NS se myslí něco jiného. 22Cdo 1423/2009:

Podle přesvědčení dovolacího soudu však závěr o nedostatku aktivní legitimace na straně žalobce neobstojí ani v rovině vlastní právní argumentace.

Z § 11 odst. 3 ZVB vyplývá, že pokud dojde k většinovému rozhodnutí vlastníků bytových jednotek, platí jejich rozhodnutí a vlastníci, kteří jsou v menšině, se musí podrobit přijatému rozhodnutí bez možnosti domáhat se ochrany u soudu, vyjma případů, kdy došlo k rozhodnutí v tzv. důležité záležitosti. Věta třetí odst. 3 představuje výjimku a vztahuje se jen na případy přehlasovaných vlastníků bytových jednotek v tzv. důležité záležitosti, čímž jim umožňuje domáhat se soudního přezkumu v tak zásadní otázce, jakou je důležitá záležitost. Všem vlastníkům jednotek musí být dána možnost se k navrhované důležité záležitosti vyjádřit, což vyplývá z § 11 odst. 3 ZVB, které hovoří o přehlasovaném vlastníku jednotky, i z povahy důležité záležitosti, neboť jejím provedením může být podstatně dotčena hodnota nebo charakter celé nemovitosti.

Podle názoru dovolacího soudu nelze možnost napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků v důležité záležitosti přehlasovaným vlastníkem jednotky návrhem u soudu ve smyslu § 11 odst. 3 věta třetí ZVB vykládat tak, že toto právo má pouze vlastník jednotky, který byl při hlasování shromáždění vlastníků jednotek přítomen.

Dovolací soud se v této souvislosti přiklání k názoru, podle kterého z možnosti podat návrh na přezkum rozhodnutí v důležité záležitosti není bez dalšího vyloučen vlastník jednotky, který se hlasování nezúčastnil a s rozhodnutím nesouhlasí. Závěr odvolacího soudu by vedl mimo jiné k závěru, že vlastník jednotky, který se nezúčastnil schůze shromáždění např. z vážných zdravotních či jiných obdobných důvodů, by již pro tuto samotnou skutečnost byl vyloučen z možnosti podat žalobu týkající se posouzení většinového rozhodnutí v důležité záležitosti.

Ačkoliv v nikoli důležitých záležitostech přehlasovanému spoluvlastníkovi možnost soudní ochrany ustanovení § 11 odst. 3 ZVB neposkytuje, v důležitých záležitostech ve smyslu věty třetí uvedeného ustanovení by podle názoru dovolacího soudu mělo být toto právo garantováno každému vlastníku jednotky, který s rozhodnutím nesouhlasí (a nehlasoval pro jeho přijetí) zvláště v případech, kdy i při jeho účasti na shromáždění je zřejmé, že s ohledem na většinu vlastníků, která o důležité záležitosti rozhodla, by byl takový vlastník jednotky přehlasován. Výklad, podle něhož by právo napadnout rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek příslušelo bezvýhradně vlastníku jednotky toliko v případech, kdy se vlastník jednotky hlasování zúčastnil, je co do základu v rozporu s rozsahem ústavního práva na soudní ochranu poskytovanou v režimu čl. 36 Listiny základních práv a svobod.

Je zarážející, že z takto formulovaného rozhodnutí další soudci dovozují, že musíte mít k neúčasti na shromáždění objektivní důvody. A to jenom proto, že NS použil argument ad absurdu, totiž kam by takový výklad mohl vést.

Pokud tedy nepůjdu na shromáždění, musím mít omluvenku od lékaře, či dopravních podniků, že nejel vlak? Pokud odejdu ze shromáždění z důvodů nevolnosti (což by nebylo nijak podivné), tak to bude subjektivní, nebo objektivní důvod k neúčasti? Tento výklad (dovedou-li se úvahy do konce) je opravdu absurdní. Dovedete si představit, kam by to vedlo? Například se na shromáždění schválí něco, co není v pozvánce a vlastník, který se neúčastnil hlasování, nemůže takové usnesení napadnout, neboť nehlasoval? Zdá se vám to opravdu normální?

V této publikaci se dočtete zcela odlišný názor: Judikatura NS z pohledu NOZ a ZOK, vyšlo 2014, ISBN 978–80–7263–846–8, autor Mgr. Michal Vrajík, nakladatelství ANAG. V kap. 18.10 autor uvádí: Obsah pojmu přehlasovaný vlastník jednotky bude podle NOZ s ohledem na podobnou dikci zjevně stejný jako podle dřívější právní úpravy. Tomu ostatně nasvědčuje i skutečnost, že NS v citovaném judikátu argumentoval LZPS, jejíž ustanovení nejsou a nemohou být NOZ dotčena. Judikát je tedy aplikovatelný.

V poznámce pod výše citovaným textem se uvádí, že tento závěr byl dříve traktován odlišně a je uveden odkaz na Holejšovský,…, Zákon o vlastnictví bytů, 2011, C. H. Beck.

Opravdu si připadám jak v blázinci, když tady my i soudci diskutujeme o tom, zda vlastník, který se neúčastní hlasování je přehlasovaným vlastníkem. Jak mám potom soudcům vysvětlit, že má jednotka je dle NOZ stále jednotka dle vlastnictví bytů, ale jenom dle názvu v Katastru. Prakticky je prý jednotkou stejnou, jako jednotka dle NOZ.

Proberme se! Každý z nás je vlastníkem. Každý z nás (i členové výboru) jsou vlastníky, kteří jednou mohou být kráceny na svých právech právnickou osobou SVJ. A stačí, aby jste v době shromáždění měli uzávěrku v práci, nebo byli na dovolené a máte smůlu!

Magda