dle Ústavního a Nejvyššího soudu si vlastník budovy nemůže libovolně rozhodnout, které části jsou jednotkou a které jsou společnými. společnými částmi domu jsou, jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv. k tomu viz rozhodnutí Ústavního soudu III. ÚS 23/04.

pokud části slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, pak jsou společnou částí domu. pokud neslouží společnému užívání a jsou k společnému užívání určeny, tak jsou jednotkou.

nejdřív tedy určete na základě výše uvedeného, zda se jedná o společnou část či jednotku. poté opravte prohlášení vlastníka dle § 1168 či 1169 občanského zákoníku.

III.ÚS 23/04: Soud prvního stupně v odůvodnění svého rozsudku uvedl, že vlastník domu nemůže libovolně rozhodnout, jaké části domu určí jako jednotky a jaké coby společné části domu. Při tomto určení se totiž vlastník musí řídit zákonem o vlastnictví bytů a jeho kogentně stanovenými definicemi jednotek a společných prostor. Jelikož kotelna i výměník slouží pro všechny bytové i nebytové jednotky v domě, jde o společnou část domu a pokud je stěžovatel vyčlenil jako jednotku (nebytový prostor), učinil tak v rozporu se zákonem [konkrétně § 2 odst. 1 písm. c) zákona o vlastnictví bytů]. Zákon přitom u společných částí budovy nestanovuje podmínku, že je mohou užívat pouze vlastníci jednotek v domě.(…) Pokud stěžovatel uvádí, že vlastníci jednotek mohou změnit určení společných částí domu, zatímco on, jako vlastník budovy tak při vymezení jednotek prohlášením vlastníka učinit nemůže, v čemž spatřuje nerovnost vlastnického práva, uvádí k tomu Ústavní soud následující: Dle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou „společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény …“. Jak uvedl již odvolací soud, jsou tedy společné části domu upraveny jako části určené pro společné užívání, jejichž příkladmý výčet je dále uveden. Vyjmenované prostory však jsou společnými částmi domu jen pokud slouží společnému užívání a jsou k tomuto užívání určeny, v opačném případě nikoliv. Společné části domu pak lze dělit na ty, které objektivně svým stavebním určením slouží společnému užívání (střecha, schodiště) a dále na ty, které společnému užívání slouží v důsledku projevu vůle (např. vyčlenění místnosti coby sušárny), přičemž takové určení může být změněno. Je zřejmé, že pokud výměníková stanice slouží svému účelu a spolu s kotelnou (nacházející se v jiném domě) zabezpečuje tepelné hospodaření v domě, jedná se o objektivně určenou společnou část domu, jejíž určení coby společné části nelze změnit ani prohlášením vlastníka, ani usnesením všech vlastníků jednotek dle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. V konkrétně posuzovaném případě je tedy vlastnické právo vlastníka budovy a vlastníků jednotek rovné. Tvrzení stěžovatele, že vlastníci jednotek mohou rozhodnout o společných částech domu neomezeně, tedy není správné.