákon. A zákon je v této věci jednoznačný – viz § 1220 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb..

Právní úprava § 1220 odst. 2 občanského zákoníku spolu se zákonem č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících zabezpečují, že od 1. ledna 2014 je postaveno najisto jaký je skutečný obsah prohlášení – bez ohledu na to, zda jde o prohlášení původní (nezměněné), nebo zda již bylo nějakým způsobem změněno mezi lety 1994 až 2013.

Přesto někteří místní blbečci soudí, že SVJ není povinno tuto zákonnou povinnost plnit. Pochop kdo můžeš …

Prohlášení a úloha katastrálního úřadu

Zákonodárce tedy novou právní úpravou zabezpečil, aby vlastníci i zájemci o koupi jednotky měli jednoduchý a bezplatný přístup k aktuálnímu znění prohlášení. Možná se ptáte zda by tedy nestačilo vložit prohlášení pouze do katastru. Ne, nestačilo.

Od katastrálních úřadů totiž není možno očekávat bezplatný a jednoduchý přístup online (dálkově). Pravý opak je pravdou. Katastr je založen (stejně jako pozemkové knihy před 500 lety) na zápisech v listinách. Výpisy a opisy z pozemkových knih vždy pořizovali písaři, vybavení brkem, kalamářem a papírem. Na tom se dodnes změnilo jen velmi málo.

Katastrální úřady poměrně dlouho sabotovaly digitalizaci mapových dat, a dodnes ani nezahájily digitalizaci sbírky listin katastru. Nahlížení se děje výhradně pořizováním kopií jednotlivých stránek na papír A4 a to pouze za úplatu. (Za náhled prohlášení dáte podle rozsahu 1000 až 2000 Kč). To je v 21. století naprosto nedostačující, nefunkční a nákladné řešení.

Proto zákonodárci přikročili k jednoduché právní úpravě – vkládat prohlášení na dvě místa: jak do katastru, tak do sbírky listin rejstříkového soudu. Přístup do rejstříku SVJ je totiž zcela zdarma a online (postačí mít připojení k internetu a webový prohlížeč). Rejstříkový soud přijímá listiny v digitální podobě a zveřenuje je bez jakýchkoliv problémů. Tak proto je prohlášení povinně vloženo i v rejstříku SVJ, a je to tak správně.

Co dělat když SVJ porušuje zákon

Jak jsem prokázal citací zákona, SVJ má uloženu bezvýjimečnou povinnost založit prohlášení do sbírky listin. Neučiní-li to, jde o protizákonný stav. Na chybějící listinu může soud upozornit každá osoba, například člen SVJ. Další postup rejstříkového soudu bude následující:

Pokutu uloženou soudem je pak možno vymáhat na členech statutárního orgánu, protože právě oni způsobili SVJ škodu porušením zákonem uložené povinnosti.

Potřebujete prohlášení, ale vaši neschopní statutáři porušují zákon?

Jestliže potřebujete text prohlášení, hledejte je ve sbírce listin rejstříkového soudu. Není-li tam, vyzvěte SVJ prokazatelně, aby splnilo svou zákonnou povinnost (a poskytněte k tomu přiměřenou lhůtu). Jestliže ani pak SVJ svou povinnost nesplní, můžete si obstarat prohlášení z katastrální­ho úřadu.

Pozor! Nevíte ovšem co jste dostal – vůbec nemusí jít o aktuální platné znění. Jestliže SVJ nesplnilo zákonnou povinnost vložit aktuální úplné prohlášení do rejstříku, pak nejspíše nesplnilo ani zákonnou povinnost vložit aktuální úplné prohlášení do katastru.

Náklad na pořízení kopie prohlášení pak dáte SVJ k úhradě. Nejlépe tak, že výdaj za pořízení kopie jednostranně započítáte na Vaši platební povinnost vůči SVJ. Zkrátka v následujícím měsíci zaplatíte na zálohách o to méně. Ať si pak statutáři vysvětlují na shromáždění, proč porušují zákon a proč Vám SVJ způsobilo škodu.

Škoda, že dnes není možné líné a neschopné statutáry vyhnat z funkcí bičem, nebo je házet do Vltavy, jak se to dělo nepoctivým pekařům za vlády Karla IV, krále českého a císaře Svaté říše římské.

Justitianus